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从去年开始，每年新年之际富力集团高层都会在搜狐网、焦点房地产网亮相，梳理公司发展状况，细数企业适应市场变迁经历，以及对未来的规划和抵御风险能力设计。而对于业内来讲，对于富力这样一个创造了13年奇迹的民营企业，它的成长历程从某种意义上讲，也是中国房地产企业在改革浪潮中成长的样板，对于这样一个样板的研究，能够更深刻地理解房地产开发的深层使命。【相关阅读：富力董事长李思廉首次网络露面 谈逆市上市之道】
2005年的7月14日，富力地产在国内房地产宏观调控一片紧缩声中，如期在香港联交所上市，其后股价从发行价的10.7元港币每股一路飙升，成为中国房地产类上市公司市值最高的企业。时隔一年半，富力集团副总经理张辉在“中国地产新视角年会”即将召开前夕做客焦点，就富力地产上市一年半以来，尤其是2006年之中公司战略变化等核心问题接受焦点网专访。
专访时间：1月5日上午9：30－10：30
专访地点：搜狐网小演播厅（中关村东路1号威新大厦12层）
专访人物：张辉 富力地产股份有限公司副总经理
主持人：马磊(马磊博客,马磊新闻,马磊说吧)
◆现场实录◆
【主持人 马磊】：各位搜狐网、焦点房地产网的网友大家上午好，欢迎光临嘉宾聊天室。今天非常荣幸地请到了富力地产的副总经理张辉。我们请到张总也是有一个非常好的传统，因为从05年开始，每年的新年之际，富力集团高层都会在焦点网嘉宾聊天室亮相，去年是李思廉李总来到我们这里，也是富力在上市之后，首次高层在网络亮相，而且谈了很多很细致的很独家的，很真实的情况和广大网民进行沟通和交流。今年在和谐地产高峰论坛中国新视角论坛马上召开之前，马上请到富力高层张总和网友进行交流。从市场的层面和新闻的层面进行分析，从2005年7月14号富力地产在当时的调控跟今年一样挺紧缩的状况中在香港伦交所上市，这也是带动了日后绿城这样的企业上市。从05年到06年宏观调控两年之内，富力地产在公司的发展方面，各方面都是在走自己的路，我们希望通过今天和张总的沟通和交流，把上市之后的一些情况进行沟通。第一个问题就是在前几天公布了一个数据，在06年我们的销售额达到了115亿，从现在的状况来看，销售额对富力本身和以前相比，销售额对我们公司的重要性是不是像以前那么重要？
【张辉】：应该说还是很重要的。重要的程度对股市来说，因为我们上市了，现在也是一个在2006年年前的时候，我们的股市也有一个计划，今年如期完成了对我们来说的任务。以往来说，我们的销售额达到是依据我们公司长远的计划发展，每一年的销售是指得增长。2006年是上市第一年公布整个年度销售额，意义不但只是公司的销售额的增长，另外也是对股市有一个预期的预测，这个意义在这里。
【主持人 马磊】：上市公司需要公布一些数据，就是很透明化的，包括搜狐每个季度有季报，到年度会出年报，这个是规范化的操作形式是吧？
【张辉】：对。
【主持人 马磊】：富力在上市之前，刚才你讲到销售额的重要性程度不是像以前那么重要。
【张辉】：应该说比以前更重要了。以前只是对公司内部，我们要达到一个计划，一个目标，比如说每年要达到20%或者25%的增长，但是现在来说，这个目标不但只是我们公司高层对整个公司的要求，另外来说，现在也是一个股市的要求。所以这个重要性是多了一层。
【主持人 马磊】：在去年的时候，我们的富力高层曾经说过富力有着向全国铺点的过程，到现在为止，大概过了一年，富力现在在多少城市进行战略的扩张呢？
【张辉】：首先是广州和北京，这两个是我们最主要的城市。现在有天津、西安、成都、海南、重庆，在海南在陵水那边。
【主持人 马磊】：富力是华北区和华南这样的划分。现在华北和华南的比重，对公司高层角度来说，哪块是视为重点？
