资金链断裂将成开发商恶梦 房地产市场重要预警

号称投资20亿元打造的江西“南昌第一高楼”，因资金链断裂而宣告泡沫破灭。据悉，“南昌第一高楼”总投资达20亿元，总建筑面积30万平方米，主楼高157米。受广告和楼书的吸引，部分炒房市民鱼贯而入，一楼临街的“店铺”售价被炒到每平方米2万元以上。然而，随着国家一系列宏观调控政策的出台，银行资金供应日益趋紧，加上结构性供应过剩，“南昌第一高楼”的预售不佳，资金链断裂，仅建两层即停止。南昌市政府依法宣布该国有土地使用证作废。至此，一个在南昌持续了4年之久的美丽泡沫宣告彻底破灭。

如果仅仅把“南昌第一高楼”泡沫破灭视为一个孤立的个案，很可能使我们错过一次反省房市问题并及时加以纠正的机会。“南昌第一高楼”因资金链断裂宣告泡沫破灭，更应被视为我国房地产市场上潜在危险爆发的重要预警信号。

众所周知，我国开发商的自有资金是非常少的。统计数据表明，上海房地产开发企业自有资金2001年为18.84%，2002年为17.53%，2003年为16.94%。直到2004年下半年，中央出台相关政策，房地产开发企业的自有资金比例才有所上升，但开发商高度依靠银行贷款维持发展的局面，并未有根本改善。

中国人民银行副行长吴晓灵曾指出：截至2005年底，房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%，与GDP的比率为16.75%，房地产业与57个产业存在联系。从开发商的角度看，从买地开发到建房销售都是依靠贷款，对银行信贷依赖程度非常高，远远大于行业统计数字计算出来的60%。而在美国，房地产企业资金的60%来自于房地产基金，而不是银行。

除了银行贷款，开发商还通过几种方式来“弥补”资金的不足。第一，预售制度。在预售制度下，开发商无偿让购房者为其垫付建设资金，并合法榨取消费者的利息。第二，垫资建设。比如在土建时，开发商让建筑承包商以带资垫付的方式承接其工程，将建设成本转嫁给建筑承包商。第三，通过资本市场筹集资金。第四，与权力者合谋，打社保基金等专项资金的主意。上海社保答案即是一个典型例子。

但是，一旦外部环境发生变化，开发商由于自有资金所占比例太小，很容易发生资金链断裂的情况。比如，当国家采取严厉措施调控房市的时候，一旦房市出现动荡，房屋预售情况不佳，银行资金供应收紧，个别实力较弱或者扩张速度过快的开发商，资金链很容易断裂，这种情况反过来又会警示银行，进一步将风险控制放在第一位，同时，也会促使消费者持币待购，使开发商向消费者转嫁资金不足的通道堵死，进而，使房地产开发商出现大面积的资金链断裂现象，引发地产泡沫的大面积破裂。

由于近年来的房价一直在快速上涨，银行出于自身利益的考虑，积极供应资金以便在房地产市场中分一杯羹，房屋预售更是进行得如火如荼，另有大量诸如社保这样的资金进入，掩盖了房地产商资金不足的问题，延缓了其资金链断裂的时间，但这并不意味着风险不再存在。恰恰相反，由于自有资金所占比例小，开发商为了追逐利润最大化，更容易盲目扩张，使得开发商的资金链始终绷得很紧，风险始终如影相随。

因而，对于开发商资金链存在的断裂风险，必须予以高度重视，其中，尤其要避免开发商通过囤积居奇，在房地产市场上演空手套白狼的游戏。否则，当游戏曲终人散，留下来的将是一片难以收拾的狼藉。