二居室成为市场需求主力 外来人口拉动租赁需求

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月27日08:29 金陵晚报  翁利明  

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今年的二手房买卖市场因调控政策频出经历了大起大落，但租赁市场却保持了相对的平静。

“我爱我家”连锁中介最近公布的一份年终报告显示，在供给、需求同步增长的情况下，今年南京住宅租赁市场总体成交量较去年同期增长了约33．3％，其中房源供应量与去年相比增加了21．32％，客源量增加了22．02％。

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租赁市场年均供求比约为3．5：1，供大于求现象明显，尤其随着高档酒店式公寓开发的日趋饱和，明年高端租赁的价格很可能下滑。

据“我爱我家”的报告，在今年南京住宅租赁市场上，面积60-90平方米的二居室以绝对优势成为市场需求的主力，成交比重一直保持在总成交量的55％左右。该类型的房源平均每平方米的月租金维持在19-元20元之间，为市场最低，受到求租者的青睐在情理之中。

面积在60平方米以下的一居室成交量比重约为30％，居第二位。虽然该类型房源平均每平方米月租金约在22元，为市场最高，但由于房屋总面今年南京二手房租赁市场整体表现较为繁荣，成交量、房源量、客源量均保持着上升趋势，市场交易活跃。房源供应量同比增加了21．32％，尤其在传统的春季2-3月份与秋季8—11月份形成了两个供应高峰；相对应的客源量增加了22．02％，所不同的是除了7-8月份由于大学生毕业租房形成一个需求高峰外，客源量全年保持比较平稳。

专家分析，调控政策的出台使部分二手房业主转卖为积较小，月租金总价较低，成为市场最抢手的租赁房源，只是由于该类型房源供应较少，造成成交总量不多，成交比重不如二居室。

三居室的成交比重徊比去年同期有所上升，达到12％。统计显示，90平方米以上三居室，平均每平方米月租金在20元-21元之间，售租比(房产售价与月租金之比)则在340：1—350：1之间，价位居中，且合租分摊的成本相对较低，受到了部分合租人群的偏爱。

此外，交通便利配套齐全的传统老城区仍是租赁市场的主流，占整个租赁市场成交量的80％左右。

而租金便宜，且交通配套逐步改善的新城区的租赁成交比重在逐渐增长。租，丰富了租赁市场的房源供应，同时，来宁求学、工作、经商的外来人口日益增多，使得租赁市场的有效需求不断增加，保障了市场繁荣。根据徊关部门的统计，最近5年，南京外来‘人口呈现爆发性增长势头，2001年南京外来人口仅有63万人，2003年达到了105万人，今年将超过230万人。外来人口成为了二手房租赁市场消费人群的绝对主力。

另外，受今年政策的影响，部分原本准备购房的消费者由于产生了观望情绪也转向了租赁市场，而旧房拆迁老房改造的人群由于有“恋旧情结”，不愿在其他区域购房，而宁愿选择在原住址附近租房居住，成为租赁市场新的需求。

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