作者：叶枫

　　渣打、美林、摩根士丹利现身

　　“我们又购买了北京一家房地产公司的股份，钱刚刚打到对方账上。”12月11日，在《财经》杂志2007年年会上，渣打银行直接投资有限公司大中华区总裁陈凡无意间透露了投行近期在北京的举动。

　　后经本报记者持续追踪，上述陈凡所指“北京国有企业”正是中远房地产开发有限公司(简称中远地产)，而与渣打银行一起作为战略投资者入股中远地产的还有美林国际投资有限公司和摩根士丹利。

　　种种迹象表明中远地产赴港上市已经提速，最快将有可能在明年3月份之前完成上市。

　　三投行坐镇改制

　　随后在香港参加“2006中国不动产投融资大会”时，陈凡又透露，渣打、美林、摩根士丹利等三家投资银行最近刚刚联合向中远地产注资完成。

　　美林集团全球房地产投资部中国业务主管蓬钢向记者证实了三方联合注资中远这一举动，并透露合作模式是三家投资银行作为战略投资者进入中远地产公司，主要任务是帮中远地产按照在香港上市企业要求标准进行改制，待至完成上市后，三家投资银行会渐次从中远地产退出。

　　陈凡表示，渣打看中中远地产主要是看重其管理团队，“它的管理团队和人才储备非常强。”陈凡说，目前仅需打造一个好的内部机制。

　　中远地产有关人士承认三家投资银行新近入资中远地产的举动，但拒绝透露具体投资金额以及三家投行将来的退出机制安排。但中远地产已经为将来上市后增强抗风险能力做出了业务安排，增加经营物业的持有比重，将经营性物业和开发物业调整到了2∶8的比率。

　　上述有关人士说，中国内地公司赴香港上市不仅需要做资金方面的改变，更重要的是符合香港股市游戏规则的企业管理机制和财务体制的建立。中远地产作为一个国有地产企业，找一个有香港股市操作成功经验的投资银行做战略投资者十分重要。

　　此外，外资投行在中国的业务明显倾向于股权投资，“我们投入世贸，我们进去的时候是4.14元。现在已经翻了三番了。实际上现在纯净利润已经涨了200%。”陈凡表示，房地产公司股权投资的利润率高于房地产行业开发项目投资利润率，而一般房地产开发公司项目开发利润率在20%以上。

　　上市提速

　　中远地产成立于1993年6月，是由中国两大跨国企业——中国远洋运输(集团)总公司和中国中化集团公司作为主要大股东发起组建的合资企业。截至2004年底，公司拥有全资及控股企业16家，参股企业4家，注册资本10亿元，总资产超过70亿元，经营范围涉及房地产开发、写字楼和酒店经营、物业管理等多个领域。

　　中远地产在京西开发的“远洋山水”等项目都是中高档物业，且销售情况很好，旗下拥有的土地储备，据称可满足未来3年开发之需要。

　　2006年12月19日，国务院国有资产监督管理委员会(以下简称国资委)主任李荣融在国务院新闻办的发布会上表示，中央企业要进一步剥离辅业，目前允许做房地产业务的中央企业减至12家。

　　“在一些央企中，原先存在的地产业务是公司利润的重要来源，不会轻易送人。”一位业内人士指出，重组的难题关键在利益划分上，整合方式有划拨、参股、并购、合作项目等好几种，除了划拨外，其他方式的关键点就在于定价，整合双方在定价问题上的差距太大。

　　为了避免自身的房地产业务被无偿划转给其他中央企业，许多央企纷纷主动与其他房地产企业进行意向性接触，为自身地产业务寻找出路，还有少数央企积极寻求与境外企业合资合作。

　　中远集团在2006年初时就开始了发展策略调整，将主营业务以外的项目逐步分离，房地产等非主业项目属于清理目标之一。去年，中国远洋运输(集团)总公司将上海地产业务上海中远三林集团剩余45%股权悉数出售给印尼三林，退出上海地产行业。

　　2006年8月，中远国际又宣布，以约3.95亿元人民币的总价，从母公司中远集团及其附属公司天津远洋运输公司手中购得中远房地产24%股权，完成交易后，加上中远国际另一家全资附属公司颖博有限公司持有的中远房地产的20%股权，中远国际在中远房地产的持股量将增至44%。

　　“目前中远国际还是间接的大股东，但是有关方面希望通过一系列的改制使国有资本在中远地产中的比重逐渐降下来，”一位知情人士透露，目前个人和机构仍在继续入资中远地产，中远地产正在准备上市前的最后冲刺，至于国有资本何时退出，如何退出，还要等到上市后才见分晓。