分析：今明两年是东莞商业地产的“淘汰年”吗？

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月25日11:16 南方日报   

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2006年的春节前，社会各界期待许久的《东莞市2005年—2015年城市商业网点规划》正式出台，这一份新春大礼无疑在东莞商业地产业界又掀起了一场不大不小的波澜。业内人士称，商业网点规划将使东莞商业地产在未来两三年得到稳定发展。

商业项目供应过快规模过大

对于商业网点规划的出台，大部分行内人士均认为，其意义深远。

“规划出台，政府规定，新设立或扩建3000平方米以上的大型零售网点和营业面积1万平方米及以上的大型商品交易市场，须由市流通主管部门等相关职能部门组成听证委员会和举行听证会，对其设立的可行性进行论证，使大型商业网点开设符合城市总体规划和商业网点发展规划。这会使行业内在规划项目时比较谨慎，做与不做，发展商会有更多的考量和调查。”光大的有关人士这样说。

据介绍，由于东莞人消费习惯的影响，前些年东莞的商业项目开发较少，甚至无法满足城市人群日常生活的便利需要。也许是看到这一点，再加上东莞传统“一铺富三代”的投资观念，近两年来，东莞商业项目供应上升非常之快，特别是大型商业项目，仅城区就有近10家之多，而镇区地产近年来也逐步放大，商业项目上得过快，规模过大，与此同时，供应明显上升的还有写字楼，结果是：空置率明显提升。商业地产项目明显供大于求。

实际上，早在2005年秋，即有行内人士分析认为，东莞的商业地产项目过剩不仅是在城区。由于镇区地产大多为较大规模的商住复合型项目，大规模、高档次，再加上开发商的极力招商，一些知名商家也闻风抢占这些镇区市场。开发商显然不仅希望能吸引到住宅客户，同时还希望能在商业上大做文章，从商业上满足这些镇区居民的需要。这些举措从表面看确实惠及了镇区居民，然而遍地开花的商业地产却分流了消费力，对于商业地产本身并非好事。

行内人士曾分析，从宏观而言，比较合理的商业布局应该是市级商业中心向区级中心辐射，区级中心再向社区服务辐射。市级中心业态多元化，商业资源丰富，商业文化现代，区级中心在业态规模和档次较市级中心稍低，以生活超市等满足人们阶段级性生活需求，社区服务则是满足人们日常生活的便利需求，原则上不超过10分钟的商圈。但目前东莞商业基本上同质化，都担任着区域中心的角色。

然而，即使在各方均称商业项目、写字楼项目上得过多的情况下，东莞的商业地产项目(包括写字楼项目)却依然见涨，当2005年大部分商业地产招商项目陆续开业后，东莞商业项目也步入了一个竞争渐趋激烈的竞争年。

责任编辑/commerce_bj001

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