2006政策年调控之下 土地交易活跃供应大幅下降

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月29日11:02 中大恒基   

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【宏观调控政策】

2006年出台主要政策：

1、央行两次上调房贷利率

2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。

2006年8月19日，央行再次加息，其中，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%，但商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍。

2、“国六条”

2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（即“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。拉开06年房地产调控序幕。

3、九部委“十五条”

2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，业内称之为九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付等方面做出了量化规定，提出“90平米、70%”的标准。停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

4、民宅禁商令 

2006年6月19日，北京市工商局颁布民宅禁商令，遏制低成本购民宅从商造成的房价上涨。民用住宅不得再从事商业活动，从而达到迫使住宅市场与商业和写字楼市场分离。

5、针对住房结构进行调控，落实中小户型占比

2006年7月6日，建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，进一步明确了九部委“十五条”中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。
2006年9月1日，北京市规划委员会出台了《关于贯彻落实宏观调控政策加强住房结构规划管理的通知》，落实北京市“90平米、70%”标准的实施细则和执行时间点。

6、规范外资购房及外汇管理

2006年7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”， 规范了外商投资房地产市场准入，加强了对外商投资企业房地产开发经营、境外机构和个人购房的管理。
2006年9月5日国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。

7、土地出让规范

2006年8月1日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用规范》、《协议出让国有土地使用权规范》。对招牌挂土地可提用地预申请、土地公示制度、房屋售价做限价前提等做出规范。
2006年8月31日，国务院发布《关于加强土地调控有关问题的通知》国发〔2006〕31号，提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准，并建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。

8、住房建设规划

2006年11月3日，北京市规划委发布《北京住房建设规划》，对北京市房地产的目标、规模结构与空间布局做了明确规定，对建设标准做了明确要求，对政策机制进行改革。

政策对房地产市场走势的影响：

1、央行两度加息，拟通过增加还贷成本影响部分以投机、投资需求为主的消费者退出房地产市场，从而压缩市场需求，令房地产价格回落。但是，由于加息后增添的成本与因不停上涨的房价带来的投资利润比，根本是九牛一毛，加息对打击投资起到的作用甚小，对减少市场需求的作用不大。反而加大了真正需要购买自住房的中低收入者的不小负担。

2、在九部委十五条的“90平米 70%”政策执行下，不少楼盘由于需要重新调整规划设计而延缓了入市时间，导致本身供小于求的京城楼市出现供需矛盾的激化，特别是下半年新房供应大量缩水，而目前京城房地产的需求仍具刚性特征，在房价持续走高的大环境下，使得房屋仍是投资保值的最理想选择，高涨的购房热情令个人住房贷款保持增长势头，扩大了房地产市场的有效需求，又进一步推动房地产价格上涨。
另一方面，由于此政策，使购房者视大户型产品为稀缺产品，形成了今年对大户型的热购局面，使已经入市的在销大户型项目“水涨船高”；别墅叫停使潜在的高档物业需求显现，反而造成其“惜售”现象，别墅价位成为今年物业类型中攀升最为明显的类别，在两大类型高价房的助推下，整体的房价在调控中不断上扬；中大恒基不动产营销市场研究中心预测，随着明年大量小户型的入市，住房供应套数将大量增加，供需矛盾有望得到缓解，房价也将趋于平缓。

3、“民宅禁商”提升中低档写字楼价值，并将迫使写字楼市场重新进行定位调整，真正符合小公司需要、符合区域经济发展的小户型物业会相继出现。大量使用民宅经营的小公司将形成大批需求，将消化掉部分空置写字楼，降低整体商品房空置率。

4、“限外”购房对个别小型的外商投资行为有一定的阻击作用，但是更多的外资通过与开发商的合作、合资等形式仍大量的涌入到国内，特别是即将迎来奥运的京城成为投资客的首选对象，在挤出部分国外购房者的同时也迎来大量外地购房者，需求仍呈上升趋势，房价被拉升就成了理所当然的事情。

5、各种土地政策的调控，通过提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准等手段，一方面打击政府与开发商联手炒作拉高房价的积极性，一方面规范土地出让收支管理，将收益更多用于对经济适用房、廉租房的投入。通过对土地招拍挂流程的修订以及双限房的执行，特别是招标实行综合评定“非价高者得”，控制土地成交价，从而控制房价的“疯涨”，政策效果更多将在明后年显现到市场，因此07年房市将进入到市场过渡期。

