京城商业地产“井喷” 只租不售 以商圈突围成上策

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月30日11:04 中国商报   

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全球资本淘金商业地产进入最后“疯狂”，京城今年已成井喷之势。日前，世邦魏理仕率先公布的2007年北京商业地产市场预期显示，去年下半年很多物业推迟入市，今年商业投资类商业物业要集体赶集，其总量约达255万平方米，其中，单纯优质零售物业(包含高档购物中心、百货商场和著名商业街)供应量达到95万平方米。

与供应形成鲜明对比的是，业界普遍认为在2010年前，北京对于零售物业的需求也会增长，但相比较地产供应，增幅小得多。由此今年北京零售地产供需将面临新的博弈。

集中放量 招租压力加大

据世邦魏理仕环球研究部统计显示，北京2007年的优质零售物业(包含高档购物中心、百货商场和著名商业街)供应量达到95万平方米。几个主要商业区会有比较明显的增长，东部包括朝外、燕莎区、国贸，西部主要集中在西单、中关村和金融街区域，主要格局不会有大的变化，在这些区域中，东四环区域有15万平方米左右的商业面市，将成为一个新的亮点。

据了解，目前比较突出的有几个大型优质零售商业在2007年开业，最为引人注目的是华贸中心水世界商城，拥有18万平方米建筑面积，营业面积10万平方米。另外，还有朝阳公园的圣拉娜，总建筑面积15万平方米；购物街区新三里屯，面积17万平方米；金融街的四季商城购物中心，面积8.9万平方米；西单Mall，面积11.5万平方米；美罗城购物中心，面积15万平方米。这些数据基本可以直观地表现明年零售物业的分布区位与规模。

的确，随着我国经济的持续增长和政策的逐步开放，使得更多的外资零售商将在今年以更快的速度、更大的范围进入中国和北京市场。像台湾新光三越百货将在北京华贸中心开设在内地的第一家百货公司，众多国际品牌将随新光三越首次进入内地市场，600多个品牌专卖店中，国际奢华品牌就多达90个。英国特易购超市通过收购顶新集团旗下乐购卖场50％的股权进入中国市场，目前尚未在京开店，不过在大成国际中心、华侨城维吉奥商业广场和立水桥的三家新店正在筹备，将在2007年开业。还有家乐福、沃尔玛、麦德龙以及欧尚超市等等也都将落户。

另外，奢侈品零售商也在扩张，路易威登（LOUIS VUITTON）和古琦（Gucci）已经签约金融街四季商城购物中心，各租赁600平方米。卡地亚（Cartier）和爱马仕（Hermes）签约银泰中心柏悦生活，分别租赁700和400平方米。

但持续上升的需求远远赶不上新增供应量的增幅。世邦魏理仕环球研究咨询部高级经理覃晓梅表示，由于新增供应量巨大，京城很多的物业将承受较大的招租压力。2007年北京优质零售物业的吸纳量仍然会低于新增供应量，整体空置率小幅上升。

中端过多 高端物业看好

不仅如此，记者在采访中还了解到，在这过于集中的商业地产中，中端过多，两端缺乏。凯德置地副总经理毛大庆认为，商业地产的这种现状值得忧虑。

世邦魏理仕预计，2007年北京优质写字楼租金走势总体呈现平稳态势，但不同区域间以及不同项目之间将有较大差别。由于新增项目过多，为迅速占领市场，新项目业主会在最终成交租金上做出让步。中关村区域继续处在存量消化期，租金将保持稳定。而金融街则将面临着34万平方米市场供应，租赁市场将承受压力。CBD区域将有众多高品质项目落成并以较高报价推向市场，起到拉高区域平均租金的作用。同时，该区域旧有项目，尤其是部分质素较低的项目将受冲击，不得不降低租金刺激需求。

万豪国际集团和雅诗阁集团今、明两年的物业需求计划基本都在国贸、金融街和中关村西区，由此可见，中心区租金形势会较乐观。

毛大庆认为，在集中放量的背景下，对高端物业的前景还是看好，但中低端在数量和品质方面可能面临较大的困境。反映在零售业，高端百货物业最为突出。

一些高端物业公司低调预测今年海外高端投资者的需求，不少人认为是受今年出台的限制外资政策影响。但从市场得到的反馈是，政策影响并不大，更多的限制来自市场本身。

高力国际华北区常务董事高晓晖表示，很多基金都是拿钱买东西，但在北京符合基金要求的楼宇并不多。比如位置、品质或者是开发商预期和基金预期不符合。她认为，现在政策对外资没有很大的影响，最大的影响就是对资金的要求高了。但现在看来，购买者的资金是充分的，所以这一影响显得比较微小。

只租不售 以商圈突围

2007年京城地产集中放量已成事实，大多数商业项目肯定要调整定位。谁先调整，谁就掌握先机。中原地产商业部总监杨广安告诉记者。

为了应对未来的市场竞争，秀水投资总经理冯力认为，单从经营的角度考虑，商业肯定是只租不售更利于经营。“因为开发商将大产权分割后发售，产权的主体发生了变化就谈不到整体经营。"

不过，据伟业商业策划有限公司董事总经理蔡宇翔介绍，在伟业商业近期做的北京400多个5000平方米以上新建、待建商业项目的调查中，90％以上的项目以出售为主。“如果这么多开发商出于资金压力都要尽快回款，商业的销售存在很大压力不说，如何统一有效经营也是应该引起注意的。"

“事实上，东秀水2号的整体经营模式颇值得借鉴。” 秀水投资运营总监袁洪利介绍说，东秀水2号从一开始就坚持只租不售，并且严格控制投资炒作。据他估计，东秀水2号约有70％以上的商铺为摊主自营。

据了解，目前CBD区域即将入市的商业项目中，新秀水、国贸三期、华贸、万达广场、银泰中心、中环世贸都是只租不售的。不过杨广安建议，如果只是几千平方米的写字楼底商不如出售，因为经营不善反而会影响写字楼的整体质量。“一般不超过4万平方米的商业体量适合自持，体量太大会占用开发商过多现金流。"

另外，新增的零售物业分布在不同的区域，既有传统的商圈，也有新兴的商业区。西单Mall、王府井富阳广场、新三里屯都处在传统的商圈内，商圈的人流肯定是有保证的，关键是如何吸引人群到自己的项目中来，这类物业的租金会逐渐升高，并代表所在区域的租金水平。同时，由于住宅郊区化的趋势，人们需要商业配套，新兴的区域型商圈逐渐形成。望京、东四环、立水桥区域在2007年都会有大型商业出现，包括美罗城购物中心，沃尔玛购物广场和明天商业中心，区域的商业会在大型商业的带动下更加繁荣，租金水平将在原有基础上有较大的提高。

为了更好地释放， 专家还认为，比较集中的商业地产最好能形成商圈突围。目前CBD商业供应体量在20万平方米左右，但相比CBD大体量的写字楼与商务人群，商业供应仍显不足。加上CBD商业一直是几个写字楼底商独立作战，各商业体之间没有贯穿，没有形成集中的商业圈，无法发挥整体区域优势。

不过这一状况未来或许会发生改变。袁洪利介绍说，至少秀水要形成一个商圈概念。“主要包括秀水1、2、3号。秀水1号也就是现在的西秀水2号，2003年上半年开业，总体量3000多平方米，秀水3号将位于朝外商圈。未来的秀水1、2、3号将形成联动，共同打造这一商圈，提升整体价值。”

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责任编辑/bj_zufang002

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