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“36号地”争夺战的余波未息，12月22日，2006年收关热地北四环东路73号地开标，使原本热火朝天的岁末土地市场再度风起云涌，然而经过30多家房企争相购买标书之后，开标当天仅有五家国企登场。报价相差无几使各大公司对“综合评价”心里没底，而73号地作为“08后地块”的典型代表，其奥运之后房价的变数成为各方关注焦点。
30家房企购标书 五家国企最后较量
2006年12月22日8：30，冬至清晨，北京的天气寒冷异常，同样“寒冷”的还有北京市土地交易中心的二层交易大厅。这天是被媒体宣传为比广渠路36号地、四惠地块更加“优质”的北四环东路73号地招标的日子，记者却发现宽敞的大厅内，只有不到十名工作人员忙碌的身影。
据《楼市》记者了解，该宗土地自入市以来备受瞩目，截至12月19日下午四时，已有超过30家各类性质的房地产企业购买了标书，其竞争趋势有如广渠路36号地和四惠地块。
“由于其拥有毗邻奥运村规划用地的优越位置，且在时间上成为2006年最后成交的地块之一，因此，前来咨询的房企总数甚至超出之前两块热点土地。”北京市土地整理储备中心信息处工作人员在开标前一天的表述，曾一度预示着该地块热卖似乎已成定局。
“但不知为何，今天竟然没有出现前两块土地竞标当天交易大厅内人头攒动的景象。”交易大厅工作人员的不解，道出了记者的心声。
到开标登记截止时间为止，当天仅有远洋房地产开发有限公司、北京市华远地产股份有限公司、万科企业股份有限公司&华润置地（北京）股份有限公司&冠德企业有限公司投标联合体、首创置业股份有限公司、北京金隅嘉业房地产开发有限公司这五家国有房地产企业将标书送抵交易中心大厅。
“即便交了标书也没有中标的希望，36号地和四惠地块都被国企拿走的结果，只能让我们这些民营企业自动退出。” 一位购买了标书但未参与竞标的开发商在会后无奈地表示。
开标最终获得的五份标书，与之前数十家企业的咨询和30余家房企购买标书的热情形成鲜明对比。更令人不解的是，此次参与竞标的五家房企均属国有企业，这与广渠路36号地和四惠地块竞标时，私企与国企分庭抗礼的局面大相径庭。
对此，首都经济贸易大学城市经济学院房地产经营与土地开发管理系主任邢亚平分析指出：“由于今年北京市土地出让计划仅完成不到六成，所以，处于岁末节点的各地块非常引人注目。从36号地和四惠地块使用权的归属来看，虽然政府并未明文规定这几宗土地均由国企开发，但就政府意愿来讲，这三块市中心的土地由国企开发可能‘更好把控’。市场型企业在这个节点上的竞争似乎不占优势，因此，此次北四环东路73号地出现五家国企竞争的场面也可以理解。”
报价相差无几 开发商均“恐”综合评价
“华远对这块地势在必得！” 华远集团竞标负责人陈嘉庆在率先完成招标登记后发出豪言壮语。
10：05，唱标工作人员宣布：“73号地开标，本次出让的朝阳区北四环东路73号地标底为人民币11.25亿元。”
随后，五家房企报价相继公布，远洋以17.8亿元的报价拔得当天竞标价格头筹，华润、万科、冠德企业三家联合体以15.6亿的报价位居最后，首创报出的17.03亿标价显得波澜不惊，而之前表现最具信心的华远报价为17.5亿。
随着最后一个标书的开启，该宗土地一级开发商金域嘉业17.5亿的报价被工作人员宣布完毕，所有开发商的脸上看不到一丝释然，整个招标会在各位企业相关负责人凝重的神情中宣告结束。
“此次招标各家报价与标底相差4～6亿，实属正常，单个企业之间报价相差不大，较之前几宗土地有明显等级区分相比并不多见。”北京市土地储备中心副主任叶向中对当天五家公司报价分析道。
在四家开发商均对记者表示“由于差价很小，最终结果只能看综合评价”后，报价最高的远洋房地产开发有限公司开发部总经理赵新强在接受记者采访时表示，远洋报价最高在他意料之外，因为在竞标四惠地块时，远洋的报价也是最高的。
