07年五大房屋类型二手房交易火热与惨淡并存

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月28日16:23 中大恒基   

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连续3年的宏观调控在06年可以说达到了顶峰，加息、个税、营业税、增值税等轮番影响北京的二手房市场，但是市场经过两年的适应后在今年消费者的观望明显缩短，在如此多的政策影响下，成交量依然比05年有所上升。城市规模逐步扩大，住房需求持续增长，北京2008年奥运会，有效供应增长的速度远远落后于需求的增长，今年增加的几项税费使二手房市场形成了两大类：高税及低税房源。两类房源的交易成本差别达到了近10%。这样造成局部地区和部分类型房源供需矛盾明显。这种情况将在07年更加明显。中大恒基市场部就以下几类二手房源在07年的走势做一分析，希望对消费者的选择有所帮助：

高档商品房：07年政策的调控使其市场雪上加霜

中大恒基认为，07年高档二手商品房的市场依然惨淡，6月以来政府的两税，调整计税价格等系列宏观调控政策效果在高端市场效果集中显现，而07年政府拟订的保有税依然针对这种高档的商品房，而通过保有环节征税是有效抑制房地产投资的一种重要手段，大户型增税政策是扶持小户型政策的辅助措施，促使开发商必须考虑到大户型对于消费者所增加的成本，以次挤压房源占有者将手中的房源出手，打压房地产投机，这些措施的最终目的还是为了满足需求主体，缓解房价过高给普通百姓带来的生活压力。[推荐：轻轻松松选择心仪的二手房 教你选房八大招数]

从九月份到目前,北京市单套房值超过100万的二手房成交量与上半年两税前比较下降了26%,需求更是锐减了32%.，北京市过百万的二手房中有营业税的占到了92.6%。10月1日上调的最低计税指导价影响最大的也是百万以上的高档二手房。

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以一套万柳的02年现在以110万再上市的商品房为例，在现在交易要比在两税前多增加110*5.5%=6.05万的营业税，最少1万多的个税，还有增加的契税等，土地增值税等。交易成本增加近10万。近10%的交易费用增加导致这部分市场供求双方的搏弈时间要比其他房源时间长很多，对后市采取观望态度的客户越来越多。而保有税的出台将使高档商品房的市场雪上加霜。

 普通二手商品房市场持续升温

面积在140平米以下并且房龄在五年之外的二手商品房的交易依然会保持06年的火热态势，从政策方面来看，国家对居住5年以上的二手商品的还是相对宽松的，不用承担营业税以及土地增值税，契税的交纳也是房值的1.5%，中大恒基金融部给消费者算了一笔帐，同地段的受营业税限制的非普通住宅和不受营业税限制的普通住宅相比，他的交易成本要多出5.5%的营业税，1.5%的契税以及1%的土地增值税，三者相加，共多出交易值的7%，如果交易值为100万，则多出7万元的交易成本。金额非常客观。所以，在政府对非普通住宅大力限制的情况下，普通住宅反而更加受宠。并且很可能在07年，这种房屋类型依然在调控之外。

央产房交易需要政府加大放量

中大恒基数据统计，从2003年10月第一套央产上市三年来，央产房市场成交量逐年上升，第一年成交量仅2700套；第二年其审批量则达到5600套，增长了55%.在2005年10月到今年10月成交量达到了8000套，增长了43%。央产房成交热点地段主要分布在朝阳区的松榆里、劲松、团结湖、三里屯、西坝河、安慧里；海淀区的中关村、知春里、翠微、万寿路、航天桥，以及内城四区。央产房具有以下几大品质优势：地段好、交通便利、社区成熟、配套齐全、教育环境优越且房屋保养较好。在价格方面，央产房与相同位置的已购公房相比没有太大差距，两者基本持平。并且央产房绝大部分都不受营业税的限制，也属于低税房屋类型，所以央产房成为二手房市场的宠儿，深受购房人群的钦睐，目前北京共有央产房80万套，从目前的放量来看，不足总数的3%，在北京二手房成交总量不足10%，并且2006年12月1日，北京市央产交易办公室正式下达通知：央产房上市前其房产档案必须在央产交易大厅备案，原产权单位开具档案发送证明无效。央产房办公室严格了央产上市的条件，此政策出台也将截留一部分没有在央产办公室备案却完成交易的央产房。所以央产房虽然叫好也叫座，但是要缓解北京二手房供应的不足还需要明年政府加大对其的放量。[推荐：市场供需矛盾激化 直击北京二手房价攀升背后]

公房：07年交易价格必定上升

中大恒基认为04年营业税的出台使得公房的交易逐渐浮出水面，市场占有率逐年提高，03年，公房交易占北京整个二手房交易总量的30%，而06年，而公房在国家一系列对于次新房交易的调控及限制的情况下，优势尽显，其比例已经达到60%，中大恒基数据统计，06年，公房客户需求再次上涨，目前需求房本年龄在五年以上的客户环比上涨15%，供需的比例已经达到1：8。并且公房价格有所上涨，每套平均上涨5000元—10000元，特别是公房与商品房数量比较均衡的区域，比如南三环，东四环周遍，还有就是商品房集中的地区，比如说通州区，他的公房优势突显的比较明显。所以。07年，公房依然是人们追捧的对象，其交易价格必定会有所上升。

经济适用，07年供应量会有所增加，交易量也会进一步上升。

06年．经济适用房已经成为消费者关注的焦点，政府从一开始的“拟回购”以及到后来的对已经购买的经济适用房不回购的态度，使其市场一波三折，目前经济适用房的价格已经接近新商品房价格，回龙观及天通苑地区二手经济适用房价格在每平方米5000元以上，自政府宣布不回购已购的经济适用房消息以来，经济适用房挂牌量骤减5.6%，但是需求却向相反方向不断升高，中大恒基数据显示，一星期来客户需求量同比上涨15%，政策的明朗也让迷茫的消费者再次投入到购买的刚性需求当中，尽管现在满五年可以上市交易的经济适用房早已不“经济”，但是需求的大幅上升还是让其成为热点交易对象。“筑家”地产预测，在今后的几周内，经济适用房交易将打破前段时间沉寂，交易量和价格也会有不同副度上升。[推荐：轻轻松松选择心仪的二手房 教你选房八大招数]

中大恒基副总王彬表示，北京是从2000年左右开始经济适用房开始大量兴建的，所以05年，06年是经济适用房五年大限期满集中上市交易的一个高峰， 目前北京已经有经济适用房项目在70个左右，过了5年大限的房源总量有5万套，再挂牌上市的大概占15%左右，但是5万套经济试用房里抽样调查显示其中40%以上的的经济适用房不是产权所有家庭的唯一住房，所以说经济适用房的房源供应空间非常大。目前经济适用房五年后再上市基本价格接近与当地的普通商品房。目前的销售价格与购买时都已经有了40%左右的增长，政府现在明确了不回购这样就使很多在短时间要再上市的房产不再急于成交。07年，将会有一大批经济适用房解禁，供应量会有所增加，交易量也会进一步上升。

07年北京的二手房市场交易环节应该不会再有新税费的产生，但是消费者特别是希望购买非普通住宅的要注意有可能征收物业保有环节税的影响，而且随着股市的回暖，大量资金已经开始从房产市场流出，市场需求将越来越趋于理性，中大恒基建议消费者在买房过程中坚持自住为主、理性消费。

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责任编辑/bj_ershoufang002

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