|
2007年1月5日，由搜狐网、焦点房地产网主办的“2007中国地产新视角--和谐地产高峰论坛”在北京举行，在这次峰会上将揭晓由网友评出的2006年度影响房地产市场的新闻事件，年度贡献人物以及领导力品牌地产企业。并由知名学者和企业家从全新视角解读2006年的房地产发展，展望预测2007年扑朔迷离的一年。作为房地产业具有良好口碑和影响力的网络媒体，焦点网的新视角峰会将带给房地产行业全新的思考。
焦点房地产网对论坛进行了网络直播，第一位演讲的嘉宾是茅于轼先生：
【茅于轼】：非常感谢邀请我这个房地产的业外人士来谈房地产。我觉得房地产的价格非常依赖 于它所在的位置，像北京二三环以内的房产价格都在上万，那么到了郊区就是几千，如果到了中等城 市就是三四千、小城市一千多，那么要到上海外滩就得好几万，所以说房子的价钱取决于它的位置。 那么为什么位置不同价格不同呢？我们说因为地价不同。那么我们就要问了地价由什么决定的？土地 是没有成本的，也不需要劳动、也没有什么投入，这块地为什么能值钱呢？不像我们吃碗面条，我可 以估计这个面条大概值多少钱，
因为它有东西在里面、有成本、有劳动。但是土地是没有成本的，所 以问题就来了，这个土地的价格是怎么定的？我们说土地价格是在市场上拍卖定下来的，谁的价钱高 就卖给谁。所以土地的价格是市场竞争决定。那么我们再问为什么有人出那么高的价格？这还是一个 问题。我们在座很多开发商都知道，为什么我出这么高的价格买这块地呢？因为我做了一个计算，我 这块地盖了一个房，我把这个房子卖出去，除掉成本、劳动、材料、营销等等，剩下那个钱至少能把 买地的钱收回来，一般还得有点利润。所以说这个地价是由开发商估出来的，他的估计就是说我这个 房能卖什么价钱。
因此回到这个问题上，这个房价怎么定的？我们知道买房的人他并不知道你这个房子的成本是多 少。除了我吃碗面条、买个冰淇淋我能估计出成本来，我买房根本不知道这个成本是多少，我们买很 多东西都不知道这个成本是多少。因此买房的人他为什么愿意出那个钱买这个房呢？他是看竞争、看 市场。有好多的房他想要买，看这个房、那个房。如果一个房100万，他看看旁边的房子差不多也是 100万，他就觉得差不多。如果有的地方同样的房子90万，那么他就买90万的，100万的就卖不掉的。 所以房价是怎么来的，房价是由买房的人看市场，但是这个市场是竞争的市场，并不是买房的人算了 成本才来的。因此第一买房的人要有钱。第二个是卖房的人他的竞争有一定的限度。所以我们说买房 人为什么拿钱买这么贵的房？另外一方面我们要看竞争的市场有多少人参与竞争。我们首先看买房人 的状况，为什么房价这么高还照样有人买呢？我的分析就是因为我们的经济增长非常的高、每年10% 。这个10%是每个人的收入也就是全社会所创造的财富，这个财富今年比去年增加了10%。但是这个 10%不是平均的分配给每一个人，一般来讲收入高的人分配的更多一点，因此他们的收入达到20%、25%甚至更高，所以房价涨10%他觉得还便宜了，因为他的收入增加了20%。还有一个重要的原因就是他的钱没有别的投资品，有的是并不需要住房，但是他没有别的投资渠道，现在好了一点，现在股票吸引了一点资金，这么一来房地产价格会下降一点。
还有一个方面就是房地产的竞争，比如说我买这个房子100万，有人要是出99万也能卖，那我就买99万的房子，有人说98万的也卖，那我就买98万的房子。有多少房地产商在出价竞争，如果更多的话这个价格就下来了。那么现在受限制于什么呢？我不是业内的人不太明白，但是我参加了几会议，我发现很重要的因素是土地的限制。如果我们有更多的土地，房地产的供给增加，那么房价就降下来了。我们有没有可能增加土地供给呢？有一个很大的障碍叫做保护耕地。因为有保护耕地这个国家政策，土地供给增加不了。