深圳15个城中村 两年内将全面转型为生态社区

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月31日11:21 中国房地产报  刘晓云  

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2006年12月13日深圳市福田区召开转型经营工作会议，该区业已开展的城中村物业转型工作将是今明两年内的一项重要工作。

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而就在几天前，深圳福田区也召开了全面推动城中村出租物业转型经营工作的动员大会。会上提出，要在两年内将辖区城中村全面转型成为中心区提供商住配套服务的现代化新型生态社区，并将实现辖区人口与产业两个置换。

两年内完成转型

站在阳台上伸手，可以触摸对面楼墙，混浊得足以令你窒息的空气，嘈杂得无法入眠的清晨，还有令人胆战心惊的治安，这些状况曾使深圳人对城中村深恶痛绝，但两年后，这一切也许将永远成为深圳的历史。

作为深圳中心区的福田，此次区内改造的15个城中村的总面积占福田总面积的10.3%，城中村中居住的人口则有71.3万人，占了福田总人口44.6%，区内90%以上的突发事件都发生在城中村。

为此，福田从2006年起，动用了大量的人力物力，对辖区城中村展开了大规模的综合整治。

福田区城中村物业转型经营工作提出的总体性目标是：通过城中村物业的转型经营，着力优化城中村整体环境和人口结构，引导较高素质人口入住，实施人口置换；将高科技、现代服务业和文化产业引进城中村，淘汰低端行业和非健康行业，发展健康型社区经济，实施产业置换。用大概两年的时间完成城中村经营转型。通过转型从根本上解决城中村人口管理、社会治安、安全生产、社区建设等问题。

除了提出总体目标，福田区还提出了具体的转型步骤，此次城中村转型将分三个步骤进行。第一个步骤是通过进一步打击黄赌毒，为城中村人口转型和产业转型腾出空间；第二个步骤是通过改造城中村基础设施，建设新型生态社区，完善生活服务设施，为转型营造优美而舒适的生产、生活环境；第三个步骤是引进大批白领阶层等较高素质的人群入住城中村。

整个改造过程中，将由政府投入专项财政资金，对村内的水、电、路等各项基础设施进行全面升级改造，提供清洁环保的生态型、循环经济型的能源设施和现代休闲生态园林公园，建设费用全部由政府来承担。

按照福田区发展总部经济和“1＋3”经济架构，对部分城中村物业转型已进行了定位，如田面村内建设“田面设计之都”，沙尾的工业厂房转型为世纪工艺品交易广场，沙嘴工业区厂房拟建设为高科技园区，引进龙头产业，水围村发展文化旅游业，建立深圳中心区的后花园。

通过转型，城中村可望建成具有商务办公、商业零售、休闲娱乐、餐饮服务等多功能的城市小区，成为中心区CBD周围的亚中央商务区。

有关部门表示，福田区城中村转型工作先以水围、沙嘴村为突破口，上沙、下沙村同步启动，其他村着手规划全面推进。而在10月份开始试点的水围村在2006年底已完成转型工作。

转型是喜是忧？

尽管这次城中村转型工作有了具体的目标与步骤，但毕竟此次转型涉及15个城中村，而且无论从规模还是资金都堪称巨大，因此能否顺利进行，成为业界关注的焦点。

人口的置换，将对租住在城中村的70余万人产生什么样的影响？产业置换是否又会引发深圳中心区乃至全市的产业连锁震荡？

上沙村原居民郭先生以出租村中的房屋为生，郭在接受记者采访时表示，城中村转型是城市发展的必然规律。“如果通过转型把我们这个村建设为高档生态社区，这里的房子和店铺就可以租个更好的价钱，如果以后白领多了，治安变好，我们就更放心了。”
但郭先生同时也表示出担忧，在转型过程中，房子租金收入明显降低，可能还要有一段时期的空置期，而且这次转型工作规模巨大，万一转型不成功，自己的损失也不小。

同样在上沙村以房屋出租为生的林小姐却对此次转型持反对意见，转型工作打乱了几乎原有的一切计划与生活，城中村虽然人杂，但生活成本低，配套设施全，生活非常方便，而且很多租户对提前解约不理解，租户另找房也不是件容易的事。

“政府将提供一笔转型扶持资金，主要用于对提前解除租赁合同迁出城中村的原租户给予适当补偿。”福田区区长李平的表示给了许多村民一些安慰。

“这种转型可能导致物业租金调高，中型超市和餐馆进驻，产业虽然得到升级，但实际上减弱了原来的低成本生活优势。因此可能会使原有一些租户搬离，但同时也吸引了素质更高的人群进入，对提升整个社区的文化氛围应该有很大促进。”深圳综合开发研究院的一位城市规划专家表示。

产业与人口的置换

深圳城中村改造办公室相关负责人表示，这些城中村中原有的服务、餐饮和加工型产业都会受到直接冲击，如果转型成功，中心区包括城中村的房价、地价都会产生震荡；若转型不成功，耗费的巨资及由此引发的社会动荡同样不可小觑。

该负责人同时表示，“原有的住户有一部分会分流到周边的城中村或其他物业，有一部分会自己置业，这个过程是缓慢进行的，不会有太大的波动。等到产业置换完成，人口的置换也就自然完成了，这是一个自然衔接的过程，不会出现大的波动。”

深圳市众厦实业发展有限公司顾问中心总监朱建峰也表达了相同的观点，认为通过产业升级和搬迁可以完成人口的自然转换。“人群是跟着产业走的，肯定是通过产业的转换来完成人口的置换，低端产业转换出去后，低端人群自然也随之置换，物业的升级让这些人口自然分流。”

“从城市发展角度来讲，核心地带肯定是留给高端人群的，由于历史原因，形成了城市中心地带资源配置不合理的局面，通过这种转型可以实现产业升级，进行地段和资源的优化配置。”朱建峰说。

朱建峰同时建议，政府在实施人口置换的时候要人性化一点，最好是分期分批，把被置换人口妥善安置，因为城中村的改造会有一些不可预见的影响，政府的人性化安置可以避免人口安置而引发的一些新问题。

对于产业的置换，有业内人士表示可以考虑采取两种物业转型经营的模式，一是由股份公司成立物业管理公司，统一整合物业资源，实施统一租赁，统一管理；二是引入市场机制，由具有实力的品牌专业物业管理公司对物业进行统一租赁，统一管理。

但朱建峰认为，先由政府引导，然后按照市场规律运作是比较好的选择。

“目前转型还是以政府为主导较好，如果政府不参与进来，推进的力度就不够。而且转型中间肯定会牵涉到多方利益集团，在利益集团博弈的过程中肯定会影响整个过程的顺利进行。”

而福田区有关负责人向记者表示，这次转型工作主要依据“政府主导，政策保障，市场运作”原则执行，政府只负责信息沟通、政策扶持和审批等工作，物业转型能否顺利进行，取决于市场规律。

责任编辑/sf065

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