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06京城楼市终结报告:新政频袭挡不住如火热情

焦点房地产网 house.focus.cn 2006年12月28日11:29 北京商报

　　回顾：叹错过购房最好时机

　　以今年年中国家针对房地产进行新一轮宏观调控为分界点，京城楼市的氛围虽然有明显变化，但惟一不变的还是楼市火热。只是上半年的火热比较高调，而下半年则低调很多。事实上，进入2006年下半年，政府出台了一系列规定，比如对购房不足5年转手交易的，征收高额税率，旨在平抑居高不下的房价，打击短期投机行为。又比如出台规定要求开发商每个项目中套型建筑面积在90平方米（或90平方米以下）的住房数量需占70%等。而2006年，央行还数次调高利率和存款准备金率，以有效地控制银行贷款的额度。

　　然而，受明年强劲需求和众多新项目投放市场的预期影响，2006年北京的商业和高档住宅市场租金水平出乎意料地保持了稳定态势。另一方面，北京的商业和住宅的售价与城市的经济增长步调一致，从今年1月到12月，甲级写字楼和高档住宅的售价分别上涨约6%和19%以上。

　　据仲量联行的最新报告显示，写字楼市场2006年的市场需求非常旺盛，总空置率预计为14%左右，企业在北京继续积极扩张，第四季度空置率更是同比下降0.5个百分点。今年全年净吸纳量预计将超过27万平方米，这一数字约占甲级写字楼新竣工总面积的80%。

　　仲量联行北京研究部主管凯安娜表示：“由于许多企业扩张意愿强烈，我们本应看到更多的吸纳量，但同时一些原本预计10月份完工的项目将会延迟到明年3月。很多公司都选择入驻新建成的优质写字楼以迅速扩张自己的业务。明年将有大批新项目完工，我们将看到吸纳量可能增长3倍。”

　　而2006年北京住宅市场的一个显著特点就是，高档住宅项目的售价攀升而租金趋降。事实上，2006年北京住宅市场的形势在2005年就已见端倪。去年，北京新建高档公寓的数量创下新高，第一批针对投机者的措施出台，同时北京住房的预售均价增长约20%，短期内超过了上海。因此，2006年，很多潜在的购房者都因没能在2004年底和2005年置业而深感惋惜。

　　展望：明年会更好

　　在“2008年第29届奥运会后京城楼市将走下坡路”观点的影响下，2007年似乎被视为了地产奥运经济最后一夜。究竟奥运会会让北京楼市继续上升还是骤然下跌，尚不得而知。但从目前业界对于2007年的展望来看，只能用“明年会更好”来形容了。

　　写字楼方面，2006年第四季度面市的写字楼面积约为30万平方米，但由于不少项目都推迟了入市时间，且多数为体量较大的项目。因此，2007年预计将会有大量项目投放市场，全年市场供应预计将超过100万平方米。而多数项目将集中于2007年3月到5月开始吸纳新租户，因此，对于目前已有的成熟写字楼项目来说，其租金在2007年仍将保持现有水平，但春天后可能将有所下降；但散售写字楼售价将持续上升。

　　住宅方面，尽管仲量联行认为，根据所处位置不同，新建住宅的价格增长幅度将放缓，降至11%到14%不等。但从2006年，京城楼市不少项目的价格上涨幅度都在20%以上，有的甚至高达84%来看，“2007年新建住宅价格增长幅度将放缓”的结论还有待市场观察。

　　商业地产方面，受2008年第29届奥运会、经济快速发展和收入增长的带动，商业地产在2007年继续保持“高姿态”已成必然。2007年，仅CBD区域就有7家以上大型购物中心开业，极大地刺激了明年商业地产市场，竞争似乎也将变得更加激烈。值得一提的是，在今年的房地产宏观调控中，工业地产多次被强调。但随着北京对高质量的保税物流设施的需求不断增大，业内人士认为，2007年将会有更多的企业在工业地产领域“落子”。（作者：仰静）

　　商报链接

　　京城酒店地产悄然加速

　　据数据统计，今年前11月内，北京所接待的海外入境旅游者人数已超越了2005年全年所接待的人数。截至11月的官方数据，已有363.6万海外旅游者入境北京，与2005年全年的人数相比多出了大概7000人。

　　在此背景下，北京酒店业的发展似乎正在迎来前所未有的高潮。与之相伴的显示就是酒店物业的大量增加。今年以来，国际品牌酒店落户北京新供应项目的消息可谓是不绝于耳，而根据仲量联行酒店集团预测，2007年至2008年之间至少有8707间新增客房完工。

　　越来越多的国际品牌酒店看好中国市场，使得大多数的开发商在项目规划前期就为引进酒店做足了铺垫。一个重要的信息显示，在2006年，已经有一些国际知名酒店管理公司采取“一个品牌，多个落点”的策略来增加其在北京的市场占有率。除此之外，国际品牌酒店也开始放眼商务中心区、王府井和东三环以外的地段，例如金融街、西单、中关村、长安街以南以及北京首都机场附近。

　　与此同时，仲量联行酒店集团中国区高级副总裁吴嘉保也表示，尽管购买现有的、高素质的酒店资产还是投资者主要的投资意向，但是鉴于酒店营业表现走强和供出售的资产有限，越来越多的投资者考虑新建项目。这些无疑都为2007年京城酒店地产的发展提供了加速的可能。