住宅改商铺问题调查：民宅商用谁来埋单记者？

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月22日11:20 抚顺新闻网  华涛  

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北台四路的北台居民小区内，居民在 1楼开设了一个诊所；而北台三路的天择小区一栋居民楼，住宅改商户的现象更为严重。这栋居民楼的 1楼，开着美容院、饭店、批发部、超市、服装销售点等众多店铺。类似于北台地区住宅改商铺的现象，在我市城区的住宅小区内可谓普遍存在。市民对此众说纷纭，政府的相关部门也无可奈何。对此，记者就我市住宅改商铺的问题进行了调查。

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家门口没了“安全感”

“那天我上楼，发现后面有个男的一直跟着我。以前从没在小区里见过他，当时心里有些害怕，以为遇到了坏人。后来才知道他是到楼上某公司送快件的。”说起前两天遭遇到的“楼道惊魂”，赵小姐至今仍心有余悸。

赵小姐告诉记者，这样的经历已经不止一次了，由于小区内很多民宅变成商户，居民们常常感觉不是回家，而是进了办公的写字楼。“每天那么多陌生人进进出出，让人在家门口都没有安全感。”

“听说一楼准备开饭店，这两天‘咣咣’砸墙，窗子已经变成了玻璃门，一旦砸坏了承重墙咋整啊？”有居民反映，他们对这种“窗改门”的行为非常反感，但又无可奈何。他们担心一旦饭店开起来将影响他们的正常生活，更害怕在装修时一旦把承重墙砸坏，直接威胁到人身安全。

“有天晚上我正在睡觉，听见有敲门声，特吓人。”住在顺城区抚顺城街道某小区 4号楼的赵女士打开门一看，只见几个彪形大汉站在她家邻居的门口叫嚷着。经物业工作人员了解，原来前段时间一家小的外贸公司租用了张女士邻居家的房子作为办公场所，在骗了几笔钱后立即“人间蒸发”。据当地派出所民警介绍，像这样的事情不是第一次发生，这主要是因为“民宅商用”一般很难办理营业执照，如果想商用，就要采取异地经营的方式，即工商执照与经营场所不在一处，这就给一些不法分子提供了可乘之机。

“窗改门”被当成商机

据记者了解，现在不仅私下的“窗改门”活动频繁，一些开发商也把它当成是一个大大的商机，打“擦边球”公开售卖“商住楼”。这种底层商用、上层民用的形式与在住宅小区内开公司的行为相比，不过是“换汤不换药”。

另据记者了解，“商住楼”以住宅立项，不仅能为开发商节省一大笔土地出让金，还可以按照住宅进行贷款按揭，土地使用权也可延长至70年。用开发住宅的成本，赚取开发写字楼的利润。至于这种商住楼内的设施是否符合办公楼必须具备的安全等因素，似乎没有人去考虑。

档主：年年缴税为何不让开？

“我们是办了营业执照，且每年都缴税的呀，为什么不能开下去？”谈起小店的未来时，水泥小区的一家店主不禁激动起来。该店主告诉记者，她的小店从2004年年底进入小区，一直都是合法经营。 2004年底，小店的生意一直很好。不过她叹道，“去年年底刚刚回本时，又投入了一笔钱，如果现在关门可亏了不少！”

该店主表示，除了自身店铺投入的资金以外，她和其他业主还主动为店铺外的环境美化投入不小的资金。“你看我们门口的路，还有这个小路灯，都是我们自己花钱搞的。”店主说，以前小区内的照明设施很差，居民意见都很大，有的老人还曾摔倒过。为此，部分店铺业主在店外设置了一个小路灯。

住户：赞成关闭商铺

虽然档主喊委屈，小区内的市民却赞成关闭商铺。住在东四路的刘大娘告诉记者：“以前没有商铺的时候，这里是很静的，自从有了商铺，这里就很吵了，吵得我们晚上都睡不好觉。商铺开了以后，来往的人也杂了，小区的安全没有保障，如果这些商铺全部关闭，我是举双手赞成。”

“住宅商用”到底谁来管

据了解，到目前为止，还没有专门的法规来治理住宅楼内开公司现象。目前，“住宅楼内开公司”的管理涉及三个部门：工商部门、土地管理部门、规划管理部门。但是，这些管理部门几乎都拿民宅商用没辙。

工商：无权对登记地址进行限制

记者在市工商局了解到，目前我国的法律没有居民楼内开设公司的禁止性条款。工商作为行政执法部门，审查仅限于经营者是否具有对作为
住所（经营场所）的建筑物的使用权，但对该建筑物的使用用途，并没有赋予工商部门审查的权限。

按照《公司登记管理条例》和《民法通则》规定，工商无权对登记地址进行限制。据介绍，为缓解扰民的问题，市工商局曾与城管、执法、房产和规划等单位进行过研究。目前的现状是，工商部门不限制经营者在居民楼内开设公司，全市住改商的情况也没有进行统计。尽管如此，目前在没有充足的法律、法规的支持下，会给行政机关的行政行为增加不可预知的法律风险，使行政机关陷入进退两难的境地。

规划 :没有行政处罚权

记者在市规划局了解到，根据《城市规划法》规定，建设工程经过相关管理部门验收后，业主不得擅自改变使用性质。如果改变房屋使用性质，必须到房屋产权部门办理房屋性质变更，而办理变更手续的时候，单元式的房屋必须出示规划或设计部门同意变更的资料。记者在规划部门了解到，由于住宅和非住宅在设计、结构和配套费的交纳等方面都不一样，一般不能变更。同时规划部门也表示，目前规划部门对住宅楼内开公司无法执法，因为他们是“规划部门”，没有行政处罚权。土地管理部门的说法和规划部门差不多，虽然根据《土地管理法》也涉及了不得改变土地使用性质的内容，但往往在实际情况中很难处理。

谁为“住改商”埋单

记者在调查中发现，“住改商”政策遇到的困难都是具体的利益冲突，小区居民拒绝，商铺档主委屈，规划部门焦急。各方的抱怨掩盖了一个更本质的冲突———政策理想和既有现实之间的冲突，或者说是城市商业规划理想和现有部分特色商业现状之间的冲突。

“住改商”现象是市场自发生成的，是商人选择经济利益的结果。“住改商”的广泛存在，说明了市场上对低价写字楼的强烈需求，说明在某些地段的零售及饮食行业尚有商机，而这些商机在现有规划范围内无法得到满足。这些自发的商业现象或者在现实中表现为不合理，或者与政府规划的未来蓝图格格不入，但它们的存在呈现了有关区域繁荣的某种途径，包含了有关社会需求的某些信息。不管如何处置这些商铺，这些信息都应该被相关部门读取，成为制定规划政策、构想城市前景的现实参考。

也只有当那些已经存在的市场需求被通过合理合法的手段满足之后，不合法不合理的商业现象才可能真正彻底清除。

责任编辑/bjxzl01

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