【张辉】：应该说是后面那块，在我们公司来说比重是一致的。因为对整个公司的发展来说，对全国市场有一个平衡的把握，从这个角度出发，华南跟华北它的比重是比较均匀的，这样对公司长远发展会有好处的。从2006年销售额上面，还有前几年的销售额基本上是这样的状况。基本上我们在华北以北京为中心，华南以广州为中心，计算销售额，现在两边都是在50、50%的幅度。
【主持人 马磊】：比如说今年115个亿，那个数据是到11月，当时公布的是到11月还是到现在？
【张辉】：应该是全年的销售额。
【主持人 马磊】：全年如果115个亿，华北和华南各占的比重呢？
【张辉】：今年华南60个亿，华北是55个亿。
【主持人 马磊】：还有一个情况，这个问题和富力本身联系不是那么紧密，我想问一下张总。前段时间，我们也说到重庆也是富力布点的一个城市，前一段时间，市场上有过关于重庆房地产市场变化的报道，一个是说房价开始出现下跌，城市中间有很多很好的地块，需要有人来接盘，您对这个是怎么看的？
【张辉】：我还没有听到这样的信息。但是我个人认为重庆市场是一个很有潜力的市场，因为重庆地区作为前几年就在谈这个事情，中央对整个西南的开发是有倾斜的，重庆作为西南的唯一的直辖市，还有它独特的地理位置，这些因素构成了在这个市场它的经济发展潜力是很巨大的，在这种地方房地产的发展一定会存在它的潜力。我觉得这种现象是局部的，是短暂的时期，整体上来说，重庆在需求上还是很大的，在住宅这块还是比较大的。
【主持人 马磊】：为什么问这个问题呢，相关的像广州、北京、上海属于房地产发展的热点城市，现在对于二线城市很多品牌开发商开始把重点放在二线城市，富力对一线城市和二线城市之间，对二线城市的比重怎么看？
【张辉】：富力房地产的开发对将来的发展来说，肯定是越来越不能够只局限在局部的几个城市，应该说所有的房地产开发商，一些大的房地产开发商起步都是在一些重点，而且房地产发展起步比较快的一些城市，北京、上海、广州、深圳，很多大的房地产企业也是在这些城市中诞生。但是这些城市经过这些年的开发，它的饱和量，一个是从开发的量上，还有从一些资源上，成本资源各方面，饱和度都相对高了，这样的话，对长远的发展来看，并不是太有利。很多开发商都会选择往二线城市发展。从长远来看，二线城市在现在的经济水平发展程度方面也达到了很多一线城市在房地产开发初期的程度。进入这种城市也是必然。
【主持人 马磊】：能举一个富力的例子吗？比如说我们在哪个城市的具体情况，比如天津，天津富力城也是华北区挺重要的战略区域，富力到天津之后，今年的市场表现对贵公司的贡献是怎样的情况。
【张辉】：天津按我们公司的看法来说，某种程度上已经不能算是二线城市，在我们公司的战略上重要程度来说也归入到一线城市，对公司的贡献应该占整个销售额比重上从06年表示一直到07年来说都占了很大的份额。比如说去年115个亿，天津是占了很重的一块。
【主持人 马磊】：下一个问题，还是脱离不了现在的市场环境，现在05年这两年中间出了很多政策，富力怎么看待这些政策，比如90平米70%，另外包括土地，土地没有更新的，但是北京有一些变化，比如招拍挂的一些政策，还有金融，北京有一个未封顶不能按揭，包括税收的政策，对房地产是比较严的市场环境。在这样的环境下，怎么看待企业的生存之道？
【张辉】：国家在05、06年出现的对房地产调控政策，先不用讨论表面上的问题，比如大家在媒体上看的最多的就是所谓90平米占70%的问题，应该看到国家在这些调控政策背后主要的用意在哪里。这个用意还是让房地产的发展更加趋于良性，另外一个角度，跟国家的发展思路，整个国家的发展思路更吻合。另外一个角度，还要跟广大居民，广大城市这些居民他们的需求更加地贴近。初衷可能在这方面。这个调控政策并不是简单地看是抑制房地产的发展。对我们公司来说，我们公司也进入到了一个房地产比较良性的发展大公司当中，包括对自身，很严谨的操作，包括我们对公众的承诺，我们产品的质量，开发的理念，这些方面应该说是跟政府的思路还是很吻合的。我相信在这方面我们遇到的阻力不会太大。
