京城二手房万金难求 调控未能有效抑制畸形发展

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月05日09:08 经济参考报  殷丽娟  

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去年8月以来，北京东城、西城、宣武、海淀等城区的二手房价大幅上涨。目前，这些地区的二手房价每平方米已经超过一万元以上。二手房价的涨幅首次超过新房价格的涨幅。

重点学校周边房价大幅上涨

北京千万家房地产经纪有限公司总经理华国强在与记者聊到北京二手房价格上涨的原因时说，北京重点中、小学择校费五万元至十万元不等。而这些能给孩子选择名校读书的人往往有一定的经济基础。他们为了培养孩子不惜花重金在学校周围买房或者租房，为孩子创造好的学习环境。

记者与一位花了130多万元在椿树园小区购买二手房的王女士聊天。她说，我们家以前住和平里，孩子在实验一小上学，虽然我们家有车，但北京的交通堵塞状况日益严重，早上6点出门，晚上7点才到家，每天路上就要用三个多小时。到冬天真是披星戴月，孩子辛苦，家长受罪，也影响了孩子的学习。实验一小的对面就是北师大附中，是北京的重点中学，如果孩子能考上师大附中，在这得学习12年。这里的房子虽然贵，但是孩子不受罪了，再说，能把孩子培养出来，为孩子的学习投资值得！像王女士一样，为了孩子在学校周边购买二手房的人越来越多，房价越炒越高。现在椿树园一套88平方米的房子要价100万元，少了还不卖呢。

中关村以其自身的教育、科技资源优势，长期以来一直吸引众多购房者的目光，但是中关村区域由于可开发的土地已几近绝迹，所以一套合适的二手房成为多数想在中关村置业的人们的首选。据“千万家”房屋中介公司统计，2006年9月份，中关村区域的二手房成交量比8月同期增长了37.5%，房源挂牌价基本每平方米在9000元至11000元之间，平均成交价每平方米达到9200元，最高的每平方米达到12000元。

北京四中考入重点大学的入学率很高，让众多家长趋之若鹜，也让这所中学附近的房价不断攀升，交易单价每平方米达到了13000元，位居各学校周边房价之首。现在每天来此看房的人依然络绎不绝，供不应求。

华国强分析认为，目前，北京重点中、小学校附近的新楼盘较少，二手房则成为众多家长争相购买的主要对象。而且，重点中、小学校周边的二手房基本上是七八十年代的央产房。由于可售二手房源的稀缺性导致其价格上涨，目前平均成交单价每平方米已经达到12000元的历史高位。但是由于需求旺盛，每天到店面登记寻找该区域的客户达到20多人次。

普通老百姓争购的香饽饽

二手房单价虽然高，但是由于房屋面积小，总购房价低，再加上居住成本低成了普通老百姓争相购买的香饽饽。我爱我家房地产经纪公司副总裁要嘉佳在接受记者采访时说：“北京的二手房大部分建在上世纪七八十年代，一居室的面积在30平方米至40平方米，二居室在40平方米至60平方米，三居室的面积在70平方米至80平方米。从单价看，每平方米一万元，但是，购买一套50平方米的房屋仅需50万元，总购房价还是比较低的。还有随着2008年奥运会的临近，北京环境整治力度加大，危旧房拆迁面积越来越大，而居住在这些平房区的居民都是普通老百姓，他们居住的平房多数在10平方米至30平方米之间。北京市的拆迁政策一般是每平方米拆迁费8000元，再加上每平方米3000元的鼓励搬迁奖，每平方米共计补偿11000元，他们买不起新楼房。”

记者在我爱我家东四十条连锁店铺，与一位洽谈二手房的大妈攀谈。这位刘大妈对记者说：“我住在十条附近，两间平房补了28万多元。买经济实用房远，居住成本高，进出一趟城交通费得花六元，还得交物业费。而且，房子的面积大，不少花钱，比较一下，还是在这附近买一套40平方米左右的二手房合算，一是不用交物业费，二是在这住习惯了，再说也够住了。”

