解读2006中国楼市：“大洗盘”前夜的动荡和迷乱

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月27日08:42 新华网   

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2006年的中国楼市，政策迭出，市场风波起伏，几家欢乐几家愁，几家“反思”在心头，呈现出一种“大洗盘”前夜的动荡和迷乱。

地方政府：在上涨之欢和下跌之愁后更应“反思”

宏观调控以来，2006年算得上是一个“展示力量”的年份。在中国的很多城市，来自北京的各项政策让各方人士看到了中央政府的决心，一些前几年还争议不休的声音逐渐尘埃落定。技术层面的说法已经不再新鲜，“有识之士”们更关注的是从根本上检讨中国住宅开发的模式，思考是否应该“从头再来”，“选择新加坡之路”，还是“选择香港之路”。

在北京，房价似乎越调越涨，尽管国家控制房价的力度越来越大，但北京房价持续领涨全国，已连续16个月上涨，今年11月份北京房价上升幅度已达9.4%。

与之形成鲜明对比的是深处反腐风暴之中的上海。在过去一年中，很多涉案故事的背后，都显示出房产业若明若暗的投影。国家发改委、国家统计局近日发布最新统计指出，上海新建商品住房销售价格从去年12月开始，一直下降。

实际上，房价的变动，只是表面现象，在上涨之欢乐和下跌之愁苦的背后，更应该做的是“反思”。

无论上涨还是下跌，其背后是房地产产业能否健康发展的规律问题。在距离上海两小时车程的杭州，地方政府已经在悄悄地从根本上对房地产发展乃至城市运营思路进行调整。

在过去，很多城市大力开发新城区，推进“城市化”。在这个产业链中，地方政府成了最高端土地运营商，忙着卖地、招商引资。2006年调控以来，这种运营思路受到极大冲击，在杭州一些城区，地方财政由早些年的好日子跌到如今的尴尬处境。年初时杭州曾预计2006年的房地产行业地税税收减收14.31亿元，下降达四分之一以上。正是这样的严峻形势，逼迫政府首脑清醒地看到了过去发展思路的局限和软肋，风险意识大大加强。杭州很多区县市开始将兴奋点重新投放到“工业经济”，提出大力发展高新技术产业，甚至提出了要适度发展重化工业。前几年在地价房价猛涨中获益不浅的宁波如今充分利用港口资源，大力发展临港重化工业，一个又一个大项目在该市落地。

据最新统计，今年杭州市财政收入已摆脱主要依托房地产业增长的态势，全市财政收入的构成中，房地产税收大大减少，工业税收占了近60%。

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开发商：感受到数字背后的寒意

尽管“涨声依旧”，但实际上很多开发商已经感受到了寒意。

在杭州等早些年房地产交易火爆的城市，如今打折之声一片。一位房产营销人员说：“去年买房送车还是新闻，今年送啥都不是新闻了。”在过去，房地产中介是一个很赚钱的行当，如今，成片的中介店门庭冷落，有的干脆关门大吉。

在上海，2006年最著名也最倒霉的楼盘应该是汤臣一品，每平方11万元的高价令全国瞩目。但是最终收获了一个不太好的名声，销售也不尽如人意。

同样地处长三角，杭州的金色海岸却成了2006年的一个“现象”，一些相关人士还在网上开设话题进行专门“研讨”。这个楼盘和汤臣一品一样号称无敌江景，同样堪称所处城市最贵的楼盘。金色海岸每平方高达数万元，竟然销售颇为抢手。开发商因此大赚一笔，在别人都银根紧张的时候自称“现金充裕”，随后又和另一家公司联手，一掷36.3亿元，击败著名的房产大鳄华润置地，拿下号称“杭州地王”的杭汽发地块，成为今年杭州楼市的新闻热点。

沪杭两地两个顶极楼盘的不同境遇说明了一个问题，房地产开发成功与否，关键在于定位，即“造房子为了谁”，定位不成功，无论使用什么手段，在如今调控的大背景下都难逃败绩。

2006年对很多开发商来说都是一个关口。有的房产企业因为销售成功，资金回流迅速，安渡难关，甚至利用这个机会大举并购、买地，为“未来20年”作储备；有的为了解决资金问题，远赴海外上市；有的看不好前景，干脆将项目、股份卖给其他企业；有的则原本就身怀“内伤”，被调控逼出了尾巴，出现一系列内部问题，焦头烂额，想尽办法谋求脱身。还有大量的海外投资机构包括一些证交所纷纷派出干员到中国寻找掘金机会。一时间，乱花渐欲迷人眼，中国的房地产市场呈现出“大洗盘”前夜的动荡和迷乱。

购房人群：喧嚣与骚动在“有形的手”前灰飞烟灭

2006是购房人群从“发热”到“冷静”的转折点。

早些年在很多城市都曾传出某某楼盘开盘前多少人连夜排队，甚至几天几夜排队的新闻。一个写着挑房顺序号码的纸条，就可以卖个几万块；签下一套房子后分文不付，转手就可以赚到几十万的差价。有人戏言，除了贩毒，没有比炒房来钱更快的了。

浙江大学贾生华教授说，这种现象完全违背了社会发展应该体现的规律，蕴含着很大的风险。

2006年，人们忽然发现，这些喧嚣与骚动一下子在“有形的手”面前灰飞烟灭，归于沉寂。

与从前不同的是，经济适用房等社会保障制度更加健全了，房源也更多了。如何让普通工薪阶层也能享受到住房文明，成了上上下下各方面关注、讨论并付诸实践的话题。杭州市提出的“2007年要使住房困难户能随时申购经济适用房、拆迁户能随时拿到拆迁安置房”的“房等人”目标，眼看着距离越来越近，越来越现实。在北京、上海等地，过去那种开着宝马住经济适用房的现象已经遭到普遍谴责，政府也开始从政策层面进行规范。

甚至在全产权的商品房领域，很多城市在新编制的住宅建设规划中也更多地体现出了对民生的考虑。新出台的杭州住宅建设规划显示，今年6月到明年年底，杭州市新增住房用地供应总量约550万至650万平方米建筑面积，其中400万到500万平方米为商品住宅，其中用于中低价位、中小套型普通商品住房的在250万至310万平方米之间。这意味着今后几年新上市的住宅中，除了有大量的经济适用房，还将出现大量的满足工薪阶层需要的中低价位、中小套型普通商品住房，而且这些中小套型普通商品住房占了新上市商品住宅的大多数。

早年有“炒高房价”恶名的温州人，如今又成了被网民欢呼的个人合作建房的破冰者。眼看着温州方面取得进展，曾经也有所尝试后又偃旗息鼓的杭州个人建房活动的参与者们也重新鼓起了勇气，再度在网上现出“先驱”的身影。

政府调整“城市化”发展思路，企业找到新的开发模式和市场定位，购房人群在理性的思维轨道中重新审视人与住宅的关系，一个健康有序的房产市场正在新年来临的钟声中逐渐显出雏形。

责任编辑/sf062

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