06年杭城商铺报告：哪里转得频繁 哪里涨得最快

商铺，是商业业态的承载体，也是可被用作投资的一种方式，这也就是“一铺养三代”的由来。无论作为投资还是开店，了解商铺发展的趋向，提供了评价商铺价值的参考。

2006年，18创富处理的商铺信息总计超过3000起。经过梳理及与前几年的盘店信息对比，2006年的商铺走势情况赫然在目。

这一年中，社区商铺尤其是新建商铺大量增加，而城西作为前几年社区商铺最集中的区块，商铺价格一路上涨；保持一贯风格，零售业商铺易主频繁，这在武林女装街表现得最明显，一年转让达到20多起；由于道路建设等原因，道路间的商业地位发生更迭，而其中湖墅路更显现出了老街新貌，商铺骤然翻了一番。

零售业转让最频繁

从使用商铺的业态大类来看，餐饮、服务业的商铺转让机会不多，而零售业的转让频率是所有大业态中最高的。尤其开服装店的商铺，多则一年、少则半年甚至几个月就有转让的。有数据统计，零售业商铺的转让占商铺转让总数的20%-30%。

苏小姐位于建国北路的60多平方米商铺，转手后3个月也就是没等到开张就挂出了转让牌。“反正投入的成本不高，自己突然认为不想做了就转让。”苏小姐轻松地说。据了解，服装等零售业商铺的装修成本不高，而受到业态本身的影响，同行竞争激烈，因此导致这类商铺的频繁转让。

相反，餐饮、服务业的商铺投入成本很高，而且成本投入与店铺大小成正比。比如1000平方米以上的大面积餐饮店其装修成本可能超过百万，经营人不像服装店那样转让得随心所欲。同样，这类商铺转让时还带有高额的转让费。接手人的考虑也影响了这类商铺转让的频率。

城西商铺涨得最快

入住人口的增加、各种商业的进驻，使得现在的城西与前几年相比，生活配套跟得很紧，各方环境都大大成熟。随着入住人口的持续增加，以及居住人口普遍消费水平较高，城西的商铺这几年一直很受欢迎。据了解，城西商铺的年租金已从2年前的1000元/平方米，上升到了目前的1800-2000元/平方米。

另一个原因加速了城西商铺的增值——缺少，尤其餐饮商铺稀缺。城西紫荆花路、竞舟路、古墩路的餐饮气氛浓厚，吸引更多餐饮店关注。可是，最近出台的新建住宅底商不得从事餐饮的政策后，城西已有餐饮商铺资源变得更加稀缺，从而也加速该地商铺价格的抬升。

但也有投资人并不看好城西商铺，认为城西商铺的格局不理想，尤其门面开间很小影响了引客，城西商铺热会随着其他居住区的成熟而逐渐淡化。

香积寺路作用将提升

德胜快速路刚开通不久，道路变宽、行车时速提高，给出行带来方便。但对于两侧商铺来说并非是最理想的选择。目前德胜路乐购超市附近商业氛围不错，还有多家服装零售店，但随着快速路的使用率提升，这个商业区将被另一条与之平行的香积寺路所替代。

香积寺路附近已有钱江小商品市场、钱江鞋城、通讯市场、城北电脑城等多家市场以及大关小区、三塘小区等大型社区。尤其从香积寺路中段开始，足浴店、美容美发店、零售店、饭店不少。

今后，如果考虑在香积寺路开店的投资者，不妨选择社区型商业，主要包括便利店、音像店、药店、花店等与生活息息相关的类型，可以获得最大客源。香积寺路现有商铺年租金在1300-1500元/平方米，估计今后每年的涨幅在6%-8%。

武林路成商铺转让大户

虽说武林路一铺难求，但从统计数据看，武林路商铺的转让在今年比较集中和频繁，今年下半年要求转让的就不下20家。

武林路商铺的频繁转让，一方面与之前提到的零售业态有关，另一方面与当地商铺类型有关。据了解，武林路商铺多数是“居改非”的，不仅店面积小而且业主分散，所以很难做到统一规划。服饰品牌都看重了该地的商铺人气而纷纷进驻，但只有符合武林路主要消费人群定位的商品才能长时间立足，其他的就只能在竞争中另外选择。武林商铺的一铺难求表现在高转让率下的快速转手，信息不灵的投资人往往错失机会。目前该地段每平方米的年租金约为6000-7000元。

