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“今年是不平凡的一年。”在21日至24日召开的成都首届二手房交易会上，成都市房管局市场管理处处长赵江明在回顾2006年成都二手房市场时，用这句话开头。
尽管经历了国家宏观调控洗礼，但在巨大刚性需求拉动下，成都二手房市场整体交易仍保持了上升势头。23日，成都市首届二手房交易会进入第三天，前去淘房的市民挤满了每个中介店。
然而，二手房中介业的现状却令人担忧，“无序竞争”、“利润下滑”、“关门裁员”等等，业内人士这样形容，二手房中介业的阵痛才刚刚开始，未来两年将面临更残酷的生死抉择。
现场交易会买家多
12月23日，成都市首届二手房交易会进入第三天，淘房的买家特别多。市场内一家二手房中介公司经纪人小杜站在店门口，给市民介绍店中二手房的各种信息。
内墙上及玻璃门上贴满成都中心城区不同位置的二手房信息：双桥子一套71平米的房子标价30万元，单价4225元；玉林一套67平米的房子标价28.8万元，单价4298元……
小杜入行才1年多，不过，这1年多从业经历却令他感触颇深。究竟“国六条”、“个税强征”等各种宏观调控对2006年二手房市场有什么样的影响？小杜有两个概念：过手的二手房套数、房价变化了。
从今年1月到12月，小杜的业绩不错，平均每月有两套。“这个业绩算是很好的了，但有好几个月却一套都没有卖出去。”今年上半年，特别是3、4、5月，小杜卖了今年销售总数中的大半，他说，那几个月是因为从2005年下半年“国八条”政策调控后人们购房观望状态的结束。而到今年6月1日，国家又出台了“国六条”，从那天到10月份，小杜一套房子也没卖出去。直到11月份中旬，小杜手上的房子又开始卖动了，“可能很多市民已经忍不住了，不想再等待了。”
小杜说，从他了解和经手的二手房来看，今年春节前后，成都中心城区二手房均价在3400元左右，3月到5月份，几乎每月涨了200元，到5月底达到4000元，之后一直稳在这个价位上，而到目前又涨了100元左右。“市民来买房子，同样的面积和户型，2月、3月份的时候说找套20万以内的，而到4月、5月则只好说找套25万以内的，而现在要说找套30万以内的了。”
交易二手房成交增长了19%
2006年，对于二手房市场来说，无疑是个“多事之秋”。无论是“国六条”还是“个税强征”，各种宏观调控最终都落脚到了二手房上。
在这种背景下，成都二手房交易量仍呈现出上升趋势。据统计数据显示，2006年1至11月的成交总量为37638套，较去年同期增长了19%。“今年二手房交易受政策性影响，波动非常明显。”赵江明在成都首届二手房交易会上，对今年成都二手房交易特点进行了归纳分析。
在经历了传统的交易淡季(1月、2月)之后，市场开始回暖，成交量连续三个月保持在4000套以上。5月底，国税总局发布的营业税征收期限延长至5年消息一出，市场成交量陡然下滑，由5月的4156套落到6月的2855套，5.55%的营业税让更多的购房者持币观望，也让不少中介在很长一段时间内均出现无一单成交的惨状。随后出台的征收个人所得税，使7月出现了一股避税热，引发了一场避税大战，当月底单天过户量就高达573户，也使7月的市场交易量一跃攀升到4492套，成为本年市场交易量最高的月份。同时，在市场惨淡的9月、10月，二手房入户政策的实施，犹如一针强心剂，大大刺激了成都二手房市场的活跃。
赵江明介绍，市场的刚性需求强烈，是成都二手房市场能够火爆的重要因素。成都11月购买二手房的外地人占了44%左右，住房领域总套数的54%被外地人买走，而随着外来人口的增多，二手房落户政策的落实，成都二手房的购房需求还将不断扩大。同时成都市二手房市场的地位和作用正处于上升势头，二手房交易目前占到房产交易总份额的31%左右，而成熟的房地产市场，二手房交易量应占50%以上。
格局二手房中介开始大洗牌
尽管成都二手房市场当下和未来都显得欣欣向荣，然而，作为主角———二手房中介公司却活得艰难。很多中介公司选择了关门停业，其中不泛一些大公司。据与成都200多家中介公司有过合作的一家广告公司负责人讲，今年先后有50～80家大大小小的中介公司关门停业，包括胜基、蜀新、新中信、瑞源、中兴、恒基、沪新、鑫易居、指南针、创基、付博等。
今年，成都二手房成交量约为4万套。这样的市场并不算小，但为什么大多数中介都“吃不饱”？一家中介公司负责人算了一笔细账：4万套的成交量，有一半被“黑中介”、“小串串”夺走，余下的2万套有七成流向品牌中介，算下来每个店一年的交易量也就才7套。如果每套按5000元的佣金收取，一个店一年的收入只有35000元。而每个店的人力、租金、折旧等基本成本，一个月就要2万元！
赵江明说，造成二手房中介公司经营困难有政策性因素，也有公司自身原因，但最核心的原因是二手房中介入市门槛低、无序竞争明显。许多无证的“串串公司”，只需一两个人、搭个摊子就能做生意，其成本比规范运作的品牌公司低得多。而且，由于他们“搅局”，使佣金比例一降再降。一中介公司负责人告诉记者，两年前他们的中介佣金为2.5%，到现在已只有1%～1.5%了，“黑中介”的佣金有些只要0.8%，甚至更低。 [1][2][3][下一页]
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利润下滑关门裁员 房产中介面临生死抉择
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