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北京房市：2006大势保持稳定2007将持续乐观

焦点房地产网 house.focus.cn 2006年12月28日17:41 京报网
张瑜

　　国际著名的房地产市场权威分析机构仲量联行最近发布北京房地产市场年度分析报告，指出：

　　2006年大势保持稳定

　　受明年强劲需求和众多新项目投放市场的预期影响，2006年北京的商业和高档住宅市场租金水平出乎意料的保持了稳定态势。另一方面，北京的商业和住宅的售价与城市的经济增长步调一致，从今年1月到12月，甲级写字楼和高档住宅的售价分别上涨约6%和19%以上。

　　2006年，鉴于公众对住房价格负担的普遍关注，政府针对住宅领域的投机和投资过热的现象采取了多项调控措施。进入2006年下半年，政府出台了一系列规定，对购房不足五年转手交易的，征收高额税率，旨在平抑居高不下的房价，打击短期投机行为。此外，相关法令还要求开发商每个项目中套型建筑面积在90平方米（或90平方米以下）的住房数量需占70%。2006年，央行还数次调高利率和存款准备金率，有效地控制银行贷款的额度。

　　写字楼市场需求旺盛。2006年的市场需求非常旺盛，总空置率预计为14%左右，企业在首都继续积极扩张，第四季度空置率同比下降0.5个百分点。本年度净吸纳量预计将超过27万平方米，这一数字约占甲级写字楼新竣工总面积的80%。仲量联行北京研究部主管凯安娜表示：“由于许多企业扩张意愿强烈，我们本应看到更多的吸纳量，但同时一些原本预计10月份完工的项目将会延迟到明年3月。很多公司都选择入驻新建成的优质写字楼以迅速扩张自己的业务。明年将有大批新项目完工，我们将看到吸纳量可能增长三倍。”由于一些写字楼项目延迟了入驻时间，市场整体租金水平仍保持平稳。而一些顶级写字楼由于没有剩余可租赁面积，因此其租金水平继续稳定在高位。受加入WTO后的金融改革带动，银行金融业成为2006年吸纳办公物业最大的行业之一。

　　住宅市场售价升，租金降。2006年北京住宅市场的显著特点是：高档住宅项目的售价攀升而租金趋降，而且政府出台了很多调控政策。事实上2006年北京住宅市场的形势，在2005年就已见端倪。去年，北京新建高档公寓的数量创下新高，第一批针对投机者的措施出台，同时北京住房的预售均价增长约20%，短期内超过了上海。因此，2006年，很多潜在买家为没能在2004年底和2005年赶上购置物业的时机深感惋惜。据北京市建委的统计，北京住房的预售均价为每平方米7825元，而上海的均价则为每平方米8665元；由于价格增幅放缓而居民收入稳步上升，因此，尽管潜在买家仍为错过时机感到惋惜，但其程度已有所减轻。

　　2007年市场将持续乐观

　　写字楼大量投放市场。2007年预计将有大量项目投放市场；2006年第四季度面市的写字楼面积约为30万平米，而2007年全年预计将超过100万平方米。凯安娜称：“尽管部分项目会延迟竣工时间，但由于入市的写字楼面积很大，而多数项目将集中于2007年3月到5月开始吸纳新租户，因此将促使一些新推出的物业项目采取租户激励措施。对于成熟的写字楼项目，其租金仍将保持现有水平，明年春天后将有所下降。对于计划进行业务扩展的企业来说，上海的优质写字楼供应有限而香港的租金高昂，北京在这方面获得了竞争优势从而受到更多青睐。”由于对贷款和土地使用的政策收紧，到2005年第四季度和2007年全年的投融资活动将有增加。散售写字楼售价将持续上升，但其中多数物业的租金水平不容乐观。

　　住宅价格涨幅放缓。根据所处位置不同，新建住宅的价格增长幅度将放缓，降至11%到14%不等，多数地区的租金将保持平稳或略有下调。凯安娜认为：“由于惯性的原因，2007年上半年住宅价格仍可能上涨，但下半年将趋于稳定。”由于奥运会日益临近，许多潜在的买家可能选择持币待购，从而造成交易量的短期下降。凯安娜认为：“本地房地方开发商面临贷款限制，加上消费者越来越理性和成熟，市场上一些促销手段将可能增多，如精装公寓等。”

　　商铺收益空间可能减少。受2008年北京奥运会、经济快速发展和收入增长的带动，对于零售商和投资者而言，零售业的总体情况不错。但随着市场趋于成熟，投资者在未来几年的收益空间可能减少。考虑到市场供应情况，租金有望比当前水平有小幅稳定的增长。许多高档购物中心将预租大部分商铺空间，因此市场空置率受到的影响会比预计的要小。

　　工业地产前景看好。北京对高质量的保税物流设施有很大的需求。ProLogis公司因在北京空港物流园区提供优质的保税物流设施而受益匪浅，它还将在北京开办ProLogis通州物流园区，建立两个总面积达27000平米的仓储基地，并计划于2007年上半年竣工。明年在北京和天津，将有更多类似ProLogis集团在工业地产领域采取更多的举措。