2007年天津地产四大猜想 滨海地产将回归理性？

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月08日09:50 城市快报  张丹艳  

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在刚刚过去的2006年，房地产行业在阵阵调控声中继续前行，而利好消息不断的天津楼市仍然在不断地发展壮大。展望2007年，“国六条”的影响将在市场中逐步显现：小面积住宅的推广将丰富和完善楼市结构，城市定位的提高使品牌地产不断地进入，在各方的关注中，天津地产在2007年将再度发力……

供应结构问题有望解决？

政策是市场的引导，去年一系列新政潜移默化的作用将逐渐在2007年表现出来。特别是“90平方米以下面积占70%比例”的规定，令市场结构更加稳定，品种更加丰富，有利于楼市的稳定发展。地产专家刘玉录博士表示，天津房地产住宅市场存在着相对来说比较严重的结构失衡与价格增长过快的问题。在本轮全国范围的调整中，天津房地产市场有望开始从根本上解决市场结构与房屋价格问题，以便实现产业的持续健康发展。在此前提下，长期以来积累的潜在需求可以得到更多的释放，市场的容量也会不断扩大。

根据统计，2006年1月－10月，全市商品房成交量为672.15万平方米，比2005年同期减少了73.35万平方米。从天津各大行政区域来看，有半数以上的区域住宅成交面积呈下滑趋势，这足以说明消费者在初步解决居住需求和部分投资后，显得愈加理性。而已经开始上市销售的一批小户型产品则集中在外环线周边或更远的地方，产品也更加多样化，户型设计更加合理，如西部新城的华亭国际，河北区中环线的春和景明等项目。

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品牌地产提升楼盘品质？

天津城市定位的提高，使一些国内外知名的品牌地产企业进入，显示出国内外企业对天津城市的看好，同时也促进了天津楼盘的更新换代。这一点特别表现在国内外品牌企业扎堆天津高端住宅开发市场上。据了解，2007年市场上面市的高端房八成左右为外地品牌企业开发，主要有来自北京的万通地产、都开集团、国泰恒生；上海的招商地产、上投房产；香港中新集团；新加坡吉宝置业、仁恒集团等。这些企业都有成功开发一线城市高端项目的经验。明年面市的高端住宅多数是在北京、上海有成功开发先例的品牌系列项目。如万通的“万通”别墅及高层系列、新加坡仁恒的精装修“滨河”系列、招商地产的高端产品等。预计这些项目最低开盘均价7500元/平方米，最高单价2.5万元/平方米左右。

但是，在限制高档房土地供应的形势下，高端房土地价值更珍贵，这也对高端房开发提出了更高要求。

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滨海地产回归理性？

2006年，对于天津1000万市民来说，最大的事件莫过于滨海新区被列入国家战略布局。“滨海”概念提升了天津的人气，带来了城市发展的外部资源。但是，滨海地区房价的快速增长也使人们开始警觉，据21世纪不动产天津区域统计数字显示，在天津市区住宅商品房成交均价冲高回落之时，滨海新区商品房成交价格则略有上升，各区均环比上涨3％以上。尤其是大港区，成交价格自10月底突破3600元/平方米后，连续小幅上涨，2006年11月成交价格已近3900元/平方米。

业内人士认为，塘沽区市场的投资性需求一直比较旺盛，但今年国家宏观调控出台后，对客户投资性的需求也有一些改变。原来基本上以短线投资为主，2006年都改为长线投资，这也是理性回归的体现。

从开发的角度看，原来每个项目从拿地到入市都是很快的速度，但现在很多开发商很谨慎，项目入市的速度明显放慢。去年国家宏观调控以后，所有开发商根据宏观调控政策对各项目都进行了及时的调整，尤其在规划和产品方面，另外，开发商对市场的需求也在进行慢慢的细致的探测。

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楼市中心乏力外环活跃？

根据宜居研究院的市场监测，截止到2006年1月成交的土地，90%的面积都集中在环城四区及塘沽等远郊区县。在市中心，未来的土地供应是非常少的，而且纯居住的用地微乎其微，大多是公建类及综合性用地。未来，中心区大规模的土地供应量会逐渐减少。

城市的新兴区域，如在外环附近，供应及成交比例可能会进一步放大，主要满足普通工薪阶层一般购房客群的需求。

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根据天津市“十一五”住房开发建设分区域规划，包括东丽区华明、军粮城、大毕庄，津南区双港，西青区中北、张窝、大寺，北辰小淀、双街、双口青光在内的十个环外新家园住宅开发用地规划1600公顷，住宅建设面积1600万平方米。

责任编辑/tj008

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