【土地市场】

住宅用地出让总体情况

据中大恒基不动产营销市场研究中心统计，2006年土地交易中含住宅商品房性质用地的地块为53块，成交总价为182.10亿，2005年此数据为75.9亿，上涨幅度近一倍之多；2006年住宅成交建设用地面积为413.31万平方米，规划建筑面积为639.44万平方米，同比分别增长117.3%、117.4%。06年住宅用地成交楼面均价为2847.83元/平方米，比05年此数据基上涨269.37元/平米，涨幅为10.4%。但是其中06年11月成交楼面均价为5094元/平方米，是全年均价的2倍。

05--06年出让住宅用地统计

	规划建筑面积（平米）	建设用地面积（平米）	成交价总价（亿元）	楼面均价 （元 / 平米）	容积率 （均值）
06 年	6394350	4133066	182.10	2847.83	1.55
05 年	2942063	1902121	75.86	2578.46	1.55

郊区地块成交量大 住宅土地外扩

06年城八区出让土地为20块，占总量的37.7%，规划建筑面积311.11万平方米，楼面均价高达4603元/平方米；城八区外远郊区县出让土地33块，规划建筑面积328.32万平方米，楼面均价为1184元/平方米。
05年城八区成交地块为15块，占总量的48.4%，规划建筑面积167.88万平米，楼面均价为3155元/平方米；城八区外远郊区县16块，规划建筑面积126.32万平方米，楼面均价为1808元/平方米。
可以看出，06年城八区可供开发土地减少造成了地块放量的减少，楼面均价同比增幅达42.4%；郊区土地成交数量增加明显，但成交均价略低于05年同等位置地块，这是拉低整体住宅用地楼面均价的最大因素。城八区中，朝阳、海淀是主要供地区域，远郊区县大兴、房山、密云交易活跃。
06年城八区出让土地的整体规划建筑面积占比呈现大幅度下降趋势，住宅供应向五环外扩展趋势明显。虽然06年、05年的土地成交量都远低于该年度政府的计划供应量，但06年实际成交比例远远高出05年，而容积率、楼面均价等其他指标基本持平于05年。可以预计，如果拿地的开发商能将地块正常开发、投入市场，根据开发周期为1年－2年，反应到市场的效果也将延迟，预计2007年中—2008年商品房供应套数将大幅增加，供需矛盾有望得到一定缓解。另一方面，市区土地的日趋减少、政府对土地的各种调控手段的施行，使得开发商拿地的方式减少，增大了在公开土地交易场所中的竞争。开发商对市场前景看好，竞相争夺位置、面积均好的地块，抬高了土地成交价格，06年成交价格在交易底价的基础上平均提高了26.7%。城八区内楼面价格不断上升，间接拉高楼盘预期开盘价位，并带动了地块周边在售楼盘价位的上升。

【房地产住宅市场特征】

供需走势

北京市房地产市场今年新增供应面积2153万平米，销售面积2436万平米，在市场供应不足的情况下消纳了大量空置房，据北京市统计局和国家统计局北京调查总队联合发布的最新统计数据显示，11月末，本市商品房空置面积891.2万平方米，比上年末减少483万平方米，其中住宅空置面积减少342万平方米。1—11月份住宅销售面积为1993.45万平米，销售套数16.30万套，住宅日均销售面积181.22万平米，日均销售套数14815套。

由上图可见，今年以来， 1月、2月、5月、9月新增供应面积高于销售面积，其余各月均供给不足。1月、9月成为供应高峰，除1月是惯见的销售淡季形成供大于销外，开发商按照以往销售旺季的惯例在9月增加开盘数量，形成了全年的供应高峰，但由于调控频频出台，今年的“金九银十”却以平淡收场，未能见到往年的旺销局面。6月是销售淡季外的供应最低谷，由于5月中下旬“国六条”和“九部委十五条”的出台，大量项目将对住房结构进行调整，众多项目面积规划调整延期上市，市场步入观望，供应面积大幅下降。

