住宅价格竟比写字楼高 天津写字楼亟待价值重估

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月21日10:26 搜房论坛   

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一般而言，写字楼作为投资性物业其售价比周边的楼盘高1倍左右，然而天津却出现写字楼的售价与住宅倒挂现象，这说明写字楼投资面临“价值重估”，市场还大有潜力可挖。

住宅价格比写字楼高

目前，天津房地产市场写字楼与住宅价格倒挂已非个别现象。如位于南京路和解放南路交口的蓝钻国际项目，目前售价在9700—10000元/平方米，而同区域的天津公馆项目售价在10000-13000元/平方米之间；位于中环线光华桥畔的天津湾写字楼产品目前价格为8800元/平方米，同区域的海景假日二手房价格都已经达到8000多元/平方米。另外如恒华大厦VIP10月份售价6900元/平方米，金厦中恺国际广场售价8800元/平方米，均低于同区域住宅产品。除开如信达广场等少量甲级写字楼，天津大量写字楼价格在7000-9000元空间徘徊，和同区域的住宅价格持平甚至更低。而写字楼的建安及设计成本高于住宅，天津写字楼价值明显被低估。

这种现象的产生，天津戴德梁行商业楼宇部项目总监张雅颂认为，主要原因是由天津市的经济结构所决定的。天津一直以老工业区的形象出现在人们视野中，产业结构中以第二产业为主，第三产业发展缓慢，在国民经济中所占比重不足，对于写字楼需求较大的金融、保险、创意产业等行业的发展速度较慢，写字楼市场长期的不温不火，使价格不能体现产品应有价值。

写字楼投资回报率并不低

从市场层面看，直接的原因是写字楼投资空间受到住宅的挤压。从2003年以来住宅价格都是以20％的速度同比上涨，今年新政以来增幅趋缓，但是增幅依旧可观。由于对于住宅产品的高度关注，此长彼消，投资者减少了对于写字楼的投入，近年来中心城区写字楼等非住宅商品房交易均在交易总量的10％以下。

但是，深入分析发现，写字楼回报率同样很高。目前市场上租售情况最佳的几个写字楼，如目前国际大厦每平方米租赁价为8元/天，津汇广场为每平方米6元/天，而且供不应求。君隆广场营销总监关卓鹏介绍，君隆广场项目目前的销售价格为15000元/平方米，即使按照租赁价格每平方米4元/天的最保守价格来计算，其年投资回报也超过了10%，投资价值相当可观。由于项目位于南京路核心地段，定位为高端产品，其最终租赁价格将远远超出每平方米4元/天的水平。

天津湾策划经理高振松算了一个细账：同区域与天津湾价格相同的住宅产品，一个160平方米左右的住宅，月租金能够达到5000元其出租状况已相当不错，但是折算成写字楼其出租价仅为1元/天，而事实上天津写字楼租赁价低位也在每天2元多至3元每平方米。金丰易居天津公司副总经理胡永明介绍，其所代理的金厦中恺国际广目前售价为8800-9000元/平方米，以十年回收成本计算，其每天每平方米的租金价格在2元多，而事实上该区域的租金价格已经涨到了3-3.5元/平方米。

据统计资料，天津写字楼一般的投资回报率都达到了8-10%左右，部分项目则远远高出这一水平。北京上海等地写字楼收回成本的时间一般在15年左右，而根据天津写字楼的租售价比较，一般在8-10年时间便可收回成本。

价值回归有赖于正确的投资观念

关卓鹏认为，写字楼不同于住宅产品，硬件设施或有过时，但是随着时间增长，其软性服务提升能够增加项目附加值，增强对于租户的吸引力，保证其价值的增长，北京的国贸中心、天津的国际大厦均属于这种“越老越值钱”的典范。另外，优质写字楼独特的地段价值也决定了其产品的稀缺性，写字楼的投资价值毋庸置疑。

在这种情况下，天津写字楼投资市场的不活跃变得耐人寻味。蓝钻国际总经理卢世骍认为，这种局面的造成很大一方面是由于投资者对于写字楼认识不足，写字楼和住宅不同，除了硬件设施外，对于地段、物业管理等方面要求较高，对于投资者的专业性提出较高要求。由于这方面的原因，导致很多投资者不敢随便下单。

另外长期来天津市城市定位与现实的落差也影响投资者信心。胡永明认为，天津在上世纪八十年代就被定为北方重要的经济中心，但是并无太多实质内容，辐射北方、辐射环渤海区域的能力比较差，很少有华北、东北的企业将企业总部设在天津。这种情况也导致写字楼市场活力不足，影响写字楼投资者的信心。

不过这种情况正在急剧的改变当中。随着天津作为北方经济中心定位尘埃落定，以及滨海新区的开发，以空中客车和百万吨乙烯项目落户天津为标志，天津真正进入经济高速发展时代，而上海、北京及境外大批投资者的涌入也带动投资市场的升温。天津写字楼投资好戏才刚刚开演。

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责任编辑/bjxzl01

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