外资基金李山谈中国商业地产、写字楼市场发展

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月08日14:57 搜房写字楼网   

各 地 推 荐		北京 | 地价推动房价涨 专家吁开征房产税 上海 | 税收催生楼市异象 二手房越新越便宜 广州 | “我们野猪有力量”之文才韬略篇 深圳 | 房价被炒高 到底是谁买走深圳的新房 杭州 | 大学生揭开售楼小姐的“卖楼内幕” 济南 | 山东购房者放弃观望 今年有望冲新高 沈阳 | 盘点：沈阳地铁沿线分布楼盘有哪些 天津 | 07天津地产4猜想 滨海新区回归理性?

【李山】大家好！去年凯德置地把房地产卖给高盛，也出现了这种退出，退出的成功对企业准备性基金是一个极大的刺激。整个形势来看，非常令人振奋的。但是，我想今天我更多的是想讲问题，所以说利用这个机会和大家进行交流，站在外资基金的角度，他们怎么来看这个市场，怎么共同发展这个市场。刚才郭先生也谈到房地产金融这个概念，我也很认同他的观点，因为我本人也是做这个行业的，我想比较详细的谈一下我对这个方面的看法。

三山公司合伙人李山

【李山】这个行业既有挑战也有机遇。这个行业竞争是非常非常激烈，很多城市短期出现了供大于求的情况。上海的情况最好，基本上超过90%的成交量，但是北京也就三分之一左右，这个数字是非常非常低的。大多数城市也就在一半或者不到一半的水平，这对开发商有了很大的约束。与此同时，开发商又雪上加霜，把这个行业搞得更加的专业化，但是客观上造成了房地产商的融资的能力、成本，比以前难度大了很多，受到约束很多。一方面销售的市场供不应求，但是成本又在不断的增加，所以利润空间大大的下降。

苹果派Ⅲ热销中 东方夏威夷Ⅱ热销 精装办公大兴首选 金融商圈高尚住宅

【李山】现在一个正常的项目每年净利润到10%－15%已经是不错了。这种情况下有一种矛盾，外国基金管理公司投资一定要追求回报，要满足他的需求。通常这种外资的基金管理公司回报的要求每年要超过25%，我们在北京也有很大的项目，地点也非常好，开发商也很有实力，社会效益也很好，但是算来算去，回报也就15％左右。基金管理公司也是代人理财，他对投资者有一个承诺，这个承诺怎么样也在20%以上的回报，达不到这个回报预期就不可能做这个承诺。

【李山】以前房地产行业利润率极高，50%、100%，满足投资者20%－30%是比较容易的。到现在整个宏观政策，还有商业竞争本身的影响，变得极其的困难。国家的政策不光是影响了发展商，同时他还出台了很多政策。现在一个外国的基金不可能马上到中国投资房地产，要先搭建一个平台。基金为了提高回报率，也要到银行贷款，另外，现在国内的注册资本不能少于投资额的50％。这几个方面的宏观政策的变化，从发展商的角度和基金的角度都会遇到很大的困难。

【李山】这个时候外国的境外基金注意到，他们投资比较踊跃不是一般的商业房地产，他更愿意做一些居住用的。还有他愿意直接做房地产公司，这样他可以马上到国内国外套现。还好现在资本市场非常的活跃，会出现一些泡沫，这个时候IPO风起云涌，这个时候基金还得寻求上市的房地产公司。基金要么看好要上市的公司，要么是大宗交易，这样就限制了大多数正常的主流的商业房地产、写字楼，它不能满足外资基金投资需求。反过来，外资基金拿着大把大把的钱投不出去，在这种情况下，他也有很大的压力。不解决这个问题资金不能得到好的回报，商业房地产、写字楼行业的发展发展的速度由于没有强大的资金的支持，它可能就会放慢。

【李山】怎么解决这个问题，这个需要方方面面的。需要信托市场的发展，另一方面，在金融的角度，关键的还是应当有创新的精神。不能说20％，满足得了我就做，满足不了我就不做。这样的话既不能发挥金融产业发展的作用，反过来也不能得到好的回报。怎么去创新？这个答案是现成的，像搜房本身的例子就可以给大家一个启发。仔细想一想，搜房为什么发展很快，搜房刚开始的时候只做北京一个地方，就像一个独立的写字楼，这个写字楼要满足当时的风险投资基金投资的要求，这个很难，也有一些愿意冒比较大风险的基金投资，这个时候出现了IDG。但是更加规范化，有实力的公司就不愿意投这个东西，他觉得这个东西不能够满足回报的预期。

【李山】这个时候搜房就跟全国主要城市的房地产网站进行了一个并购，它的第二笔钱是从高盛来的，但高盛这个钱发挥的作用不是简单把钱让莫总拿去，它发挥了一个金融杠杆的作用。它用这笔钱把中国主要的房地产网站整合到搜房的旗下，这就成了今天搜房集团的基础。金融是一个融资的概念，就是巧妇难为无米之炊。通过金融资本实现一些创新，怎么去实现它呢？没有金融的杠杆和资金的实力就没法儿整合。在这个过程中包括IDG在内获取的远远不止20％的年回报，现在很多的公司就去找公司，由于宏观调控没钱了。

【李山】目前的基金比较短视，这样的话投资的机会也很少，需要钱的房地产商拿不到资金的支持。怎么样打破这个怪圈，应当通过商业模式的转换，这个转换的目的使得它既有商业目的，又能够满足投资者的需求，使得资本和商业地产进行有机的嫁接，使得这个行业能够有所发展。实际上投资者也是分类的，并不是每一种投资者都需要20％以上的回报。像中国现在除了外资比较活跃，国内的资本也比较活跃。以前国内买房就是自用的，现在不完全这样，去年很多保险公司他们都去买房地产。保险公司收了保费要投资，它对投资的要求更多是现金流的要求，它要求的回报跟私募股权基金回报的要求是不一样的，风险更回报也更低。

【李山】信托类的产品卖给愿意寻求比较稳定的，风险较低的回报。信托RITES更适合零售的投资者，就是一般小的散户，国内也好、国外也好，它存在很大的需求。拿一个写字楼做这个事情很难，就跟搜房当年如果只用北京的公司去融资很难一样。投资的回报一个是回报率，一个是规模，当回报率比较低的时候，它一定要求规模是不断增长的，这是利润增长的源泉。你需要有源源不断的商业地产，满足它的回报，进入到这个平台下面，才使得这个公司的利润才会增长。商业房地产就需要走当年搜房走的道路，不是需要一个独立的大楼，把一个城市甚至全国主要城市公司在一个统一的品牌下面进行扩张，用投资者眼光来看，它的风险和回报都是比较规范的，这样就可以找到符合要求的投资者，他就可以用这个钱继续发展。

【李山】今天也是利用这个机会跟大家探讨，谢谢大家！

责任编辑/bjxzl01

搜房网版权声明：
    凡本网内容注明出处为“房地产门户--搜房网”的所有文字、图片和音视频稿件，版权均属搜房网所有，任何媒体、网站或个人未经本网协议授权不得转载、链接、转贴或以其他方式复制发表。已经本网协议授权的媒体、网站，在下载使用时必须注明"稿件来源：房地产门户--搜房网"，违者本网将依法追究责任。

[打印本页] [推荐给朋友] [关闭窗口] 【字体： 大 中 小】 【手机看新闻】