政策陷两难境地“大城市化”将继续助推房价上涨

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月31日11:19 中国房地产报  王子鹏  

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既要推动社会进步，又要抑制房价；既要抑制需求，又无法限制购买自由，两难之间，凸现政策难度

前一阵子，和圈内的朋友闲扯，有高人说：“其实把房价降下来一点都不难，只要……”不用他说下去，大家也都知道那省略的是什么意思，可惜这做不到，谁做谁没“人性”，谁侵犯人权。因为他要说的是——“没有北京户口不准在北京买房！”

虽然这位朋友支的是降价的招，可是如果把他的名字说出来，恐怕会被准备买房的哥们骂死。凭本人的经验判断，目前要在北京买房的人群中，十有八九都没有北京户口。房价虽高，但总是有买房的希望，这一刀切下去，等于彻底断了人家买房的念想。这就像当初计划经济时代，没有赶上好单位，你就别想住房子；没有当上领导，你就别想住上好房子。所以说用金钱代替特权，在房屋资源的配置领域，实在是一次具有普惠意义的重大变化。

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从这个意义上讲，我那位朋友的话，实际上有点倒退回计划经济的意思，不同的是，他是把北京户口作为新的准入门槛，成为新的特权。这样做，无疑是与人才自由流动的社会要求相悖，如果真的公之于众，恐怕会和“限制低素质人员进京”的言论落得一样下场。其实，朋友这番话并非是他的本意，不过借以说明北京住房市场巨大的社会需求而已。

经济学基本的原理告诉我们，价格取决于供求关系，当供给无法满足需求，价格必然上涨，从而在新的价格点上达到平衡。可惜，自从房价这几年涨上去之后，虽然供给年年增加，但这一新的平衡点始终遥遥无期。董藩教授为此在饭桌上拿餐巾画过一个曲线，需求平滑而供给呆板竖直，意思是供给弹性小，无法满足迅速增长的市场需求。由于商品房生产的特有的周期长、资金需求大等特点，这一状况将长期存在，因此，供给不足将持续拉动房价上涨。

虽然这番理论招来板砖无数，但是如果不想自欺欺人，那就不得不承认人家这话，不仅是房价上涨的根本原因，而且堪称是一个中长期的投资指南。不过，要注意的是，虽然大部分需求会就地消化，但其中一部分则会向上级城市集中，这里既有城市化进程，也有“大城市化进程”。

一般而言，城市化进程主要表现为城市对郊区和农村的“侵略”，在这一过程中，农村剩余劳动力进入城市，既带来了新的劳动力资源，也带来了新的住房需求。这种需求大部分被就地转化，极少数则随着在大城市打工，逐渐进入大城市的需求序列。相比之下，对大中城市房价推动作用最明显的还是“大城市化”。富裕起来的小城市居民或特权阶层，由于子女上大学、进入大城市工作、向往大城市生活、建立第二居所等原因，通过购买房屋，实现对城市身份的“赎买”，从而进入大城市生活。这一现象在北京、上海、广州、杭州等经济发达城市、著名旅游城市尤为明显。由于这一部分人群购买力强大，“赎买”意识坚决，从而形成了推动这些大城市房价飞涨的最重要动力。

如前所说，供给曲线弹性远较需求曲线为小，而且囿于房地产的商品特性，供给无法无限制增加。相比之下，这些大城市的住房需求几乎是在无限膨胀。来自外在动力的需求，最终会使处于中低收入的“原住民”彻底与房地产市场绝缘，从而带来意识上的对立和新的城市矛盾。

因此，要抑制房价过度上涨，在扩大供给的同时，还必须从需求角度入手，适当抑制来自投资和过度消费的需求增长，以使供求关系维持基本的平衡。“户口限制买房论”，其错误在于不合理地剥夺了自由公民的正当迁徙和居住的权利，但就事论事，却点中了房价的要害。既要推动社会进步，又要抑制房价；既要抑制需求，又无法限制购买自由，两难之间，凸现政策难度。

从前三年开始，笔者小县城里的同学、老乡先后通过电话、登门拜访等形式，先后数人次表达了在北京购房置业的计划，笔者身边刚毕业的“80后”小孩，也先后在父母的资助下完成了对北京身份的“赎买”。就笔者所知，他们并不是当地的富裕阶层，却已经在北京形成了强大的购买力。显而易见，那些隐身幕后的“太太团”、“煤老板”、“油老板”以及特权阶层，对北京房价高涨的“贡献”更大。以北京住宅市场的弹丸之地对抗来自五湖四海的购房需求，房价焉能不涨？以笔者一个“外地来京人员”的观察，“2008年来北京看奥运会”的想法几乎是每一个刚刚有了点钱的城镇居民的想法，不仅要来北京看奥运，而且要做在自己家的客厅里看奥运，在这种情况下，别说北京的商品房土地供应几年都没完成计划，就算超额完成，房价也是难以控制的惯性列车。

年终岁末，房价再度成为圈内圈外热议的话题，但这话题似乎总是给人添堵。虽然是有房一族，但笔者同样强烈希望房价能够跌下来，因为一旦下跌，“俺就能再买套房子养老了”，不过我知道，正因为有很多人都这样想，所以房价才没有下跌的可能。

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责任编辑/sf057

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