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调控方式有望调整加息正当其时

焦点房地产网 house.focus.cn 2006年12月25日16:15 中国房地产报
彭涛

　　2月7日结束的中央经济工作会议传递的信息表明，最高决策层将把更多的精力投注于经济结构调整和增长方式转变上，继续“加强对房地产市场的合理引导和有效调控”。所谓“加强”，意味着宏观调控仍将成为明年房地产政策的主旋律，而“合理”、“有效”两词是否意味着今后的调控将主要以经济手段进行？若答案是肯定的话，我们认为，延续这一思路，在当前形势下继续强化对财政和货币政策的调整，运用货币政策包括利率工具防止房地产市场投资过热，恰当其时。

　　不久前国家统计局公布，2006年11月的消费物价指数（CPI）比上年同期上涨1.9%，月环比下降0.4%。诸多观察者将此视为通胀压力消失的信号，主张不再上调利率，甚至认为明年的货币政策可更为放松。其实，CPI作为判断经济基本面的重要指标，有其局限性，撇开CPI的计算方法不谈，考虑到今年控制物价更多地动用了行政手段，刚性明显，已公布的CPI数字未必能如实反映目前经济所处的压力。

　　更重要的是，除了CPI，观察宏观经济运行还有其他指标，例如通货膨胀率、固定资产投资、工业品出厂价格指数（PPI）、居民收入等。新公布的2006年1至11月的固定资产投资额为79312亿元，比去年同期增长26.6%。截至8月末，新增贷款2.54万亿元，突破全年2.5万亿元的目标。这都昭示着中国经济在未来一段时间内仍将面对较为严重的通胀压力，也正因此，中央将明年的调控重点定为严格控制新开工项目，特别是制止新上能耗高、污染严重、技术落后的项目，避免盲目投资和重复建设。

　　央行于今年4月和8月两度加息后，固定资产投资增幅仍在上升，恰恰说明自2004年首次调息后，加息周期间隔过长、幅度偏小，无法对实体经济起到抑制作用。正因为利息调整牵一发而动全身，投资总量、资金成本、信贷管制皆受其影响，其效果显现也需要时间，所以，把握经济的节奏适时加息极为重要，若患得患失，意味着未来可能付出更大代价。从目前来判断，在未来两年内，央行可能2～3次调高基准利率，每次调整的幅度维持在0.2％～0.3％左右。至2009年，1～3年期贷款利率将上升到6.8％左右，从而实现经济平稳着陆。

　　在调息过程中，针对目前房地产泡沫泛滥的隐忧，应灵活调整利率结构，适当调整中长期房贷利率及别墅类等高档住宅的利率，以求更好地抑制投机需求。货币政策的实施还应以稳健的财政政策相配合，降低财政赤字，减少长期建设国债规模，进一步遏制固定资产投资的涨幅，这也是此次中央经济工作会议确定的财政政策思路。

　　2007年瞬间将至，经历了2006年政策风雨的房地产市场可谓度过了最为严峻的调控时期。之所以这样讲，是因为在运用金融工具水平尚未成熟的时候，政策导向以及具体调控措施成为影响房地产市场走势和形态的重要变量。

　　因过分追求调控政策的短期效应，今年以来的调控政策在决策思维中尽管对政府与市场的关系有着清醒的认识，但在实践中却由于行政微观干预和宏观调节手段的交错使用，以弱化市场自我机能为代价获得了一时的调控效果。而土地收益分配机制的重新调整，也一度刺激了地方政府在房地产发展中的利益驱动，致使作为政策取向核心的低收入阶层住房问题及住房结构调整在被纳入实际决策程序中进展缓慢。

　　自2004年首次调整利率一年后，房地产投资过热的势头不减反增。从“国六条”始，行政手段对市场运作细节做出种种约束，而房地产产业链的各相关主管部门也纷纷加入到调控政策细则的制订和执行过程中来。这一过程中，也难免出现令出多门甚至自相矛盾的指令，使市场无所适从。与此同时，各利益主体以各种途径质疑宏观调控政策，或多或少影响了央行运用利率工具抑制经济过热的决心。只有在稳健的货币和财政政策支持下，央行灵活调动利率工具并探寻利率市场化的可能途径，宏观调控方能扭转失衡的房地产市场结构，而不至陷入一治一乱的循环之中。