价格走势

06年1—11月商品住宅整体预售均价为10161元/平米，其中普通住宅预售均价9841元/平米，公寓预售均价11235元/平米，别墅预售均价10990元/平米。普通住宅波动较大，作为主流需求产品政策对其影响最为明显；公寓项目多集中在城区内，价格也是一路走高，但随着在城区内可供开发土地减少，加上京城“十一五城市建设规划”要求，如通州、顺义、大兴等郊区是将来重点建设区，公寓项目也逐渐步入郊区，价格呈现逐渐回落趋势；别墅项目自“叫停”后走势看好，价格也随之水涨船高，由于不少别墅项目地处远郊区，使得整体价位与其他物业差距不是太大。
与去年相比，京城住宅商品房的整体预售均价持续走高，去年一系列的政策未能抑制房价上涨的惯性，8月政策“组合拳”收效较为显著，价格出现大幅下降，但随后又因步入“金九银十”而迅速反弹，但市场并未如开发商的预期转入旺市， 9月销售面积及套数环比仅略有增加，与05年的“金九”旺市相差甚远，直接打击了开发商的信心。10月，预售均价迅速滑落。
06年房地产市场的另一突出特点是中低档楼盘减少，万元以上楼盘占市场新增供应的4成左右；8000元/平米以上的楼盘占到近7成。北京楼市对于中高档楼盘存在强大的消纳能力，升级换代者、外来置业者和高端需求者都是对中高档楼盘的有力支撑，且“未来大户型住宅供应减少”的预期也提前挤压出了部分需求，促进了目前的高档楼盘销售。中高档的楼盘愈发受到消费群的关注，成为06年京城房地产市场的主流价位，导致整体价位高涨不下。

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【小结】

由于北京市销售市场持续看好，价格居高不下，开发商看好未来市场价格和利润空间，土地的竞争激烈，导致土地成交价格居高不下，并远远高于起始价。土地供给不足带来供需失衡的压力，加上不少大中型开发商的前期积极囤地、储地行为，并不急于投入开发，供需矛盾无法得到缓解，“僧多粥少”局面日趋严重，地价在竞争和调控中导向高位运行，地价的大幅度提高引起地块周边在售楼盘涨价，从而辐射状带动整个市场的价格上涨。
供给方面，“国六条”、“九部委十五条”等调控政策使得部分项目面临规划调整，延缓了上市步伐，造成短期内新增供应面积减少，供需矛盾愈发明显。
“金九银十”的房地产销售旺市预期破灭，京城楼市价格在跌宕起伏中仍保持上扬趋势。刚性的购房需求是销售良好的保证，中心城区由于减少、停止新批住宅用地，使城区内项目价格短期内快速窜升，商品住宅价格上涨幅度较快，随着交通、配套等完善，部分位于郊区的低价位住宅价格也高速上涨。
住宅郊区化趋势已成定局，轨道交通和公路交通的迅速发展使城区外住宅越来越受到人们的关注。

【07年北京市住宅市场预测】

中大恒基不动产营销总经理王述分析，07年北京市房地产市场宏观政策将趋于平稳，预计政府不会再有新的大的调控政策出台，但会逐步落实其实施细则，并加强对中小户型、中低价格、经济适用房、限价房、廉租房的规定及管理，推出以稳定、加强政策执行、落实为主要目标的鼓励性政策，07年将成为政策执行年。
规范土地市场秩序将成为相关部门的工作重点， 05、06两年计划供应但未完成的已计划土地应有所释放，土地供给将有效增加，延续郊区化的快速发展，转移城区居住压力，住宅土地供应预计为重点开发区及远郊区县。土地价格的高涨及强劲的需求都支撑了07年的新盘价格，仍会在目前高位上运行，但涨幅将趋向平稳。
受开发周期及项目规划调整的影响，07年上半年入市的楼盘大多为05年及之前成交的土地，而05年成交的住宅用地不及06年的一半，将导致短期内仍会出现供应不足的局面。随着项目调整规划后入市销售，下半年新房供量将得到拉升。
证券市场的复苏将会略微减缓房地产市场投资，限制外资购买及拆迁步伐的减慢有助于稳定市场需求，但奥运会的影响及外来人口的不断增加，加之受06年一系列政策影响的部分观望型消费者所形成的需求叠加，仍将造成市场刚性需求的释放。
新规定的执行落实，将导致小户型供应在下半年集中放量，预计市场将出现供应房屋套数激增，而成交面积相对减少的局面。小户型产品的入市，随之带来的是其他类型产品的相对减少，对大户型的需求将推动其价格上涨，而小户型面临激烈的市场竞争，竞争焦点由面积、户型转变为如何提高项目品质、降低成本，这种转变将为住宅产业化、小户型产品的升级提供最根本的驱动力。

责任编辑/sf066

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