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天鹅湾5万平方米的商业配套天鹅坊将于2007年1月开始销售，该项目定位于朝青板块的高档休闲娱乐园林式商街，虽未曾开盘就吸引了不少国内外投资者的关注。同时，有消息称，区域内另一个高档住宅项目A-Z TOWN的配套商业——再见百货商业配套也吸引了一定购买者的关注。而包括星河湾、珠江罗马嘉园、润枫水尚等高档楼盘商业配套陆续开发，朝青板块商业对住宅市场的影响逐渐显现。
放量：区域商配放量激增
随着朝青板块住宅开发的陆续放量，区域内的商业配套项目的放量也开始激增，并且在今年形成了一个持续供应的局面，目前该区域的商业放量近30万平方米。其中该区域天鹅湾的商业天鹅坊面积达到5万平方米，是目前该区域最大的高档商业项目，该商业主要由生活配套、生活休闲、特色餐饮、精品购物等高端、品牌化的商业为主要业态，由综合配套、高端休闲娱乐、精品购物、无国界特色餐饮四大分区组成。在综合配套区和高端休闲娱乐区，以高端品牌、品质为主要招商对象，构成一个汇聚人流的大的综合配套休闲娱乐区。为保证社区住宅的品质，以及整体区域市场的价值，天鹅坊的业态控制与商业街管理形成最优化组合。
该区域的商业主要是以住宅底商为主并以精品店、日常生活用品店等社区商业配套为主。该区域目前体量最大的综合性商业为国美第一商街，体量达到10万平方米，但业态则主要是以餐饮、综合日用百货等业态为主。
需求：中高档商业配套短缺
中原地产华北区域总经理李文杰(李文杰博客,李文杰新闻,李文杰说吧)认为，朝青板块经过4年的开发，区域内形成了一定规模的以星河湾、天鹅湾、A-ZTOWN等项目为代表的高档住宅。但目前朝青区域的商业主要以饮食、综合型商业为主，区域商配的起点比较低，且比较分散。朝青板块居住人群的消费目前集中在朝阳路，目前在朝青板块，尤其是朝阳北路周边区域还没有出现高品质的消费区域和场所。“目前朝青区域以饮食、综合型商业为主，同质化明显，而随着区内高档住宅项目的完工与业主的入住，人们对日常的休闲、娱乐的需求日益增加。”粤泰集团联合董事会销售总监梁志鹏(梁志鹏博客,梁志鹏新闻,梁志鹏说吧)认为，高档居住区同样需要便利的商业和完善的配套服务，而随着星河湾、天鹅湾、A- ZTOWN等高档项目的相继入住，这种需求潜能将越发凸显。
前景：需提升商业品质
目前，朝青板块区域入住的业主已经达到15000户，而其中高档住宅的业主达到60%多，已经逐渐形成一个高品质的CBD工作人群的居住生活区域。“把握朝青居住人群的特点是商业开发的前提”，梁志鹏认为：“区域内目前原有商配无法满足需求，新商业项目必然蕴涵无限商机。”
对此，项目三期的商业规划中有意识地针对中高端人群的生活需求和习惯，将有选择地引进一些商家，在保证满足居住项目业主生活品质需求的基础上，使之成为东坝的高档生活区，并形成整个区域的商业中心。“正是因为项目立足于更高角度吸引朝青板块乃至北京的商业需求，而不单单是为天鹅湾的住宅做配套，是独立的个体，希望通过它来细分朝青的商业市场，打造出差异化的商业格局。”
对此，李文杰认为，从发展的角度来看，朝青板块的商业配套建设应该具有超前的意识，目前朝青区域以饮食、综合型商业为主，同质化明显，而随着区域内高档住宅项目的完工与业主的入住，人们对日常休闲、娱乐的需求日益增加，如果不提升商业配套开发品质的话，可能出现供给和需求错位的现象，面临品质上的断档。
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15000户入住 京朝青板块区商业配套告急
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