戴德梁:2006年上海甲级写字楼租金又上涨15%

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月05日15:17 新闻晨报   

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2006年，是上海甲级写字楼市场持续活跃的一年，这一年，本市甲级写字楼全年呈现空置率持续走低，但租金水平则大幅上扬的局面。专业服务型公司仍然势头不减地大量吸纳新近建成的甲级写字楼物业，造成市场延续紧张的供应局面，在上海的某些中心区域，甲级写字楼平均空置率更是一度达到了10年以来3%的最低水平，进而助推了租金继续上涨的趋势，一些谙知行情的写字楼业主也纷纷借势调高出租物业的租金报价。戴德梁行写字楼报告显示，目前上海甲级写字楼市场的整体平均租金报价为240.3元人民币/平方米/月。2006年较2005年的租金涨幅达到15%。

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受益于跨国公司尤其是服务型企业的不断扩张，2006年度上海甲级写字楼市场预出租率大幅上升。比如处于预租之中的恒隆广场二期，已经达到了约70%的签约率，而且多数签约客户都倾向于选择大面积进行租赁。随着即将完工写字楼中的可租面积不断减少，市场主力需求客户已将注意力转向竣工日期稍晚的写字楼项目上，例如廖创兴大厦及越洋广场。

戴德梁行有关专家在回顾2006年本市甲级写字楼市场时认为，上海甲级写字楼市场供应的重心逐渐从浦西转向浦东，使得黄浦江两岸的写字楼供应量不断地趋于平衡。

从租金情况看，2006年上海甲级写字楼整体租金上升幅度较大，主要由于2006年市场供应量有限，同时现有供应的高品质项目较多，如淮海国际广场、港汇中心二期等。而从写字楼销售市场看，由于目前市场新增的销售型项目不多，近期销售市场并不活跃。

供应：新增量较低

据戴德梁行有关报告显示，截至2006年第4季度，上海甲级写字楼的总面积达到3980593平方米，本年度新增甲级写字楼项目为：铂金大厦、淮海国际大厦、城建国际大厦、龙之梦购物中心、上海银行大厦、恒隆广场二期，为市场带来约22.5万平方米的供应，比较2005年约45万平方米的新增供应，本年度的新增供应量较低，占1997-2005年平均新增供应的73.3%。然而在市中心，为了缓解人员扩张所导致的办公区拥挤的局面，许多公司仍苦于在日益紧张的市场供应中，寻找大面积的甲级写字楼。

虽然上海甲级写字楼市场需求持续紧张，然而实际吸纳量较之去年同期已有明显下降。这主要是由于缺乏市场供应新增物业所致，随着浦西市中心供应量的稀缺，大部分吸纳量都转移至浦东陆家嘴以及浦西CBD周边办公区域，整体空置率则持续走低。

租赁：低空置率助推租金

2006年，诸如保险业、银行业等领域的专业服务型公司，对甲级写字楼项目的强劲需求依旧不减。一些外资商业银行，国内的一些保险公司、银行，以及一些前两年还在犹豫之中，但在2006年年底下定决心在中国开设分支机构的外资企业，都表现出对甲级写字楼物业的大量需求。如此强劲的需求以及有限的新增供应，推动上海甲级写字楼的平均空置率在第4季度继续保持在5.3%的较低水平。如此紧张的市场行情使许多公司及投资机构看到了机遇，触动他们重新启动手中的停滞项目，使其能够在最短时间内投放市场。

位于南京西路、铜仁路路口的东海广场就是其中一例，第三季度摩根斯坦利以2.44亿美元的价格买下了这幢烂尾楼，使其在经历了约10年停滞之后重新开工建造。低空置率以及不断增加的市场需求使得市场整体租金继续上升。

销售：楼盘品质非昔比

商业地产长期租赁的高回报率使其继续成为外商投资的焦点，尤其是受到一些来自于美国和澳大利亚的实力雄厚的投资机构和海外基金的青睐。然而，市场上真正能引起机构投资者兴趣的高品质物业还相当短缺。未来，预期随着众多的投资基金争夺较少的优质资产，其所造成的高成交价相应的降低了物业的投资收益率。

2006年，外资基金保持了对投资市场的热情，相较于今年前两季度住宅投资市场的一枝独秀，下半年的投资市场呈现出了以办公物业为主的态势。陆家嘴区域将会有包括环球金融中心在内的9幢写字楼集中上市。另外，陆家嘴吸引企业入驻的另一个重要原因在于其优越的税收政策，例如入驻该区域的企业在第一年内将享受100%退还企业员工所缴纳的个人所得税的优惠政策。

上海甲级写字楼的楼盘品质、配套设施以及其为租户所提供的相关服务环境都在不断的进步。目前许多规划中或即将上市的综合性项目中都包含有甲级写字楼，其高品质的配套设施、完善的休闲娱乐环境以及永续发展的楼宇技术将把整个项目打造成一个迷你的地区生活中心，进而带动其写字楼的综合品质。

2007年：新增供应将增长

展望未来，上海甲级写字楼新增供应可能将从2007年上半年起开始上扬，而随着2007年上海银行大厦、印尼黄金置地大厦、廖创兴大厦、越洋广场等甲级写字楼的竣工交付，预计2007年的新增供应达到约34.7万平方米。2007年上海甲级和超甲级写字楼租金仍将会稳步上涨，预计在未来一年上海全市范围内甲级写字楼平均租金将会上涨10%-15%。受潜在供应充足的支持，陆家嘴将会继续成为一个颇具吸引力的地区。

责任编辑/sf066

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