“远洋报价最高非常偶然，即便最高，也仅比华远、金隅报价高出0.3亿元，正如其他开发商所言，最终中标与否还要看评审团的‘综合评价’。考虑到36号地和四惠地块的先例，可能远洋想以最高价制胜难度还是很大的。”他表示。
自广渠路36号地招标开始使用“综合评价”，无疑成为12月22日北四环东路73号地开标后被开发商提及最多的字眼，也是令这五家国企最为忧心的“评判标准”。
“政府为了在岁末的土地市场竞争中占有一定主导权，必然采用更多非价格因素影响土地使用权的最终归属，‘综合评价’因此应运而生也不足为怪。”邢亚平对“综合评价”给出了自己的看法。
当被问及五家企业中谁最具竞争实力时，邢亚平说：“值得关注的是，此次竞标中，五家国企报价相差不大，并且期付款方式均为100%，所以具备该宗土地一级开发资质的公司将凭借其对该宗土地的熟识程度而更具竞争力。”
开发商对“08后地块”房价“吃不准”
“可能是出于对‘08后’市场的担心，此次招标企业报价都略显保守。”一位现场观摩的开发企业经理这样对记者表示。
根据《楼市》市场研究部11月统计数据，奥运板块商品房均价为9262.5元/平方米，加权涨幅为36.2%。而此次出让地块按照最低报价计算，该地块楼面成本为5195元/平方米，按公式计算得出其未来售价约为8800元/平方米；按最高报价计算，楼面成本为5928元/平方米，其未来售价为1万元/平方米。由此，不难看出开发商对“08后”的奥运板块房价确实持有保守估计。
“由于73号地地处市中心，且毗邻奥运村规划用地，因此必将受到‘2008年前北京市中心不再开工商品房项目’规定的影响，按照该地块三通一平的程度，该地块的商品房必将在北京奥运会之后一两年内面市。按照现在商品房价格的涨幅计算，该地块底价略显偏低，但也符合开发商最初考虑。而五家开发商之所以以这一数字报价，不能直接说对奥运板块未来市场有所担心，但也能看出一些端倪。”赵新强从开发企业的角度如此看待报价为何偏低。
对于开发商的此种心态，北京市土地学会秘书长刘锋认为：“从土地管理部门目前获得的消息看，2007年北京市土地供应制度将有所调整，政府部门将从商品房价格的根源进行‘锁喉’。在未来几年内，政府通过一系列手段将卡住土地成本上涨的咽喉要道。而且奥运后的行情实难预料，从这方面因素来看，包括奥运板块在内的北京各大房地产热点区域奥运后未来房价并非没有缓慢增长或下降的可能。”
“73号地块规整、规模适中、交通便利、城市基础设施和公共配套齐备，左邻右舍皆是高档社区、大学、展览中心、商业广场、艺术中心等优质城市要素，该地块的稀缺性会使土地价值继续攀升，而不会因为奥运会的结束掉头向下。从投标出价情况来看，除了万科三家联合体出价较低外，其他四家企业出价较为接近，猜测成交地价应该在17亿～17.5亿的区间。” 邢亚平从此次招标的北四环东路73号地块自身条件分析，给出了不同的答案。
对于该地块商品房的价格，邢亚平认为：“考虑到广渠门36号地的拿地模式，政府不会听任该地块的房价信马由缰，成为领涨的价格先驱。因此，承诺压低房价仍然是获得综合评价高分的重要砝码。如果土地在上述的价格区间成交，楼面地价与广渠门36号地就比较接近，考虑到地区综合因素和消费客群的影响，住房的价格应控制在10000～12000元平方米左右。”
“如果拿地企业承若了房价，政府如何监控拿地企业的兑现？即使企业以较低的房价入市，谁能保证实惠就落到缺房的老百姓手中？”邢亚平最后的反问，为北四环东路73号地的未来房价再次增添了一份悬疑。 >>浏览更多房地产热点新闻，了解更多楼盘资料，请点击进入焦点房地产网首页
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