京二手房资金政府监管成本大 呼声高涨细节难定

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月22日08:39 新京报  张家齐  

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近日，市建委听取天津市二手房资金监管经验后表示，政府会介入监管，但需考虑更全面

北京城市家园房地产经纪公司涉嫌卷款潜逃一事经本报报道后，再次暴露了二手房资金监管乏力问题。日前，天津市相关负责人来北京讲解该市二手房资金监管经验，引起了北京同行的关注。据了解，北京二手房交易金额已达305.38亿元左右，业界预计，2008年这一数目将上升至800亿-850亿元之间。面对如此巨额的交易资金，业内对二手房资金监管政策尽早出台的呼声也再次高涨。

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二手房资金监管政策年内无法出台

今年年初，业内曾传言年底将出台二手房资金监管的具体政策，但记者采访北京市建委租赁处得到的明确答复是，今年无法出台。

近日，天津市相关人士来北京召开座谈会，介绍该市二手房资金监管经验。其中提到当地成立了市场监管部门，并设专门银行账号，有专门的资金和人员支持。该机构与天津市权属过户部门和银行等部门实现了网络共享，提高了整个交易流程的透明度和效率，因此流程也相对简单。目前天津已基本解决了二手房买卖业务的交易安全问题。

天津市的这些经验给北京二手房业内带来了一定的震动。市建委负责二手房业务的相关人士表示，目前资金安全问题确实非常紧迫，天津模式有一定的借鉴意义。但相对北京而言，天津市场规模较小，目前过户手续也比北京更快捷。如果北京照搬天津模式成立一个专门机构，可能人员配备和开支会比天津大很多，也会影响到交易速度。所以北京需要考虑得更全面，不能仓促行事。目前相关政策部门也在积极推进这项工作。

座谈会后，市建委又召集一些品牌中介公司进行了资金监管方案的研讨，形成了三方监管的初步方案，其核心内容是政府将作为中介、银行之外的第三方参与资金监管，目前该方案还在修订当中。

经纪公司自行监管模式运营不佳

21世纪不动产和中原地产是北京两家率先推行，并对外宣称公司已开展资金监管业务的中介。但据中原地产称，目前这一业务效果不佳。中原地产3月推行的分行POS机刷卡资金监管业务量仅为5.12%；存入经纪公司监管账户和卖方账户的资金监管业务为14.28%，而且后一种方式的业务量明显高于前者。

据记者调查，还有一些推行类似业务的公司也面临同样困难。记者从首家发起房屋租赁信托业务的中信信托及其业务合作方北京泛易资产管理顾问有限公司（以下简称北京泛易）获悉，双方合作的信托租赁资金监管模式也属于安全交易范畴，所使用的监管主体是银监会。这一新业务模式由信托公司、银行、保险及担保公司等机构共同完成，具有房地产业务功能的公司提供跟踪管理，包括买卖和租赁服务，交易资金则由信托公司成立的单户专门信托账号监管，而保险公司提供委托财产保险和信托合同履约保险，实行安全交割。

该业务刚推出时，其在资金交易安全方面的优势受到了业内的关注，一些基金看好该模式，注入了资金，北京市建委等部门也给予一定关注。但公司负责人坦言，目前推广起来仍有一定阻力，主要是市场概念推广困难。

“我们很希望得到权威部门的支持。”目前，北京泛易已将这一模式提交主管部门，希望得到更多推广方面的支持。

中介公信力不足是关键

北京中原三级市场部副总经理宫萍表示，由于经纪公司整体行业形象需进一步提高，中原地产在设立监管账户时，交易双方仍认为这一账号属于中介公司所有，对该业务的权威性有不少担心。“这表明单凭几家中介自发操作，即使内容和模式再完善，也无法取得良好的市场效果。这一问题仅依靠中介公司自身无法解决，二手房买卖资金监管必须有政府介入。”宫萍认为。

■业内建议

由政府开设中介客户交易资金账户

同时建立二手房网上签约制

“链家地产”总经理左晖建议，政府解决北京二手房资金监管问题应从两方面入手。

首先建立二手房网上签约制；其次，存量房交易资金的专项监管账户可借鉴证券公司的客户交易资金监管模式，对房地产经纪行业开设统一的客户交易资金账户。以房地产经纪机构名称开立存量房客户交易结算资金账户，当经纪公司破产或清算时，客户交易结算账户的资金不属于其破产财产或清算财产。

同时，对于非客户原因的债务问题或法律规定的其他情形，不得查封、冻结、扣划或强制执行客户的交易结算资金。另外，卖方开立个人银行结算账户用以划转存储资金。

责任编辑/sf062

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