万年地产开放与融入 成为冲出大盘迷雾的领跑者

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月04日11:22 中国建设报   

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万年地产开放与融入 成为冲出大盘迷雾的领跑者

万年地产：冲出大盘迷雾的领跑者

如何开发大盘，已经不仅仅是在检验手握大面积土地开发商的专业能力，更是在拷问大盘开发商的社会责任。

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在北京西南三环边上，一个占地1200亩、建筑面积200万平方米的大盘项目——万年花城，以超前的开发理念回答了这个问题，而万年花城的打造者更是在项目成功开发的基础上实现了企业战略的升级与突破。

“不谋全局者，不足谋一地”。置身大盘迷雾中，开发商表现的不仅仅是一次次的大手笔拿地冲动。“城市区域开发商”定位中体现的合作意识和补位诉求，无不体现着霸气冲动的消退与大气心态的成就，使万年地产冲出了大盘开发的迷雾，更在此之上实现了企业发展模式的升级。

开放与融入：新城市社区造就大盘“升级版”

“以往的开发行为只是考虑楼盘，现在我们更多的是在考虑城市”。在万年花城浸润数年，对于大盘这样一个概念，万年地产副总经理黄玺庆有自己独特的理解，而他对大盘的解读，几乎全是基于城市基础上的重新思考。“思考什么是合理的城市规划，什么是有生命力的城市，在一个有生命的城市中我们应该充当什么样的角色，如果城市的开发是有偏差的，我们应如何通过自己的开发行为去纠偏”。

“城市意识”是黄玺庆在讲话中重点强调的词语。“我们开发不了一个城市，但我们可以开发一个城市社区”。

而今，黄玺庆已经很少提及“大盘”这样的词汇，对于万年地产的扛鼎之作万年花城，黄玺庆则称之为“新城市社区”。转变的并非是一个说法，词语变换的背后是万年地产对“大盘”和“大盘现象”的重新解读。

项目本身的优越条件为万年花城“新城市社区”实现大盘开发模式的突破提供了良好的基础。

由万年投资集团及首钢集团共同投资60多亿元合力打造的万年花城位于北京西南三环花乡版块，北距三环400米，南距四环700米。三环、四环、京开、京石、城铁9号线“三纵三横”的交通网络使万年花城成为一个被高速道路包围的区域。项目规划设计由世界第二大设计公司美国霍克(HOK)公司完成,景观规划设计公司为加拿大S+3M公司。万年花城腹地，南城唯一的大学城坐落其中，包括了首都经贸大学、中国法官学院、燕京华侨大学及两所职业学校，浓郁的人文气息为整个北京南部所仅有。

“新城市社区”就是在这样一片土地上成长起来的。而对于新城市社区的概念，黄玺庆解释：“这不是普通的社区，而是城市社区，是具备城市功能的社区，并且被赋予了‘新’的含义。”万年花城对城市功能的实现集中在三点：方便、舒适与沟通。

首先是方便，人们对方便的需求首先表现在出行上。万年花城具有以公共交通为导向、视交通站点为核心的TOD模式，不仅有利于社区的交通组织，同时可以吸引商业和各种服务性配套设施集中布置，解决大盘中生活商业配套的不足。处在南三环与西四环及京石、京开高速路包围形成的楔型区域中，车辆分流条件良好，且内部拥有10条市政路和13条以三环路为主线的公交线路。

进一步，就是如何满足不同类型的业主对居住、就业、购物、教育等空间的不同需求及转换。据了解，万年花城规划了3级商业体系，第一级是6万平方米的区域商业中心，第二级是5个主题商业街区和12条特色商业街，第三级是8个便利店组合。在教育方面，万年花城同样是规划了三级教育体系，共将建设6所初等教育学校。另外，还规划了医疗保健中心，加上周边产业基地林立，万年花城对各种功能空间的配备颇为齐全。

其次是舒适。万年花城规划了三级绿化体系，第一级是社区中央绿化大道，长1公里，宽30米；第二级是每个街区的中心花园和主题绿化广场；第三级是每个街区居住组团的绿地。周边还有4000亩的北京市绿化隔离带和53万平方米的绿化用地。

