北京特赦令悄然下发 商住项目投资机会重现

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月31日11:28 中国经营报   

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江一阳(化名)拿起笔，在一份预售合同上签下了自己的名字，在这一刻之前，他已经犹豫、踌躇了将近4个月之久。

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这份合同总价值超过120万元，但这并不是让江一阳犹豫的原因。他可以算得上是一个资深的房产投资者，亲历风浪无数，区区120万元还不至于让他踌躇近4个月。真正让他犹豫的是这份合同的标的物，那是一个以住宅立项但用作商业用途的投资型楼盘，也就是“商住楼”。

三个多月以前，北京市工商局一纸“民宅禁商”的命令，让江一阳的购买决定推迟到了现在。不过，现在他可以放心的签合同了，因为，近日，在北京市建委系统，已经有一份“特赦令”在内部下发，高回报比的“商住楼”投资机会，在风雨飘摇了近四个月后，重现曙光。

飞来“横祸”

夜晚的北京长安街灯火阑珊。在这条“神州第一街”的东端稍微向北，CCTV新址的工地还在紧张地施工。在房产投资客的眼中，CCTV的东迁，将给他们带来回报丰厚的投资机会——他们要挣的便是那些节目制作公司的租金。

江一阳买下的这个商住楼，便在CCTV新址直线向东的大概5公里之外。“现在都是制播分离，中央台搬过来，那些给中央台做节目的公司也要跟着过来，都是小公司，谁也租不起写字楼。”江一阳边开车边向记者分析。然而，就在三个多月以前，他险些放弃这个项目。

彼时，在一个同为房产投资客的朋友的介绍下，江一阳来到了这个位于朝阳区准黄金地段的商住楼盘，当时的他，手中已经握有十多套商用物业，其中一半是“商住楼”，他名下物业给他带来的租金收入，每年已经超过100万元，他当时最着急的是，如何能让“钱继续生钱”。

“当时我一看这个项目就觉得没问题”，尽管江一阳是个已过不惑之年的中年人，但还是极其相信直觉：“即便就按现在的情况，一套100多平方米的办公面积，一个月租个两万多不成问题，等到中央台搬过来，租金指定往上涨。” 江一阳看到投资机会就兴奋，当时就放下了3万元的定金，定下一套98平方米的户型，只等着签合同。

然而，这一次，事情没有他预想的那么顺利。去年8月，北京工商局下发文件，对于地点设在民用住宅中的公司，不予注册，这无疑断了商住投资者的财路。

因为江一阳手里有5~6套都属于“住宅立项的商务楼”，他开始面临巨大的压力，原本租用他房产办公的几家公司，都在筹划着搬迁，一时间，他开始面对自己房产投资以来最大的一次“危机”，在现状难堪，前景未明的情况下，江一阳没有签下这个离CCTV新址不远的商住楼。

不过，精明的他没有退回自己的定金，“当时想，等等看，说不定有转机。” 江一阳回忆说。

曙光重现

在定金的问题上，这个商住项目的开发商，并没有为难江一阳。因为面对着这样的窘境，大部分原本准备签约的客户，都停了下来，除了观望，还是观望。

江一阳看中的这个“商住”楼，在设计施工标准和硬件配备上，实际上完全按照写字楼的标准进行，除了土地属性，你看不出这些建筑和住宅有什么关系，“每栋建筑5部电梯，你说有这样的住宅楼么？”当时，这个项目的开发商向记者抱怨道，他甚至后悔，设计时为什么不设计厨房，那样的话，住宅禁商之后，或许还可以当住宅来卖。

然而，颇具戏剧性的却是这样的设计挽救了这个商住项目。“我们看到朝阳区建委的特赦令了。我们这个楼，符合特赦的标准。” 江一阳言之凿凿，简单而言，他看中要买的这个项目，将不再受北京市工商局“住宅禁商”命令的限制了。

记者辗转看到了这份朝阳区建委下发的内部文件的复印件，内容有7条之多，但核心内容有三条，对于江一阳这样的商住投资客而言，是绝对的福音。

一是文件第二条显示，开发商需出示房产情况的证明文件，其中包括：房屋产权所有证、未办理房屋产权所有证、建设工程规划许可证、工程建设规划验收和合格证明、建筑竣工工程验收备案表、派出所或其他部门出具的地址证明。也就是说项目必须为现房。

二是文件第三条说明，需要社区居委会或居住地派出所出具相关证明，表示该项目已有60%以上的居民用于从事经营活动。并在此期间，从没有发生过由于经营活动扰民、投诉、上访等影响社会稳定的现象并同意办理公司执照的证明。

三是开发商出示，该项目从未发生过由于扰民而引发的投诉、上访等影响社会稳定的承诺书。

江一阳看中的这个项目完全符合上述标准，随后，开发商也明确告知，依据上述文件内容，该楼盘将不受限制。于是，在开发商同意将相关条款写入购房合同之后，江一阳随即签约，也了却了他的一桩心事。

风险犹存

“要看看执照年检的时候，他们能不能过。”尽管大问题已经解决，江一阳还是非常的谨慎。他说的“他们”实际上是那些此前已经解禁的项目。记者了解到，在2006年10月前后，北京曾解禁过一批商住项目，如华贸中心、财满街等等。

江一阳的担心在于，“禁令”是由工商局系统下发的，而解禁令是由建委系统下发的，那么执照年审的权力在工商局，建委系统的解禁令是否能生效呢？如果工商局系统在执照年审时，仍不予以通过，那么，解禁令无疑是一纸空文。

“我们现在听到的消息是差不多，有几个朋友的租户已经开始去办了，到现在比较顺利，没有卡壳。”不过，不到最后完成年审的那一刻，江一阳的心还是难以完全放下来。

按照他的设想，如果年审不出问题，他就要开始“重组”他手中的“资产”了，毕竟，他所拥有的那几套商住中，基本上都是不符合上述“解禁令”标准的，或者是打个擦边球，他打算陆续把那几套商住卖掉，按照解禁令的标准，重新寻找那些符合要求的商住楼，毕竟对于他这样的职业房产投资客而言，政策的变动，或许是最难预料的风险。

责任编辑/bjxzl01

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