【主持人 马磊】：您的意思就是说，一个成熟的或者说一个非常负责任的企业，有成熟的开发模式，有过硬的质量，不管是什么样的政策环境都会适应是吧？
【张辉】：对，我想跟政策背后的初衷是一致的。
【主持人 马磊】：但是今年很多政策都是在一个住宅的层面，据我所知从目前的迹象看起来，富力在进行一些战略上的调整，比如说今年不仅仅是二线城市，甚至在三线城市都进行高端酒店的铺设，为什么会进行这么一种战略上的调整呢，或者说把它称之为战略的调整，准不准确？
【张辉】：“调整”这个词用得不完全贴切，应该是战略发展。做商业地产项目，很多开发商都知道，在做这种商业地产开发风险比住宅项目更大，前期的投入会比较高，回报也会比较长。另外受到市场干扰的因素比较多，因为时间拉得比较长，所以不是说一些中小型的开发商能够承受得了。对富力来说，公司发展到一定规模，在资金、实力，在经验这些方面都是到了一定的积累。另外一个角度，出于公司更长远发展角度考虑这个问题，商业地产我们的想法是酒店，商业地产我们希望把它放在优质物业，以往的开发都是把房子盖完就卖掉。
【主持人 马磊】：因为住宅是生活必需品，但不是生存资料。
【张辉】：房子盖起来卖掉了，产权不是属于房地产公司的，变成了广大的业主，在我们手上只能是换取资金，没有这个实物。换句话说，从老百姓角度比喻的话，就像很多人手上有钱，投资买房产。我们这么说，很容易理解，为什么商业地产发展到这样的地步。
【主持人 马磊】：富力老百姓也有一定的钱，可以持有自己的东西了。
【张辉】：对，你要持有一定的物业，这种做法不是富力才想到的，放眼看一下世界上，包括香港很多房地产发展商，历史上走过的路都经历这样的过程。现在世界上知名的酒店、集团或者著名的商业地产公司比如说很多shoppingmore公司前身都是房地产开发商，对公司发展下一步的想法来说，肯定也会投入更多的力量去做商业地产，来发展，让公司在这部分积累越来越多。
【主持人 马磊】：刚才说到商业地产本身对开发企业的要求普遍非常高，现在富力本身来讲，富力现在的市值达到什么样的程度？
【张辉】：准确的很难告诉你，据我了解，今天也是16块左右，这样算下来的话，应该是500多亿。以每股市值来算，16块，总共应该是500多亿。
【主持人 马磊】：商业地产尤其是酒店，投资回报可能在10年左右，这是属于比较正常的年限。对于一个企业的要求而言，也是非常高。其中还有一个问题，您也说到了世界最著名的大酒店最初是盖房子的，最后做商业地产，但是会有一个瓶颈，可能有一个问题，就是关于人才队伍，毕竟商业本身跟住宅相比还是有自己独特的地方。在这上面，富力有没有遇到类似的情况，或者怎么解决这个问题？
【张辉】：我想这是一样的。就像以往大型房地产公司，古今中外的，都必须经历这个过程。我们用一个比喻，在什么样的时候用什么样的武器，你在做什么事的时候必须用怎样的手段去处理。以往来说，公司在开发的项目主要偏重于住宅开发，我们的人才队伍肯定也会在这方面更精更多一些。现在忽然间转到另外竞技的角度来说，以往的技能，很多经验是有用，但是另外一些方面可能会或缺，不太擅长。你说得很对，这也是我们公司在今年发展当中很重要的，很关注的一点。
【主持人 马磊】：能把富力在商业布局上或者商业战略上给广大业内同仁介绍一下。比如说在酒店方面，富力做的酒店和别的公司做得有什么不一样的地方，也就是侧重点在哪些方面？
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