不过，与武林路同为商品特色街的河坊街，虽然也是一铺难求，但转让的店面信息很少。杭州正合投资有限公司商铺投资顾问周勇认为，河坊街有严格的人为控制和规划，进驻商户都是卖特色手工艺品的，有利于形成较稳定的商铺格局。

延安路之阴阳相

武林女装街与河坊街商铺在一定程度上形成对比。其实，目前同类商铺待遇迥异的现象不止一二，其中延安路就是阴阳两面相的最明显实例。

武林商圈是杭州运作最好、经济效益最高的商圈，因为汇集了银泰百货、百货大楼、连卡佛、杭州大厦这4家商厦，以及延安路凤起路段几大服装、小商品市场的人气烘托，延安路从体育场路到庆春路段商铺的平均年租金保持在1.3-1.4万元/平方米，即便这样等待商铺的投资者仍然流露出渴望的眼神。

延安路过庆春路再往南，不仅人流量明显减少，商业氛围也随之明显减淡，那里的商铺年租金只有2000-3000元/平方米。

分析其原因，这与杭州的城市走向有关。杭州是南北向的长型城市，南北交通为主干道，而居住区主要集中在市中心以北即体育场路以北地区。居民消费购物往南走，武林商圈是最便捷的选择。相比吴山商圈离得较远，人气本应有所影响。加之延安路过庆春路后改为由南向北单向通行，这对由北向南购物的消费者造成了一定阻碍，他们只能选择绕行湖滨路、中山路等到达目的地。湖滨路、中山路目前都有不少特色商店，绕行过程势必分流部分客源，加速延安南路人气减淡。

社区商铺逐渐唱主角

2006年下半年，杭州有20批住宅底商上市。其中有近10处楼盘的社区商铺较靠近市中心，这些商铺售价在1.4万-3万元/平方米。而城北住宅新盘今年将是首次集中交付的，这批新盘的底层商铺也顺势进入销售期，成为近年社区商铺供应量最大的区域之一。据了解，像都市枫林、祥和人家的商铺售价多在1万元/平方米。此外，位于滨江、下沙、闲林、临平等地也都有大量的住宅底层商铺进入销售或交付，这些商铺的面积大多在60-200平方米，一些商铺还可几处连通以容纳大业态。从商铺定位来看，超市、餐饮、洗衣、美容美发等服务社区居民的业态成为主要招商对象。

社区商铺为杭州城市商业做出了不小贡献。例如蒋村、大关、三塘等居住区的商铺均位于小区间的街区，一般为面积20-100平方米的单层结构，吸纳了日常所需的水果、小型餐饮、邮政、银行、美容美发、面包、通讯、图书等十余种商业业态。有些甚至发展成具有特色的商业街，如文一路翠苑段的服装特色街，朝晖的河东路餐饮特色街，香积寺路足浴特色街等。不过，这些商业物业的租金不低，20平方米左右的商铺需要2.5万-3万元年租金，处于十字路口的租金更贵，达到了3.2万元/年。

业内人士认为，社区商铺投资总额低、风险小，收入回报稳定，而位于大型新建的社区商铺更具有长线的投资价值。尤其是位于高端的大型社区，商铺的价值可能在几年后被大大提升。所以社区商铺常被个人作为实物投资的一种方式。

湖墅路老街新貌高期待值

湖墅路南起体育场路，北至大关路，全长超过4公里。早先的湖墅路，坐拥“湖墅八景”，米市、鱼市、花市汇集，自古一派繁华生意热闹景象，被称为“十里银湖墅”。

几年前的湖墅路是最早电子类产品集中地和最早的电子市场，出售的还是那时的电子产品收音机、无线电等。但随着数码城、电脑城的兴建，湖墅路电子市场开始暗淡下来。

不过，正在整治的湖墅路又体现出它的商业前景。完工后这里将形成机动车道与非机动车道隔离，部分路段机动车道由双向四车道拓宽为双向六车道。眼明耳快的人早应知道，在湖墅路沈塘桥路段的中央红石花园，已有星巴克、肯德基、必胜客等餐饮连锁进驻，还有阿迪达斯等品牌服装店。从大牌的早早行动可以窥探出湖墅路今后的商业价值。

湖墅路紧接武林小广场，是城北进入武林商圈的通道，随着该地商铺硬件设施的优化，其重要的商业地位必将再次显现出来。据了解，整治前湖墅路商铺的年租金在1500元/平方米左右，而如今已上涨了约一倍，达到3000-3500元/平方米，部分商铺的出租户甚至将价格定在3700-4000元/平方米。