市场预测：滇琼蒙冀浙五省市 明年房价上涨最快

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月30日13:43 搜房blog  清议  

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不能准确界定住房的性质究竟是消费品还是投资品，可能是导致国内针对房价的辩论不仅严重分歧而且充满谬误的根结所在。那些误以为住房是消费品的人，其中包括相当一批所谓的专家学者在内，大都主张或赞同将房价纳入消费者价格指数（CIP）的统计范围，进而把控制房价上涨与控制通胀相提并论，进而把自己扮演成堂吉科德式的人物，认为自己的一言一行都是在为百姓谋福利。再这样下去，我很担心在国内房地产领域逐渐形成类似台湾蓝、绿两大阵营不分青红皂白盲目对峙的局面。
 
如果是这样的话，国内经济数据恐怕真的要极富“中国特色”了，其结果会让全世界都看不懂。举例说来，按照一些人建议的房价应当占CPI 权重30％计算，当两个月前英国哈利法克斯银行发表的研究报告称最近10年英国房价累计涨幅超过1000％或10倍的时候，有谁会相信英国同期CPI累计涨幅可以超过350％呢？据英国国家统计办公室（Office for National Statistics，ONS）提供的数据，最近10年的英国CPI年度涨幅平均不到5％。
 
无论从哪个角度看，住房都属于投资品，要么是固定资产，要么是投资性房地产。前者以自我居住为目的，后者以赚取租金或增值后转让或两种兼有为目的。这都是早有定论的说法，而且被写入了企业会计准则，根本无需辩论。
 
需要强调的是，千万不要用有色眼睛来看待投资性房地产，它并不是投机工具，更不是虚拟经济，倒是足以形成一个很大的产业，并在GDP当中占据重要地位。例如，英国的第一大产业就是住房出租业，其次才是教育。在我看来，像是北京、上海、深圳这样的大都市，当第三产业占GDP的比重超过70％以后，住房出租业也将逐渐发展成为最主要的城市产业。应当说这并不算是很遥远的事，充其量在未来10～15年以后就可以看到，而国内二、三线城市也将紧随其后。到那时，国内住房出租业未必不会发展到一个年生产总值高达数万亿元（按GDP收入法计算包括折旧加出租净收益）的产业。
 
不夸张地讲，在目前拥有住房或能够买得起商品住房的人当中，大部分都有希望在未来分享住房出租业这个产值规模高达数万亿元的大蛋糕。应当说，这是由住房的使用寿命和家庭收入伴随经济增长的长期趋势决定的。如此说来，就算你可能在未来10年内还不打算加盟住房出租业，或者现在购买住房的目的是为了满足本人及家庭成员的居住需求，但是，你也必须用投资性房地产的眼光来看待住房。当然，这也是打算购买住房的人和已经拥有住房的人都需要关注房价的原因所在。
 
如此说来，哪里的房价上涨最快是一个非常实惠的话题，一方面连接着购房者或住房租赁者的钱袋，另一方面与房地产开发企业的商业计划以及账面业绩有关。与此同时，它也是一个颇为严肃的话题，需要借助统计数据进行全面而深入的专业分析。请原谅，出于篇幅以及随后媒体发表连带利益方面的原因，我只能在这里向大家介绍明年房价上涨预期最快的5个地区，而不能提供一份全面的国内房价上涨预期地区排行榜。需要说明的是，本项研究虽然以省级地区为单位，但基本上囊括了国内几乎所有一线及二、三线城市。
 
可供选择的房价上涨预期工具

尽管住房属于投资品而不是消费品，但就价格波动而言，二者毫无区别，都是由市场供求规律决定的——供不应求价格上涨，供过于求价格下跌。具体说来，住房市场的供给包括住房施工面积和竣工面积。其中施工面积又称已开工或在建面积，竣工面积是指已建成并可交付使用的面积。确切地说，考虑到施工面积当中又包括已封顶并获准预售的面积和尚未封顶并不得预售的面积这两个组成部分，因此，一段时期内住房市场的有效供给是指住房竣工面积和已封顶并获准预售的施工面积。由于目前的统计数据没有对已封顶并获准预售的施工面积作单独披露，因此，只能采用竣工面积作为有效供给数据。另一方面，笼统的住房市场需求既包括已实现的需求，又包括潜在或尚未实现的需求。考虑到后者存在较大的不确定性，因此不当作一段时期内与有效供给相对应的有效需求来看待。所谓已实现的需求当然是指住房的销售面积。
  
接下来，分析各地房价波动趋势便有了一些非常简便的工具。人们可以计算住房竣工面积增长率（本期竣工面积/上期竣工面积），用以观察市场供给的变化情况；可以计算住房销售面积增长率（本期销售面积/上期销售面积），用以观察市场需求的变化情况；还可以计算需求超前增长幅度（销售面积增长率－竣工面积增长率），用以判断市场变化是否处在供求平衡状态。通常可以把握的规律是，在需求超前增长幅度为负数时，也就是销售面积增长率小于竣工面积增长率时，表示市场存在一定程度的供过于求现象，于是房价难以上涨或至少是涨幅较小；在需求超前增长幅度为正数时，也就是需求增长率大于供给增长率时，表示市场存在一定程度的供不应求现象，于是房价通常会出现上涨，并且正数值越大涨幅越大。
  
比如说，当我们知道2005年宁夏住房销售面积增长率为22.65%，竣工面积为较高的32.50%，相应的需求超前增长幅度为-9.85个百分点时，不能不产生那里的房价明年上涨较为缓慢的预期。再比如说，但我们知道2005年云南住房销售面积增长率高达150.68%，而竣工面积增长率仅为33.22%，相应的需求超前增长幅度为117.46个百分点时，很容易产生当地未来房价将快速上涨的预期。与此同时，浙江住房销售面积增长率为89.66%，竣工面积增长率为18.31%，需求超前增长幅度为相对较低的71.35个百分点。由此产生的预期是，虽然浙江房价明年同样将快速上涨，但涨幅很有可能落伍于云南。由于各地区近年来在住房施工面积增长率、竣工面积增长率以及销售面积增长率之间存在非常巨大的差距，进行这样的比较分析并不困难。
 
不过，采用比较需求超前增长幅度或供给与需求增长率差距的方法来预期各地房价上涨存在一个重大缺陷，这就是虽然某些地区一段时期内住房销售面积超前增长的幅度较大，但假如以往积累的竣工面积较大，以至于销售率相对较低，其结果不一定会表现为未来房价上涨，而将更多地表现为消化空置住房。

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责任编辑/sf057

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