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世邦魏理仕：别墅价格将继续上涨租赁保持平稳

焦点房地产网 house.focus.cn 2007年01月02日22:21

　　2006年北京住宅市场回顾及展望

　　一、供应量减少，销售价格继续上涨

　　2006年，北京住宅市场经历了新一轮以稳定住房价格、调整供应结构，打击投机炒房、规范交易秩序为目的的宏观调控。此轮调控是2005年宏观调控的延续，但是涉及范围更广，调控力度更大，将对住宅市场未来发展产生深远影响。

　　受土地紧缩、规划调整等因素影响，2006年住宅市场并没有迎来期望中供应的放量。北京市房地产信息网的数据显示，2006年1至11月份北京取得预售许可证的普通住宅及公寓共10.9万余套，面积为1334.9万平方米，相比上年同期分别减少了20.5％和24.3％。同时由于市区内可供住宅建设用地的日益减少，开发热点逐渐向五环以外区域转移，住宅郊区化成为未来发展方向。“国六条”出台以后，市场经历了一段时期的观望，成交量直至9月份才止跌回升。2006年1至11月份，北京住宅期房预售成交套数为12.7万余套，成交面积为1521.6平方米，分别同比下降了8.0％和6.1％。

　　尽管住宅期房成交量出现下滑，但批准预售套数与预售成交套数之间仍存在约1.8万套的缺口，住宅市场空置面积不断被吸纳，需求水平居高不下。供不应求的局面导致住宅成交价格持续上涨。官方统计数字显示，2006年10月份，北京新建商品住房销售价格同比上涨10.7%，涨幅全国居首。

　　1、高档公寓

　　北京的高档公寓主要分布在朝阳、西城和海淀。由于城市中心区土地的稀缺特征日益明显，位于城市中心区的高档公寓不断涌现。2006年以来，Naga上院、昆仑公寓、柏悦居、柏悦府等均价超过30000元/平方米的高档公寓项目相继进入市场，迅速拉高了高档公寓平均销售价格。2006年四季度，北京售价16000元/平方米以上的高档公寓平均报价较上季上涨了5.4%，达到22160元/平方米。

　　尽管面临宏观调控的压力，但受市区土地稀缺、市政基础设施建设和奥运经济等因素影响，市场上仍对高档公寓的升值潜力有着良好的预期，自住和投资需求旺盛，销售价格及成交量增长迅速。根据CBRE对北京市建委发布的商品住宅预售成交系统的监测，2006年1至11月份，售价16000元/平方米以上的高档公寓累积成交3300余套，同比增加了将近一倍，成交均价为20675元/平方米，同比上涨10.4％。

　　2、高档别墅

　　售价在16000元/平方米以上的高档别墅主要分布在温榆河沿线和西山一带，四环内也有少量分布。温榆河区域是北京最早期的外销别墅区，涉外性很强。目前区域内租赁和销售市场均十分活跃，投资客户比例相对较高。西山一带景观资源丰富，但别墅用地稀缺，因此供应有限，并主要以双拼、联排等形式为主。虽然售价较高，但仍受到在西部工作的买家追捧。

　　尽管稳定住房价格的调控措施接连不断，但出于对别墅未来供应减少的预期，别墅市场的需求依然高涨。设计独到、注重细节的别墅项目仍受到市场追捧。2006年四季度，北京售价16000元/平方米以上的高档别墅平均报价为20628元/平方米，较上季增长1.8％。

　　北京市建委发布的商品住宅预售成交记录显示，2006年1至11月份，售价16000元/平方米以上的高档别墅成交均价为24273元/平方米，同比上涨22.9％。

　　二、高档住宅租赁市场

　　目前北京高档住宅租赁市场客户仍以北京工作的跨国公司的高级管理人员、驻华使馆中的工作人员以及外地驻京公司与机构的高层管理人员为主，因此高档住宅租赁项目集中分布在朝阳、东城和顺义等东部地区。据CBRE统计，2006年末，北京高档住宅租赁市场存量达到2.3万套，包括了服务式公寓、高档公寓和高档别墅三种物业类型。

