2006土地市场：招标渐成主流 天价地块“退烧”

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月05日15:23 新京报  张学冬  

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楼市表情：回购条件

时间：2006年11月

地点：东三环边的白家庄地块

场景：白家庄地块的一级开发商嘉铭投资早早地把该地块用广告牌围住。去年11月初，作为北京第一块带回购条件的地块，该地最终被嘉铭摘走。

周晓东 摄

土地是2006年京城房地产市场中关注程度最高的话题之一，围绕土地出现的市场变革和所带来的震动也是最显著的。与90平米70%比例政策执行不力相比，宏观调控中涉及到的土地调控政策几乎一步到位。从2006年7月份土地出让方式悄然改为以招标为主开始，带回购地块、非价高者得地块等各种带有一定政策性质的地块陆续上市，引发的争论此起彼伏。

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以广渠路15号地为代表的多块限价地供应计划的出现，则体现出通过土地出让方式来进行房地产宏观调控政策的落实。去年11月29日，京城楼市激烈的竞争以广渠路36号“地王”的沉没而告终，具有国企背景的北京城开和北京城建联合体获得该地块。最近比较吸引眼球的土地事件是：65块土地集中入市，这在形成近年来最有气魄的土地供应的同时，也多少给人一种突击完成任务的感觉。

●开发商：潘石屹，受回购条件所限，最终与白家庄地块失之交臂

白家庄地块附带回购条件

去年11月，北京首个带回购条件的地块被一级开发商———北京恒世华融房地产开发有限公司摘牌获得。“失望得很。”SOHO中国董事长潘石屹在其宽敞的办公室里掰着手指头对记者说。

事实上，从去年初开始，他就开始频繁和一些已经出让的土地项目进行接触，希望从中寻找到适合开发的土地。

“我2006年70%左右的工作都放在寻找适合我们开发的土地上。”潘石屹坦称，“主要是当时北京公开出让的土地竞争进入白热化，土地实际价格被人为地抬高许多倍。”去年4月初，北京2006年土地供应计划出台，其中该计划中明确住宅商品房用地达到1600公顷。潘石屹从北京国土局高调公布的数据中看到了希望，他将关注的重点放在政府公开出让的土地上面，这个时候白家庄地块开始挂牌。

从位置来看，这个地块与潘石屹已开发的项目相当接近，因此他对这个区域的写字楼市场了如指掌，当然对这个地块开发后所能带来的收益也相当明了。但潘石屹购买回标书之后，发现这个地块带有一定的回购条件，这让他感觉到实际开发利润将会因此大打折扣。精明的潘石屹虽然频繁出来质疑该地块出让的公平公正性，但最后只得又一次眼巴巴看着该地块被其一级开发商摘走。

出让方式改变影响深远

尽管对此很失望，但潘石屹并未停止继续寻找土地的步伐。“北京不缺少土地，就是土地出让制度没有理顺，土地出不来。这样必然导致土地出让市场的过热，比如一些开发商拿地时不够理智，土地价格上涨的幅度要比房价上涨的幅度高出许多。”但即使这样，潘石屹此后还是积极参与了包括广渠路36号地、四惠桥地块等土地的投标准备工作。

“我们购买了标书，也对地块进行了分析，但最终我们还是放弃了对这些住宅地块的投标。”潘石屹分析认为，这些地块中都对“90平米70%”比例进行了不明确的限制，让他感到无法全面把握招标内容。“东坝地块、四惠桥地块、广渠路36号地等地块的中标开发商，都在其标书中明确了执行‘90平米70％以上’的政策。”潘石屹说。

事实上，从2006年7月下旬开始，北京住宅土地出让方式已悄然转变为以招标为主，由此带来的影响巨大而且深远。

由于招标出让最终考查的是投标企业综合分值，除了出让价格外，还涉及开发企业的资质、对项目的理解等多方面的因素。因此从2006年7月开始，京城出现了多块“非价高者得”地块。其中最具有代表性的就是金地拿的四惠桥地块和北京城开及北京城建联合体拿的广渠路36号地，投标开发商以综合分最高的形式胜出。

65地块放量产生良好预期

虽然2006年土地供应计划依旧无法完成，但其供应的数量和速度则比之前有所提升，而年底65块土地集中放量对开发商又形成了一个良好的心理预期。“在一定程度上告诉开发商和购房者，北京的土地供应是充分的，这样对于抑制房价具有非常积极的作用。”有业内人士称。