涉外人士也瞄准了二手房

据了解，购买二手房的不仅是一些上重点学校的学生、拆迁居民，就连涉外人员也参与进来。要嘉佳说，去年7月，商务部等六部委下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。为落实这一规定，北京市建委也出台了《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》，规定在中国境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房；港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一套自住商品房。这两个文件均没有涉及二手房。买不了新楼房的涉外人员立即将目光转向二手房市场，也造成了二手房外销量猛增。

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全民买房的畸形二手房市场

老百姓买涨不买落的心理对二手房价起到了推波助澜的作用。去年以来，国家和北京市的系列调控房价的政策。但是在实施过程中，二手房价不但没有抑制，反而一涨再涨。看到房价抑制不住，老百姓从心理上误认为国家都管不了房价，房价还得涨，刺激了消费者购买房子的欲望，造成了全民买房的畸形二手房市场。一位名叫刘洪建的先生告诉记者，政府调控房价的作用不大。因为，北京可供建房子的土地越来越少，二手房房源自然也越来越稀缺，价格上涨也在情理之中。

再加上卖房者忽悠买房者，“买吧，不买还得涨！”。记者在位于宣武门链家门店看到，一位来询问二手房价格的夫妻问：“有宣武门附近二室一厅的房子吗？”“有，位于长椿街的二居室57.1平方米，总价59万元，还有和平门两居室85平方米，总价100万元，陶然北岸一居室52平方米，总价56万元。我们这房源特别紧张，不买还得涨！”介绍房屋的小姐说。

调控政策未能有效抑制

去年，国家有关部门和北京市相继出台了一系列调控二手房政策。如将二手房免征营业税的年限由两年提高到五年；国内居民在进行个人二手房转让时，所得收益须按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税等。从实施效果看，这些政策的推行未能达到预期目标，在老百姓对抑制房价普遍失去信心的情况下，反而在某种程度上助推了房价。

北京千万家房地产经纪有限公司总经理华国强认为，就政策本身而言，对炒房者会起到一定的影响作用，但关键是这些政策在二手房市场需求旺盛的情况下实施，就可能事与愿违。

我爱我家房地产经纪有限公司副总裁要嘉佳对记者说，住房交易往往是几十万元，甚至于几百万元的大宗商品交易，买卖双方一般不敢冒险交易，而是踏踏实实地按规定办理有关手续。但是从2006年6月1日起，二手房免征营业税的年限由两年提高到五年，于是就出现了种种规避营业税的做法。

他说，二手房交易涉及的税收，一是5.5%的营业税，二是3%的契税，三是1%的个人所得税，四是万分之五的印花税。其中，5.5%的营业税，是二手房交易占比例最大的税种。这意味着，出售一套房产证在五年之内，要价100万元的房屋，就得交55000元的营业税，再加上其它税共计约10万元，这对普通出售房屋者是一笔不小的数目。这就造成了部分房屋业主采取延后出售转而出租的策略，使二手房房源减少。

北京二环以内不再新建商品房导致二环以内的二手房价陡涨。华国强告诉记者：“二环以内不再新建商品房，这一政策的影响已经波及到二手房市场。二环以内没有新楼盘，二手房自然成了‘稀缺’商品。而二手房大都分布在优越地段，没有物业费。随着福利分房制度的取消，已购公房没有了供给源头，有限的不可再生的二手房源，成为购房者的热捧。”

华国强说，已购公有住房房龄基本超过五年，不涉税，更加受到了购房者的热捧。一位刚刚购买了二手房的张扬先生告诉记者，他原本打算买一套新房，但新楼房价已经炒的太高，而且都是大户型，现在买恐怕会像股票一样被套牢。所以，他买了一套房龄超过五年的二手房，不涉税。而且是已购公有住房，没有物业费，地理位置也好，交通也方便，暂作过渡。等2008年之后，看房地产市场情况再定。据了解，类似李先生这种想法的购房者不在少数。

责任编辑/sf066

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