我们还有一个政策叫做冻结农用地，凡是农用这块地不能干别的，必须得继续农用。在我看来这个政策是相当错误的，完全不必要。为什么我们要保护耕地呢？据说因为我们粮食有危机，我觉得我们的粮食完全不存在任何的危机。全世界的粮食生产过剩，半个世纪以来粮食价格降低了一半，半个世纪以来人口增加了一倍半，每个人消费的粮食增加了，但是粮食太多。不但全世界这样中国也一样。中国50年来人口增加了一倍半，解放前是5亿、现在是13个亿，现在我们吃的比什么时候都好。现在我们的粮食价格也下降了，我们说现在看不起病、上不起学、但是有人说吃不上饭的吗？这可不简单。中国几千年就现在大家是吃饱饭的，半个世纪全世界发生了天翻地覆的变化，就是粮食越来越多。
我们解放以后过去需要进口粮食，进口多少呢？一般都是一千多万吨顶多两千万吨，没有到三千万吨的。假定进口三千万吨要花多少钱？一吨粮食150美元，那就45个亿。那我们解放以来最多的量也到不了三千万吨，我们总消费量不到5亿吨，大家可以算大概是6%的样子。这么多的粮食花掉45个亿，我们一年出口方面是8000亿，那45个亿和8000亿占多少，这个不到1%。那你干嘛不进口粮食？你还怕买不起吗？有人说了粮食这个东西太重要了，靠进口不安全。万一人家不卖给你怎么办？这句话毫无道理。人家日本进口粮食占60%，如此十多年、二十多年他有没有危机？没有任何危机。要说危机，真正的危机倒是石油。我们的石油40%靠进口，而且石油你是生产不出来的，粮食我们生产的出来，我们是不想生产。大家想想看在改革之前自留地的量产产量超过大地的一倍还不止，你花劳动、花肥料、花时间进去，全国粮食翻一番是不成问题的，都把它弄成自留地，但是划不来，我们干别的行业。我们为什么不进口呢？
所以我在这儿最后几句话我希望我们的房地产界的同仁们发起一个运动，要求解放土地。最没有道理的就是冻结农用地，大家想想看一块地干什么用取决于什么？取决于它周围的条件，有的修飞机场、修公路、修停车场、修房子，你怎么说一块地永远是种农作物是最好的呢，这不是毫无道理的政策吗？所以我希望房地产的同仁们一起把这个问题想清楚，我们可以进口粮食，世界上粮食有的是，各种地方都可以生产粮食，所以粮食不是问题石油是有问题。当然我们要保护这个市场，石油不进口是不得了，这个不仅是中国不得了，美国、日本都不得了，那么怎么解决这个问题，保护世界的市场，不光是石油市场、粮食市场，所有的市场都得保护它，我们不能破坏市场。我不赞成抵制日货，道理就是这个，市场必须按市场规则来运转，谁出的价钱高就卖给谁，不能说我看你不喜欢就不卖给你，这就破坏市场了。那么破坏市场的结果是什么？就是打仗。因为有了全球经济的一体化，全世界的资源在市场上配置不需要打仗，中国、日本、美国、德国，好多国家都争夺有限的石油资源，大家都要进口石油，我们有没有打仗？没有打仗。从来没有听说过为了争夺石油要打仗，为什么？因为有一个石油市场在那里。大家要保护这个市场，而不是我给你交朋友你卖给我，我看你不顺眼就不卖，那这么一来就是一条路就是打仗。所以全世界的政治家他们的任务是保护市场，而不是交朋友、看不上别人、跟你搞捣乱，只有市场是最重要的。
我说的远了，我们要保护市场，作为土地也是这样，谁出的价钱高就做什么用。我讲的不对的地方请大家批评，但是讲的对的地方请大家认真的思考。谢谢！
>>浏览更多房地产热点新闻，了解更多楼盘资料，请点击进入焦点房地产网首页
相关报道：
直播：2007中国地产新视角--和谐地产高峰论坛
2006年度影响中国房地产市场新闻事件揭晓
焦点网总裁龚宇：互联网也许会创造房产新世界
论坛实录：中国地产新视角论坛 满城尽夺黄金地
视频：地产新视角论坛 解读购房供需与价格之谜
视频：中国地产新视角论坛 过渡时期的地产金融
实录：地产新视角论坛 新政下代理公司生存法则
| 
茅于轼：经济快速增长导致房价高涨
特色论坛