再次是沟通，万年花城还特别强调建立新型的邻里关系，规划了完善的步行系统和主题广场，给人们提供交流沟通的场所。

这就是万年花城在努力拥有城市功能的同时，再从“新”的角度打造“新城市社区”所做的努力。作为城区的一部分，万年花城充分利用了地块现有的城市资源，并加以改进和完善，在和中心城区的关系处理上，更多地体现了融入与共生的和谐理念，摒弃大盘唯我独尊咄咄逼人的霸气，起到了丰富城市肌理、完善城市功能的作用。更能读出“我们是城市的一部分”的和谐音节。在建设和谐社会的大趋势中，万年花城的项目开发思路无疑扣上了时代发展的脉搏。

 

城市区域开发商：大盘推手的“新坐席”

随着项目开发经验的逐渐积累，万年地产的企业定位也日渐明朗。

万年花城连续三期的热销已经使其成为西南三环的领军楼盘，花城在为万年地产带来巨大现金流的同时，更为以“打造幸福生活万年长”为己任的万年地产带来了企业发展思路的变革。

“在企业发展方向的选择上，我们也走过弯路”，黄玺庆毫不讳言万年地产曾经的彷徨与迷茫。在大盘概念甚嚣尘上之时，做大盘成为开发商实力的象征与表现。而与之相伴的是，地产大盘之路一直争议不断，每一个大盘开发商也都对自己的发展方向给出了不同的解释。其中，“城市运营商”的概念风头颇劲，甚至有专家断言：城市运营商是中国一线房地产企业的唯一出路。模式之争是不同企业指导思想对撞的显示。对此，经过一番涅槃之后的黄玺庆认为，做城市运营的是政府，开发商做城市运营商是痴心妄想。

在构建和谐社会的宏大命题和环环紧扣的宏观调控背景下，项目操作能力和企业内部运作已经不是衡量开发商综合实力的全部，如何在重要的发展阶段中实现精准站位，考验的便是企业的智慧。万年地产的最终选择是城市区域开发商。

定位关乎方向和未来。对此，黄玺庆解释说：“区域开发与项目开发不同，区域开发意味的首先是大规模的土地开发与经营，其次才是房屋开发与经营。万年地产未来五年发展战略将在实现专业化、国际化、集团化的基础上，致力于成为中国一流的城市区域开发商，并实现从以房地产开发投资为主向房地产开发、经营、投资银行运作投资并重的转型。”

据介绍，未来五年，万年地产将以大城市特别是环渤海区域的城市为重点发展目标。在这些城市中，尽可能地获得大规模的土地开发权。其他区域的二、三线城市，未来五年原则上暂不考虑进入。“我们所说的城市也指上述区域中正在城市化的区域或已经列入城市化发展规划的区域。”黄玺庆补充道。

转变不是突然的，万年地产“区域开发”定位和模式的形成更多是源于在万年花城开发过程中走过的整合之路。

从2003年下半年开始，丰台科技园二期总部基地正式启动，国际汽车博览城国际范围内招标，高校园区中首都经贸大学二期工程、燕京华侨大学、中国法官学院的园区建设也纷纷启动。随着交通和环境的改善，整体规划的优势凸显，特色商圈的形成，西南区域价值正在迅速释放。在此背景下，整合区域力量，以开放的视野进行区域开发成为万年地产新的选择。

2004年12月18日，一场名为“对话西南”高峰论坛在万年花城销售中心举行。这场由北京万年花城房地产开发有限责任公司承办的论坛中一个值得关注的事件，就是由西南城市板块具有代表性的行业代表：万年地产、世界公园、首都经贸大学、总部基地、中国国际汽车博览中心等五家产业联盟发起倡议——我们共同改变西南，并揭幕了《西南宣言》。万年花城在全力提升西南板块的价值之时，以整合区域资源为核心的区域开发模式也渐露端倪。 

责任编辑/sf066

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