李开发：2007年房价为何会下降25% 没有任何理由

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月01日10:06 中新网   

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大家对我预测2007年房的下降幅度感到不理解，感到出乎意料之外，言下之意，是象我这样的一个非常理性的学者会作出与大家如此与众不同的预测。所以我要给个解释。

我要回答的问题：这样的预测有一个什么样的提前。我说的这个前提就是我们国家目前的经济形势。一方面，经济发展在高速增长，工业发展的势头强劲，出口量持续增长，国家的财政收入又有了大幅度上升。这一些因素，让我们大家感觉到国家的经济建设速度能够保持在一个较快较好的水平上。但是，我们也应该看到，现在的经济发展也存在着巨大的压力，深层次上存在着经济危机的巨大风险。已经有好多经济学家都提出了这个问题。比如，香港的经济学家郎咸平先生，他认为下一轮房地产业盘整，有30%甚至更多一些房地产商要关门歇业；比如，青年经济学家赵晓先生，比如金融专家巴曙松教授，钟伟教授，他们都在不同的场合提到房地产问题，前不久中国人民银行出了文件，为房地产信贷提出了房价下跌的预警，总之，大家都认为房价继续攀升的情形快要到头了，许多警惕大幅度下跌的负面影响。有些问题他们的文章里讲到了，有些没有讲。

我觉得我们经济发展中确实存在着一系列深层次的问题。主要是生产的发展是通过大量的资源投入得来的，资源的使用效率较低，我们国家生产一吨钢、一吨化肥、一吨粮、一吨相关工业品，与发达国家相比，资源投入的比例少说是150%，多的是300%到500%。我们的可持续发展的压力非常大。我们的工业发展许多情况是拼消耗、拼资源得来的，许多地方的资源开采是破坏性开发，水资源压力日益沉重，污染几乎无所不在。今年年初两会政府工作报告中强调，节能降耗、促进企业兼并重组，走集约化发展模式。最近的中央经济工作会议再次强调坚持以节约能源资源和保护生态环境为切入点，积极促进产业结构优化升级。我国经济结构不合理，经济增长方式粗放，又处在工业化进程和消费结构升级加快的历史阶段，节约能源资源和保护生态环境形势十分严峻，完成节能降耗和污染减排的任务非常艰巨。其次是提高自主创新能力问题。创新的企业数量少，创新的成果少，创新的动力在下降。这也是前不久中央经济工作会议提出的一个焦点问题。第三个是城市化问题。我们社会的二元经济结构被打破了，每年有上千万的农村劳动力来到城市就业，找工作，但城市也面临着产业结构调整，许多已经就业的人员可能在调整中被挤压出来，成为待业群体。机械化、流水线，大家知道，都是会排斥劳动的，劳动的异化，那么要开辟更多的就业门路，不仅要消化从流水线与产品升级换代中排挤出来的劳动力，还要消化每年500到600万高等院校毕业生，农村流入城市的人数据我们估算，每年增加数可能达到1000万。农村产业结构的调整，耕作水平的提高，可以分离出大量的劳动力。五十多年来，国家的二元化结构，剥夺农村，剥夺农业，发展工业，现在政策上已经在回报农村，反哺农业，关注与提高农民生活问题，但是，我们如何给他们提供更多的机遇，让他们进得了城，生活得下去，能够安居乐业。所以，我觉得上面的问题是我们讨论房地产宏观调控、房价问题的一个大前提。

讲完了这个前提，我们就进入正题。关于房价与房地产调控的问题。也不展开讲。就直接讲理由了。为什么我会预测在2007年房价下降25%。我想有这样的一些问题和大家一起探讨。

一、房价临近拐点，目前距离全线下跌只差一张纸了

这种现象从06年的房价上面可以看得出来。上海地区的房价已经进入拐点，北京的房价再升也无力，尽管多少人、多少捧涨的专家摇唇鼓舌也不行了。楼市距离人们的实际消费能力太遥远了，托市、拉升都快不见效了。在动不动就是万元的房价面前，炒房者也开始缩手了，真正的买房居住的人更是不会出手。所以会出现观望景象。报纸报道了，最近的楼市是观望的人减少，出手的人也在减少。打气也没有用。大家知道，中国的经济处于转型期，利益集团是空前强大的，推动房价上涨的力量是极其巨大的，但是就是这样，房价抬升的能力也到了强弩之末了。相信大家和我是一样的感觉。前不久，央行是首次提出了房价下跌的预警，要求全国银行系统防止由于房价下跌带来银行贷款的经济损失与烂帐。也是前不久，著名经济学家郎咸平说，最近的一度时期可以有一大批房地产开发商要被淘汰。去年年底的时候，许多人让我预测房价，我说，房价还会涨，甚至会很邪乎，但是未公开。因为，我感觉我对房价的规律还未研究透。现在的情况不同。据有关资料介绍，有80%的房地产开发商由于不惜血本拿地，资金链高度紧张，比如，大名鼎鼎的顺驰地产，从高峰跌落，出售主要股权，有50%的房地产开发商资金链处于非常紧张的状态，某种意义上是硬撑着。目前全国银行正在全面对房地产贷款收紧银根，清查连环抵押的问题，并且房贷要增加首付，这些情况大家都看到了。许多开发商明升暗降，售楼小姐的态度大大的好的，这其中有多种因素。房地产开发商的房价在高位维持不住必然有崩盘的时候。大家知道，房价血崩的时候，象一个木桶，不在于最长的一块板，而在于最短的一块板，只要有最短的一块板崩塌了，房价就会一泻而下。那么，从顺驰地产的崩溃开始，小地产开发商为保住老本，回笼资金是必然的。降价是不可避免的。人们会买涨不买跌。为什么买涨，是因为相信不买会继续涨。为什么不买跌，是因为相信房价并没有降到谷底。就是这样，而这样的时刻为之不远。

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责任编辑/sf057

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