从去年12月份开始，包括石景山、海淀、门头沟等四块土地的一级开发公开招标，这样将土地市场全部放置在阳光下，而在潘石屹看来，此为京城土地出让更为规范的体现。

「关键词」

●限价地

2006年5月29日 北京国土资源管理局对外公开表示，结合“国六条”中提出的积极运用土地手段的方式参与调控房地产市场，近期拟推出6个中低价位、中小套型普通商品住宅，总土地面积约126公顷，预计规划建筑面积约为200万平方米，这是政府有关部门首次公开对限价地进行说明。7月21日，北京市国土局储备中心有关负责人做客首都之窗时透露，南沙滩、广渠路和东铁匠营3块限价商品房用地将在8月同时推出，但此后关于限价地的政府说法越来越少。限价地将来命运如何，目前仍扑朔迷离。

●白家庄地块

2006年10月10日 白家庄地块挂牌，在其挂牌文件中明确规定，一级开发商将以12000元/平方米的价格分别回购5000平方米的商业和8000平方米的写字楼面积。成为北京土地公开出让以后，首个带有回购条件的地块，此回购条件一出，引起业界一片哗然。许多开发商对北京土地公开交易市场上出现的首个回购条件提出异议。有开发商指出，标书中标明的回购条件，就是一级开发商为了保证其能够顺利摘牌设置的障碍，回购条件的设置必然使其他公司开发利润减少。

●广渠路36号地

2005年底 规划建筑面积达到90.02万平方米的广渠路36号地正式出现在人们视线中，由于其所处的区域和超大规模的面积，业内称其为“地王”，当时有开发商估价该地块出让价格有可能达到40亿以上。2006年10月份，广渠路36号地以规划建筑面积46.0361万平方米的方式再次入市，最终被有国企背景的北京城开和北京城建联合体拿得，同时由于该地产也是“非价高者得”地块，业内普遍认为，将来在土地出让过程中，投标开发商对政府政策的领会程度，将决定其能否获得地块。

●招标

2006年7月21日 招标成为北京住宅性质土地出让的主要方式。由于招标是对参与投标开发商的综合考量，除了投标价格外，包括回款进度、对土地的理解等多方面的制约因素。招标出让杜绝了之前土地出让开发商之间激烈竞争的局面，尤其是此后几块标志性的土地，都体现了招标出让综合考量。包括四惠桥地块、广渠路36号地，都是此类土地。

记者观察

限价地作用明显应尽早入市 限价地调控房价作用明显

2006年京城土地政策无疑是房地产宏观调控重中之重。

其中，以限价地为核心的土地供应向中低价住房供应倾斜的土地供应政策，以招标为主的强调开发商对土地开发理念的土地出让政策，均指向明确地体现出2006年宏观调控的宗旨。

尤其是通过招标出让的方式来实行90平米70%比例的政策，对北京房地产市场产生的影响基本和各地已经出台的宏观调控细则效果相当。

去年5月，北京国土资源管理局高调宣布，2006年将有多块限价地推向市场。

由于限价地以限房价和限户型为核心，所开发出来的住宅产品的销售价格将比周边的项目低15%.限价地的出现，对北京住宅市场上居高不下的房价调控作用非常明显。

如果该类土地能够及时推向市场，并在很短的时期内形成有效的住宅供应，该类产品对北京房价的影响绝对不能小觑。

同时，限价地的推出，还表明了政府有关部门执行宏观调控的态度，对整个市场所形成的心理预期作用也相当大。

招标有效限制天价地出现而土地出让方式改变为以招标出让为主，则是进一步来限制天价地的出现，招标出让所体现出来的是综合考评的结果。

从去年7月份以后招标出让的土地情况来看，招标出让在一定程度上可以缓解目前土地出让过程中剑拔弩张的局面，尤其是对开发商之间疯狂竞价产生一定的抑制，使得土地出让价格合理回落，最终促成住宅产品成本价格下降，进而降低住宅的销售价格。

同时在投标过程中，开发商纷纷在其对该地块的开发理念的理解中，都承诺执行90平米70%的比例。

因此招标政策的变化在一定程度上甚至起到了一箭双雕的作用。

显然，土地政策中的各种限制所产生的效应都是积极的。按照北京国土资源管理局的想法，今后以限价房和经济适用房为主的政策性用房，将逐渐成为京城住宅供应市场中主要的供应之一，必然对住宅市场供应结构和价格形成冲击。

限价地急需形成市场供应

不过惟一遗憾的则是，限价地的出让还仅仅停留在政府官员的语言表达上，并没有形成实际的市场供应。

虽然北京国土资源局此前公开表示，广渠路15号地、红狮涂料厂地等限价房地块会在2006年推出，但2006年过去了，这些地块还在静静地等待召唤。

显然2007年京城土地政策的变化中，如何尽快促使这些地块进入市场，则是目前有关部门必须面对且需要解决的问题。

责任编辑/sf062

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