三大税收制度齐发 二手房投资门槛骤然增高

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月05日16:03 新京报  张家齐  

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楼市表情：加急过户

时间：2006年7月31日

地点：海淀区地税局

场景：当天，海淀区地税局门口人潮汹涌，人们都争着尽早缴税过户房产，以规避8月1日开始征收的个人所得税收。

资料图片

去年6月1日是去年二手房交易市场第一个“大限”日，受政策影响，下半年二手房交易量增速骤然下降。税收政策无疑是直接的导演者。

北京去年二手房税收政策力度空前，给楼市带来的直接影响也显而易见。在二手房成交量增速放缓的同时，二手房价格则一路上扬。二手房税收政策的实施，不仅使买卖双方心理预期发生了改变，也迫使中介公司开始调整发展战略。到2006年12月1日起开始征收土地增值税，二手房包括营业税、个税等所有税种已全部征收完毕。那么，2007年的市场还需不需要限制、该如何限制则成了最大的悬念。

●王娴：“我爱我家”第一市场部总经理见证了去年下半年新税收政策对二手房市场的冲击

去年6月起二手房成交量骤降

2006年，对于我爱我家房地产经纪公司第一事业部总经理王娴而言，印象最深刻的是6月份。面对二手房市场增长的放缓，她见证了公司内部经营管理思路的转变。

“2006年3至4月公司二手房交易量显著增长，业务形势向着更好的方向发展。”王娴说，在2005年年底，公司确定了2006年二手房成交预期，约8万-10万套，在这段时间，公司加快了在城区的扩张，以期在增长期获得更大的市场份额。

“但进入5月份，我们开始从市建委和税务等部门了解到二手房税收政策要陆续出台，当政策最终接二连三公布后，我所在的部门开始感觉到来自市场的种种变化。”王娴回忆说。

5月29日公布的“国十五条”中对于营业税的征收期限做了调整，其中将二手房征收营业税期限从2年延长至5年，这一规定将大批以往不在征收范围内的二手房纳入了交税行列。新政出台后半个月，二手房交易市场萎靡不振、租赁市场交易活跃。由于政策公布和执行还有几天缓冲期，根据去年调控期间公司制定的应急预案，公司开始加派人手为尚未签单的双方加紧办理过户手续。

税收政策限制导致的二手房交易量下降已不可避免。由于二手房房源的减少，二手房价格也有所上涨。来自国家统计局的数字显示，截至去年11月底，北京二手房均价已涨至7300多元/平米。

税费转嫁业主比例约八成

从去年下半年起，王娴渐渐感到了市场对政策的反应不同于前年，主要是业主对房价继续上涨的预期比较坚决。

有的业主临到签单时，突然提出加价，使业务员和买家都很被动。王娴说，为保证签约数量，公司制订了分担部分税收成本的“三方分担”方案，并让出部分服务费用。但总体来讲，在实际成交案例中，转嫁给业主税费的占八成左右。

紧随其后7月18日，个税政策出台，并于8月1日正式实施。北京中原三级市场部监测发现，个税与营业税出台后给市场带来的影响甚似，即买卖市场遇冷，租赁市场趋暖。

10月1日开始实施的最新二手房交易计税价格更是将一些地区价格明显高于区域价格的二手房楼盘单独列出，这使一批二手商品房最低计税价格及交易税费相应提高，这对该类房产购买者的需求起到了一定抑制作用。

最低计税制出台后，中介公司工作人员在操作时，却发现这一统一价格与各个城区各自的最低过户价不太一致，有的城区低于统一价格。对此，工作人员往往难以解释清楚。

大中介纷纷扩展业务员队伍

2005年税收政策出台后，买方心态比较稳定，但2006年的税收政策却使不少买家进入了观望期，市场交易量下滑明显。为此，我爱我家调整了2005年3月份以来的经营策略，对新开店面放慢了脚步，重点转向店面调整和买卖业务人员的培养。

去年下半年，公司还增加了买卖业务人员数量。“这主要是因为税收政策使房源下降明显，为保证交易量，不得不扩展业务员队伍。”王娴告诉记者，其他一些大型经纪公司也基本如此。(本版采写/本报记者 张家齐)

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责任编辑/wangyi.bj

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