调控思路

    预期之一：调控依旧是2007主旋律

    2006年的房地产宏观调控虽取得了一定成效，包括住房供应结构调整有了良好开端；住房保障工作力度逐步加大等；但是，飞涨的房价并没有得到控制，这也就意味着宏观调控的核心目标没有实现。2007年将继续以宏观调控为主旋律，控制房价涨幅、调整住房结构。

    “调控，依然是2007年房地产市场的主旋律。”建设部一位官员非常肯定地对《楼市》记者表示。

    显然，2006年房地产的市场表现与宏观调控之目标还有不小差距。

    回想2005年年底2006年年初，关于2006年房价的众多预测——社科院编撰的《2006年房地产蓝皮书》认为房价将小幅升高；2006年1月，北京师范大学房地产研究中心主任董藩(董藩博客,董藩新闻,董藩说吧)预测该年度房价涨幅为5%～7%；建设部官员也曾表示，2006年不可能出现非正常的房价快速上涨；同时，绝大部分专家学者都持“房价将稳步上涨，涨幅趋缓”的观点。

    而事实上，虽然宏观调控政策接二连三，但房价依然快速飙升。统计显示，第三季度北京房价上涨了9.7%，“别看涨幅不惊人，但房价本处于高位，因此其上涨的绝对值很大。”不少开发商也不得不承认：“2006年房价涨幅确实远超出预料之外。”

    因此，2007年有必要对房地产市场继续进行调控。

    2006年12月7日，2006年中央经济工作会议在京闭幕。会议明确提出要加强对房地产市场的合理引导和有效调控，抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨。2007年继续贯彻调控的精神，在此表达得异常清晰。

    “房价上涨过快，不仅老百姓不允许，宏观调控部门也不允许。”国家信息中心预测部部长范剑平表示。

    预期之二：落实既有政策为主出台少数新政为辅

    无论是行政调控手段，还是税收、金融等市场化的调控手段，在2006年都已经“使出来”，方向正确，手段全面。但是，部分重要政策的落实情况尚差强人意，因此，2007年的房地产调控将以落实既有政策为主，出台部分新政为辅。

    “2006年基本涉及到了各方面的具体调控手段，2007年的主要任务是落实既有政策。”一位建设部官员在接受《楼市》记者采访时表示。换言之，要将2006年已经出台的政策进一步落到实处，如果出台新政策，也是对2006年宏观调控政策的细化，比如出台“70%·90m2”的实施细则。

    “2006年的很多调控政策方向都是正确的，措施也比较可行。”北京天则经济研究所理事长张曙光明确表示，总体上看，这些调控政策出台的时间、方向以及可执行性都比较好。但在落实过程中，有的政策打了折扣，因此，2007年还要加强这些已有政策的进一步落实。

    除落实既有政策之外，政府相关负责人还表示，将会依据市场变化的情况，出台部分新政策，进一步深化房地产市场改革。

    “2007年的政策依然是多方面的组合拳，但新政的出台不再是重点，政策的跟进、细化以及落实才是关键。”华高莱斯市场研究中心相关负责人如此表示。

    预期之三：调控重点向抑制需求转变

    继2005年土地供应计划“流产”之后，2006年土地供应再遭同样命运。虽然业内一致认为2007年土地供应将大幅增加，但仍难以打破商品房供不应求的局面。土地资源的有限性，使得完全依靠增加供应来抑制房价并不现实，2007年的调控重点将会向抑制需求转变，而继续提高首付和预售条件以及征税将最有效。

    日前，著名经济学家谢国忠对开发商主张的“增加供应来抑制房价”的观点进行了反驳。他反问：“到底供应要增加到多少才能调整房价呢？”

    其实，不少专家学者已经看到了抑制需求的重要性。这种抑制不是暂时的、可反弹的，而应当是长期的。“我一直主张提高购房首付比例，虽然2006年将购买90平方米以上住房的首付比例提高至三成，但对需求的控制力度显然不够。2007年应当进一步提高首付，我相信还会出台提高首付的政策。”一位业内专家表示。而这一观点，得到了中国管理科学研究院研究员李开发以及董藩等众多专家的认同，李开发还建议对本地购房者和外地购房者采取不同政策，以抑制外地人炒高本地房价。

    还有专家指出，如果依靠加息来抑制需求，就会加重已购房人的负担，而提高首付比例，以及进一步提高开发商预售的条件，则是比较好的选择。

    不过，这一点也遭到了部分人反对：“提高首付岂不是让穷人更买不起房子吗？”对此，专家指出，无论是出台调控政策还是在评议调控政策，始终不能忘记调控的目标并非“人人有住房”，而是“人人有房住”。提高首付和预售条件会让一部分人暂时买不起房，但却能减轻他们的生活负担，也符合“梯度消费”的理念。同时，针对不同情况，对高档房消费征收更重的税费，就能调节消费需求，促使人们理性消费。