深圳二手楼市利弊并存 二手房均价快速大幅上涨

2006年即将结束，回望这一年来的深圳二手楼市场，可以看到尽管面对重重的宏观调控政策，深圳二手楼市仍然出现了量价齐升的局面，但是在大好形势的背后，一个犹如“射雕中的天罡北斗阵”正潜伏在深圳二手楼市发展的路上，一些利好的因素往往会成为双刃剑，成为二手楼市未来发展的绊脚石。

二手房均价快速上涨

从美联物业深圳市场研究部所统计的2006年1－11月美联三级市场成交均价与同比走势可以看到，2006年除了2月份之外，其余各月的成交均价同比均有20％以上的涨幅，其中7月以及10月的成交均价同比涨幅接近40％。全年成交均价为8300.60元／平方米，同比上涨24.2％。横向比较上海的二手房指数下跌的情况，深圳二手房价何以出现如此高涨情绪呢？美联物业深圳市场研究部认为，二手房价出现如此快的上涨，与一手楼价格的上涨有很大的关系。

以南山区为例，自2005年底其价格出现突破性上涨后，南山中心片区及蛇口片区的二手房成交均价亦出现了大幅上涨。钰龙园2005年11月份其成交均价为7228.20元／平方米，2006年10月其成交均价已经上升到9069.80元／平方米，涨幅达到25.5％，与2005年年底至今的一手房价呈正比走势。二手房客户多为自住性用房客户，若二手房价与一手房价同样呈现过快上涨的趋势时，普通购房者亦会真切感受到房价过快上涨的压力。

二手楼市向关外转移

2006年11月份深圳二手住宅各区成交状况统计可以看到，11月份宝安与龙岗两区分别占全深圳二手成交面积的28％以及24％，两区的总成交面积已经超过了全市的50％，可以说目前深圳二手楼市的重心开始由关内向关外转移。

首先，关外的一手市场带动二手市场。自2003年以来，深圳市已经停止出让关内的住宅用地，也是这几年成为了深圳关外楼市发展的黄金时代。不过，关外二手市场成交增加如此之快也说明了住宅的普遍持有时间都不长，很多物业很快进入下一个出让环节，这同时也说明了关外楼市存在相当数量的短线投资者，借助目前关外楼市价格上涨较快进行短线投机操作，不但拉高了关外的价格，也使得关外楼市开始出现一定的泡沫化势头。

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