作者：顾燕萍

　　12月16日晚，北京大风。万科“青年群体居住需求研究”成果发布暨“2006WA—万科可能住宅设计竞赛”颁奖典礼在北京奥体中心举行。这是继率先进行住宅产业化、工厂化的企业研究和实践之后，万科在客户细分和住宅小户型的研究和实践方面再次走在了行业前面。

　　不过，发布前包括本报记者在内的媒体对万科集团董事长王石的专访，关心的并不仅仅是小户型问题。

　　新的战略投资者“很快会有结果”

　　12月12日，万科发布公告称，该公司非公开发行A股的申请已经获得证监会批准，将发行不超过7亿A股，募集资金不超过42亿元，用于投资国内房地产。本次定向增发的价格不低于每股5.67元，发行对象为不超过10家符合相关规定条件的特定对象，其中公司第一大股东华润股份有限公司有意向认购不低于1.1亿股本次发行的股票。

　　第一大股东华润股份持有万科11.81%股份。以定向增发7亿股计算，华润股份通过本次认购将增持万科股份2.5%以上，持股比例将增至14.3%。

　　“此次定向增发会引进新的战略投资者，很快就会有结果。”王石在回答本报记者有关定向增发7亿股A股募集资金总额近42 亿一事时说。但他没有透露万科将引进何种类型的战略投资者。

　　有专家分析，万科除华润股份之外新的战略投资者，宁高宁执掌的中粮集团是可能的选择对象之一。万科与中粮集团在北京联合投资开发的万科东第项目已经上市。此前，曾有传闻称，中粮将成为万科的大股东，但至少从此次定向增发来看，华润的第一大股东地位暂时不会撼动。

　　此外，万科和德国投资银行HI、新加坡RZP公司都有过资本层面的合作。

　　帕尔迪实践

　　万科有关人士告诉本报记者，万科“青年群体居住需求研究”，标志着万科产品线从“产品导向开发”转向“客户导向开发”。

　　据介绍，“青年群体居住需求研究”源自万科于2004年规划的十年发展战略中的“客户细分”策略。当时，万科认为，“随着市场竞争加剧，房地产开发必将由土地机会导向转为客户导向。”在确定为围绕客户需求开发产品后，万科找到了自己的学习对象——美国最大的地产商帕尔迪公司(Pulte Homes)。

　　除了“客户细分”之外，王石说，“万科学习帕尔迪，还涉及到资本运营、如何兼并同业等几个层面。”

　　“帕尔迪的资本运营，并不是指股市上的表现，而是它的经营模式非常受投资基金的欢迎。”王石坦言，“比如，帕尔迪的资产回报率一直很高，并且帕尔迪的土地储备不超过三年，就是尽量不占用资金。”

　　帕尔迪在企业兼并中的表现也让万科深受启发。与“兼并就是扩大规模，或者削弱竞争对手”的观点不同，帕尔迪在兼并同业方面的思路让王石深有感概。

　　在王石看来，帕尔迪实施的兼并行为有两大特色。第一，密切结合产品线。比如，当帕尔迪发现市场上老年住宅需求旺盛时，并不擅长开发老年公寓的帕尔迪会选择兼并一家善于开发老年公寓的企业，通过兼并完善产品线。第二，帕尔迪在全美50个州只在20多个州有地产业务。并且，帕尔迪除了自己买地开发以外，都是通过兼并当地一家优秀的房地产开发企业实现快速发展。

　　王石对帕尔迪异地拓展经验的总结，让人不免联想到始于2005年3月历时17个月的万科并购南都一役。万科2006年第三季度报告显示，该项交易使万科一次性获得项目资源269.2万平方米，其中杭州项目174.1万平方米。至此，万科在上海、江苏、浙江的未来可售资源呈现三足鼎立的局面，其长三角布局基本完成。“万科与南都合作进展情况非常顺利。” 王石告诉本报记者，“业务进展超过预期，除了镇江项目因为拆迁问题遇到一些困难。”　　

　　从万科发布的中期业绩来看，目前万科在地产业务收入构成上，珠三角占38%，长三角占37.4%，环渤海区域占19.4%。虽然万科从2005年以来在京津地区陆续拿地，并于今年3月在北京携手朝阳区国资委共同组建朝万公司，于5月在天津战略结盟泰达、万通开发滨海新区，但对于与珠三角、长三角相比仍显薄弱的环渤海区域，万科是否会采取与并购南都类似的举动？

　　“有条件也会考虑。”王石认为，万科在环渤海区域的力量正在不断加强。

　　万科抢得小户型先机？

　　记者从万科集团品牌管理中心了解到，“青年群体居住需求研究”早在去年底就开始准备，今年3月份启动。也就是说，万科对青年群体及其小户型的研究，先于今年国八条“90平方米”、70%的政策导向之前。选择青年群体，是因为万科认为该群体是“快速成长的未来购房的主力群体”、“小户型住房的主力需求群体”。目前，万科正根据此项研究设计相应的住宅产品，并在一两年内将产品推向市场。

　　王石坦言，研究先于调控并非是对调控有预感，而是来源于万科对产品趋势的关注和把握。于是，当5月底开始的宏观调控提出调整住房供应结构的“90平米70%”政策后，在业内同行措手不及，仍处于观望政策走向时，万科以招标底价在杭州、厦门、宁波，武汉、天津连续拿了五块地。为了加快调控政策出台后项目的审批速度，万科甚至采取在项目规划报批时提出“90平方米以下住宅占80%”的措施。

　　在王石看来，“90平米70%”政策的内在逻辑是要建立新的住房体系。新政策出台前进行的一项市场调查表明，广州市场上100平方米以下住宅占50%，上海这一比例为38%，北京只有30%。

　　要建立新的住房体系，对小户型主力需求群体进行研究仅仅是一方面，还需要企业从技术方面着手。

　　“万科一直全力以赴住宅产业化研究。”对此，王石很有信心地向记者表示，“住宅产业化产品三年以后初见成效，五年以后明显见效。”在他看来，提出这样一个时间表，是因为目前住宅产业化还面临着诸多困难。比如，实施产业化的住宅成本远高于非产业化的成本，并且，不仅是成本、技术含量的问题，建筑施工单位粗放的施工方法也是实施产业化的一大挑战。

　　看好与大型国企合作

　　对于“2006年是房地产商最受伤的一年”的说法，王石朗声笑言“万科很好受”，随即，王石幽默地表示此言“并非替政府说话”。

　　王石认为，今年宏观调控使行业进一步分化。与大量民营房地产公司感到“难受”相比，很多大型国有房地产公司如华润、中粮、保利等表现非常活跃，上市的民营企业受政策的影响也很小。“与大型国有企业合作是万科的发展方向，比如我们与中粮集团的合作”。这句话不知是否可以视为万科引进新的战略投资者的注脚。

　　对于目前发展遇到瓶颈的民营企业，王石支了一招，“可以选择与大型国有企业合作，但有一条是要把控股权让出来。比如说我们最大的股东华润是大型国营企业。”

　　在谈及宏观调控时，王石再次提起“老冤家”顺驰集团。王石沉吟了一下，若有所思地说，“万科要防止大企业病，不要随便批评同行。”王石表示当时对顺驰的批评是出于善意提醒。或许这也可视为王石首次反省自己对顺驰不无激烈的评论。

　　对于目前香港路劲集团入主顺驰一事，王石直言“这对顺驰是个好事。路劲的进入对改善顺驰治理结构，加强市场竞争力都有好处。同时，对路劲来说，顺驰之前的快速扩张留下的问题，给路劲带来了很多挑战。”王石认为，这两家公司的整合还需要两三年时间的调整。