　　1、服务式公寓

　　CBRE监测的服务式公寓为业权统一，由知名酒店管理公司或物业管理公司提供管理的高档服务式公寓项目。服务式公寓既有传统公寓的硬件配置，又有相当水准的专业服务，同时租期相对灵活，是跨国公司的高层管理人员及短期商务人士的首选。

　　由于服务式公寓对发展商及管理公司要求严格，因此市场供应有限，走势平稳。2006年，北京服务式公寓市场并无新增供应入市。在供应有限而需求相对旺盛的情况下，租金平稳上升，空置率则保持在20％以下。2006年四季度，服务式公寓租金为每月每平方米26.83美金，较上年同期上涨了2.1％。

　　2、高档公寓

　　2006年，高档公寓租赁市场存量居高不下，并陆续有新竣工的高档公寓项目进入租赁市场，市场竞争激烈。另一方面，限制外资购房、提高住房转让环节税费等政策增大了高档住宅销售市场的压力。受此影响，北京花园、皇石国际公寓等已竣工项目的发展商改变经营策略，将未售出的部分统一出租，进一步加大了高档公寓租赁市场的供应量。

　　2006年高档公寓租赁市场共新增供应2000余套。大批高品质的高档公寓项目进入市场，为客户提供了更多的选择空间，加剧了市场竞争。由于新增项目周边环境优越，品质较高，因此租金报价高于市场平均水平。同时，一些老项目迫于市场压力下调租金，带动整体市场租金稳步下降。

　　2006年四季度，高档公寓租赁价格为每月每平方米13.25美金，较上年同期下降了1.7％。

　　3、高档别墅

　　高档别墅租金水平较高，客户主要为跨国公司在京的外籍高管。近年来，北京高档别墅租赁市场供应有限，需求相对较为稳定，租金水平受季节性影响呈现小幅波动。

　　2006年，高档别墅租赁市场存量约4000套，其中新增供应400余套。虽然全年吸纳量在需求的带动下较上年同期增加了13％，但由于新增供应量较大，2006年四季度空置率较上年同期升高了1.8％。2006年四季度，高档别墅平均租金为每月每平方米17.69美金，较上年同期微降0.2％。

　　随着高品质产品的入市和市场的发展，高档别墅租赁市场的需求出现了细分。租户不再满足于品质平庸的别墅产品，对别墅项目的位置、户型、物业管理等方面有了更高的要求。高品质别墅的租赁价格坚挺，仍供不应求，甚至导致部分潜在客户流向高档公寓租赁市场。而品质较低的别墅项目则不得不采取降低租金的方式以提高入住率。

　　三、2007年展望

　　为了避免土地在拍卖时盲目竞价抬高房价，近期北京市政府对大部份居住土地用地选择了招标方式出让，投标价格、开发理念、开发企业资质等因素将共同决定土地归属。政府通过土地出让环节实现了限制房价、限定房型比例的调控目的，将对稳定普通住宅价格起到积极作用。但从长期来看，加大中低价位、中小套型住宅的供应比重会减少市场上高档、大户型住宅的供应量，这将推动高档住宅价格继续上涨。目前销售市场中的高档公寓将陆续竣工，这些品质较高的高档公寓将给租赁市场带来强烈冲击，高档公寓租金水平面临下调的压力。

　　国土资源部领导曾表示，未来将对“别墅”进行准确界定，对于容积率非常低的独门独户独院住宅项目将严格禁止，而容积率较低的联排、双拼别墅以及TOWNHOUSE项目将被严格限制。这将大大缩减未来市场上独栋别墅、TOWNHOUSE等低密度住宅的供应量。2006年以来别墅项目销售价格增长迅速。由于别墅客户具有较强的资金实力，因此对政策影响敏感度较低，正在进行的宏观调控并没有使市场上对别墅的需求得到抑制。如果政府通过减少别墅用地缩减别墅项目供应，高涨的需求将使别墅价格继续保持上涨的势头。别墅租赁市场由于供应有限，租金水平将继续保持平稳。

　　服务式公寓良好的市场表现吸引了投资者的关注。根据目前掌握的数据，未来两年服务式公寓市场将新增供应1,200余套，其中大部分位于朝阳区。受需求带动，未来中关村、金融街区域也将有服务式公寓项目出现。