浮华退场 理性登台：2006年杭州楼市转型的一年

2006年，是杭州楼市真正开始转型的一年。

在这之前，人们对于楼市的定义，可能是“只要投资，就会有零风险的丰厚回报”。但刚刚过去的2006年，纠正了这一非理性的市场认知。楼市，开始步入理性。

重新审视过去这一年的杭州楼市，外地大鳄纷纷进驻、“三外”顿足，开发商意识更成熟，楼盘质量更受人关注……在一幕幕或紧张、或欣喜、或复杂的场景中，理性之风，逐渐弥漫开来。

浮华退场，理性登台。

资金实力决定话语权

房地产开发，是一个资金高密度的行业，这就对房产公司的资金实力提出了一定的要求。之前的杭州楼市却出现了一个怪现象：小公司凭借几千万元就能“玩转”一个房地产项目，获取暴利。这种局面，在2006年，有了彻底的改变。过去的一年，杭州楼市进入了“实力决定话语权”的时代。

最先让市场意识到这一点的，是新加坡大佬凯德置地的进驻。2006年5月16日，凯德置地联手嘉士林私人有限公司，竞得拱墅区登云路京杭运河附近的一块宅地，楼面地价为每平方米4353.8元。紧接着，2006年8月，万科收购南都房产集团有限公司80%的股份，南都房产更名为浙江万科南都房地产开发有限公司，南都旗下的良渚文化村、逸天广场等在售楼盘也全部由万科南都接管。算上上海万科去年在杭州拿的三宗土地，去年一年间，万科在杭州的滨江、西湖区、九堡、良渚已经有了四个“布点”。2006年10月，上海的复地集团又在余杭乔司拿下两块住宅用地。加上前年进驻杭州的华润新鸿基集团(钱江新城万象城项目)以及嘉里建设(浙大湖滨校区地块)，外地大鳄在杭州的足迹，几乎遍布各个区域。

在多变的楼市里，只有超强的实力，才能保证你的话语权。2006年的杭州楼市上，地产大鳄们的“强强联合”，更加印证了这一浅显的道理。拿地，代表着未来几年你在楼市“说话”的权利。从这一点上来说，未来三五年之内，大鳄们已经可以影响杭州楼市的方向。一个可以预见的未来，是杭州房产行业的开发模式日趋成熟，中小型开发企业不论从资金、品牌还是技术，都很难具备与大鳄们一较高下的能力，他们的转型或者淡出，对杭州楼市来说，其实是市场优质资源的高度整合。

市场细分营销新理念

给你5秒钟，让你报出杭州市场上的在售楼盘，你最先想到的是哪几个？80%的人可能都会想到金色海岸、戈雅公寓、东方润园等楼盘。而这几个楼盘，也是去年销售的大赢家。究其原因，在于目标客户群明确，特色鲜明是其成功的秘诀之一。

早两年，买房者疯抢房源、开发商“捂”楼不卖的疯狂时代，没有人会想到“市场细分”这个概念，因为房子不愁卖嘛。事实证明，不是不需要，而是时机未到。从2005年下半年开始的楼市变化，因为买方市场的逐渐明晰，市场细分成为流行一时的词汇。

拿金色海岸为例，单从产品来说，金色海岸算不上性价比最高的楼盘，其6000元/平方米的精装修标准，显然不是普通市场大众能接受的。但它成功了，就因为抓住了金字塔端的目标客户。与金色海岸类似的，还有低价位的戈雅公寓，它锁定的是追求个性的年轻人；而银马公寓则走“少数派潮流”的路线。

市场营销学上有一句话：永远没有卖不动的商品，只有不合适的策划定位和包装。一个成熟的开发商应该知道，定位和包装，不是后期销售的锦上添花，而是从拿地开始就要有的营销意识。

产品质量永远是硬道理

2006年，也算是杭州楼市的“交付年”。据不完全统计，2006年年底，有30多个楼盘交房。而之前因为有人和家园“毛竹事件”的前车之鉴，收房对于不少开发商来说，几乎成了一件战战兢兢的事情。

尽管客户的眼光越来越挑剔，但产品质量始终是硬道理。有不少楼盘在交付之后更加“吃香”，最典型的例子就是金色家园。这个已交付楼盘，在近期的透明售房网上几乎每天都有成交。据说不少现在才买房的客户，是因为看了现房实景才动了心。

经过2006年，杭州楼市的一只脚，已经迈入准现房时代。对房产商来说，首要的就是去掉投机心理，扎扎实实提高产品质量；对客户来说，则是真正从需求出发，擦亮眼睛审视楼盘。

附：

2006杭州楼市成交均价排行榜

序号 项目名称 城区 成交均价(元/m2)

1   湖滨公寓   上城区  39800

2   九树公寓   之江区 31527

3   九树公寓(二期)  之江区 31293

4   金色海岸1#、9#楼   上城区 25942

5   金色海岸3#、8#、10#楼  上城区 23454

6   中山花园二期 下城区  21252

7   滨江·金色海岸11#楼 上城区 20615

8   丁香公寓 西湖区 19349

9   滨江·金色海岸5-7#楼 上城区 18945

10   滨江·金色海岸12#楼 上城区 18461

2006杭州楼市成交套数排行榜

序号 项目名称 城区 套数

1  盛元慧谷花园 滨江区 876套

2  南肖埠·御景苑 江干区 393套

3  金基·晓庐 江干区 372套

4  南岸晶都花园 滨江区 356套

5  观邸国际寓所 滨江区 354套

6  云溪香山嘉苑 之江区 328套

7  瑞立中央花城2#、9#楼滨江区 319套

8  倾城之恋花园 滨江区 309套

9  联合世纪新筑 拱墅区 305套

2006杭州楼市预售面积排行榜

序号 项目名称 城区 面积(平方米)

1  盛元慧谷花园3幢 滨江区 141424.26

2  金基·晓庐 江干区 50022.53

3  南肖埠·御景苑 江干区 49441.29

4  观邸国际寓所 滨江区 46676.82

5  云溪香山嘉苑 之江区 44925.26

6  瑞立中央花城2#、9#楼滨江区 43152.56

7  倾城之恋花园 滨江区 42138.29

8  春江时代花园 滨江区 40980.31

9  南岸晶都花园 滨江区 35924.92

2006杭州楼市成交金额排行榜

序号 项目名称 城区 成交金额(亿元)

1  金色海岸 上城区 11.459

2  盛元慧谷花园3幢 滨江区 8.686

3  南肖埠·御景苑 江干区 5.279

4  金基·晓庐 江干区 5.195

5  东方润园2#楼 江干区 4.743

6  倚天·盛世钱塘4#、5#、6#楼江干区 4.208

7  春江时代花园 滨江区 3.475

8  银马公寓C楼 西湖区 3.313

9  金色家园3#\5#\6#和商业三号上城区 3.292

（信息来源：杭州透明售房网）