每周地产评论:2006将是房价疯狂上涨的最后年份！

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月26日09:25 搜房网  王方  

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2006年12月25日出品 2006年第四十四期:12月18日--12月24日
真知出灼见 沉淀出思想  每周地产评论
一 周 述 评	2006年将是深圳房价疯狂上涨的最后年份！ ■　王方 本周是2006年的最后一个星期，楼市话题最热的是总结2006，展望2007，作为一名财经、地产观察者，我们也不例外。 2006年，无疑是全国房价疯狂上涨的一年。正如，国家发改委2006年12月21日的官方网站发布的数据显示：2006年11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.2%，涨幅比上月低0.2个百分点；环比上涨0.5%，涨幅比上月高0.1个百分点。其中，新建商品住房销售价格同比上涨5.8%，涨幅比上月低0.8个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比上月高0.1个百分点。分地区看，与去年同月比，涨幅较大的主要城市包括：福州10.4%，北京10.3%，深圳9.8%，厦门9.6%，秦皇岛9.3%，成都8.9%和贵阳8.4%等；上海微降0.1%；二手住房销售价格同比上涨5.2%，涨幅与上月持平；环比上涨0.8%，涨幅比上月高0.3个百分点。与去年同月比，涨幅较高的主要城市包括: 深圳12.5%，大连12.2%，北京9.5%和南昌8.6%等。与上月比，涨幅超过1%的城市有18个，主要包括：湛江3.8%，南昌2.8%，洛阳2.5%，贵阳1.7%，沈阳1.6%，兰州1.5%和大连1.4%等；下降城市有11个，主要包括：南宁4.5%，海口2.1%，广州和呼和浩特均为0.2%等。 笔者以为，房价涨幅超过两位数或接近两位数增长的均视为“疯狂”。因为，照此速度，每十个月左右，住房价格将同比上一年翻一番，从而带动本地区房价全面非理性上涨，深圳一手房，二手房普涨正说明如此。正是在这种状况下，5月份国务院出台“国六条”全面对房地产业进行宏观调控。2006年是宏观调控第一年，许多政策实施都在磨合之中，房价疯狂上涨将成为历史。 在此，我不妨以深圳为例来说明。广东省统计局最新统计数据显示前三季度,深圳平均房价为每平方米9691元,同比上涨31.9%。但相对于深圳个别区域而言,房价上涨则是令人瞠目结舌。 据深圳国土局统计：2005年宝安区全年均价5386.20元/平方米,龙岗区均价则达到5082.15元/平方米。而到2006年10月份，宝安中心区的鸿荣源以9500元/平方米的均开启了一个新的领涨时代，到目前为止，该区域楼盘的售价已在1400左右，比去年翻一了番。 龙岗的房价的飙升，也值得市场关注。10月29日，坐落于深圳市龙岗区中心城西部，距离龙岗区政府最远的楼盘“奥林华府”一期正式开盘，开盘均价为高达8000元/平方米，也开立龙岗区房价的新标杆。 高房价的最大坏处就是对不成熟的地产市场起到“领涨”的效果，其次是由非理性繁荣而引发的社会心理的失衡，从而形成“羊群效应”，购房风潮骤起！泡沫也由此而生！ 据笔者统计：深圳6-8月连续三个月房价涨幅名列全国第一，且前11月都未出三位！为何深圳房价在2006年涨得如此疯狂？市场分析人士对此也是仁者见仁，智者见智。但客观环境不可忽视！ 宝安作为2006年的领涨区域，得益于其中心区完善的公共设施配套规划，以及前景可察的“双港”因素的推进！正如深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕所言：宝安房价透支严重，但暂无泡沫。此话值得玩味。笔者以为，如此涨势，高烧下去，不仅仅的泡沫的问题，应该是要考虑何时破的问题了。 对于龙岗而言，布吉均价维持在6000-7000元左右，龙岗已越过8000元，近特区的反而更低，为何？个人以为布吉的交通及规划让许多置业者近期看不到希望，而龙岗中心城，则不同，像宝安中心一样，有超前规划，有公共配套跟上，还有地铁三号线，足以让许多人动心。 如此看来，我们会发现一个有趣的现象：有规划的区域，房价在猛涨，规划差的区域则较为理性。毫无疑问：宝安、龙岗的行政中心区的涨价多由本地置业者和一些炒房者推动，而据相关调查显示关内客只占30%左右。 其中，最令人不安的因素是炒房者，比例最少在30%以上，这里面有个人，也有团体的。笔者认为，这些炒房资金多来源于贸易收入和银行低廉成本贷款。炒房者不仅限于此，他们还活跃于惠州、东莞等地，现在市场公开数据是惠州新开楼盘至少50%被深圳人买走了，而据东莞开发商介绍，他们的房子，深圳人购买比例已占到30%左右。正是如此，我也把2006年，也是深圳人外地置业年:每到周末你在通往东莞与惠州路上，都会看到看楼车的来回穿梭！ 其实深圳人外地置业，其根本原就是：深圳置业成本过高，对于炒房者来说，惠州与东莞房价具有“洼地效应”！这也正说明：深圳的房价高得已经让投机者没多少兴趣了，特别想靠租金回报生存的投资人将越来越少。目前市场上的炒房者，多是求得房价的快速升值，而非看租金回报率！！！ 12月21日，世联地产董事长陈劲松在深圳的一次豪宅论坛上观点也正应证了这点。陈劲松引用深圳大学产业经济研究中心主任魏达志的研究说，深圳社会的二元结构很强。他由此判断，如果不计算深圳工厂打工群体，深圳已经进入“丰裕社会”：家庭超过小康，人们有节余资金，可进行大众投资。他认为，现在深圳人强烈的投资需求，炒楼只是这种需求的一种释放方式。 可以说，深圳人炒房队伍已经泛滥成灾了！ 很显然，一条支撑高房价的路线就愈加明显起来：得了高房价“依赖症”的利益集团必须依靠高房价来支撑，问题是谁来持续供血？  与此同时，我们看到的是中央工作会议指出要继续加强房地产调控,加大供应量与调整住房已是重头戏，央行也对“资金流动性泛滥”加以重视，未来加息与上调准备金等措施预期明显。 在土地管理方面，我们也看到新的方针：12月21日，中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎在中南海紫光阁会见了国家土地督察机构负责人，并对做好土地督察工作提出要求。曾培炎指出，建立国家土地督察制度，是党中央、国务院为全面落实科学发展观作出的重大决策。新成立的土地督察机构，要进一步完善组织，充实人员，提高素质，严格依法监管，切实把最严格的土地管理制度落到实处。曾培炎说，到2010年要确保我国耕地保有量18亿亩不减少，实现这个目标，任务十分艰巨。土地督察机构肩负着党中央、国务院的重托，使命光荣，责任重大。曾培炎对国家土地督察机构工作人员提出“严、明、勤、廉”要求。 最后，笔者认为，在中国经济改革不断深入的过程中，房地产走向理性势在必然，2006年的疯狂终将成为过去！在中央政策进一步推进中，在城市的五年住房规划的实施中，都会让房价预期回落。这种回落标志就是：投资性置业向自住性置业转变！
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