上海连推四批地 完成06年1500公顷住宅供地计划

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月21日11:44 中国房地产报  刘笑一  

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12月7日，上海市房地局发布“4号公告”。这是上海自今年8月份发布“1号公告”以来，连续推出的第四批供地。至此，上海几乎完成了全年所有的住宅供地计划。

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“4号公告”推出了28幅地块。其中17幅地块为商业、酒店、办公用地， 8幅地块为纯住宅用地，3幅为工业用地。

根据9月30日发布的《上海市住房建设规划(2006～2010年)》，2006年上海将出让1500公顷的住宅土地。而在“4号公告”再次推出8幅住宅用地后，包括配套商品房用地在内，上海今年住宅用地出让任务基本完成。

“外扩”之势

“如此高密度的集中推地，基本决定了上海未来住宅供应的分布情况，反映出上海楼市目前供应结构向外围转移的趋势。”中星营销机构执行总经理刘承健表示。

从今年1～4号公告的推地分布来看，内环以内的住宅地块为零，中环内的地块也仅有新江湾城C2、闸北大宁地块、浦东南码头街道地块等少数几幅。而所供地块基本以上海外围区域为主，都位于政府规划的“1966”(1个中心城，9个新城，60个左右新市镇，600个左右中心村)新城开发板块中。

事实上，上海目前的住宅供应已经明显表现出中外环新建住宅项目供应比例提高的格局。根据12月13日的相关数据，外环外住宅供应总量达到50642套，占总量的63.22%，内外环间占24.28%，内环仅为12.49%。

“除了上海市中心地块的稀缺之外，之所以选择外围土地率先出让，政府相关部门显然有其更深的用意”，刘承健认为，这是政府通过土地推出来调节市场供应的有效手段之一，郊区地块推出速度加快将对未来郊区房价产生一定拉低效应。

上海市房屋土地资源管理局12月上旬公布的《上海城镇房地产土地供应和开发利用情况》也显示，截止到目前，今年有93幅批准用地获得施工许可并开工建设，将于明后年竣工、交房。

而在这93幅土地中，郊县土地有37幅，占总数的37.98%。而在其余56幅土地中，有34幅土地位于外环以外，也占到总量的1/3。仅有闸北天目西路地块等少量商业、办公项目位于内环以内。

而刚刚出炉的“4号公告”中，有12幅是商业用地，这延续了“3号公告”出让的地块以商业为主的基调。

3号公告推出的17幅地块大部分位于市郊，其中商住两用地块占总量比例超过70%，有7幅为纯商业用地。

“4号公告”中的杨浦区38、39街坊地块和普陀长风生态商务区地块，都是比较优质地段地块，前者的保证金高达5500万元。

“这些大量的商业用地推出，惯例上是1、2号公告住宅用地配套的延续。”信义不动产研究中心主任李振宇分析说，“此番远郊地区商业配套频频推出，初衷应该在于力求远郊住宅中商业配套先行。”

但在记者多方采访中，部分开发商称，对于3、4号公告中位置相对偏远的商业地块目前并无太大兴趣，关注的重点仍然在于有潜力的住宅用地。比如浦东高行镇、闵行颛桥等外环外地块，因为地理位置相对理想，有较大发展空间，而受到招商置业、金地等大发展商的争夺。

调整的策略

根据今年这四次出让土地所在各区县公布的土地挂牌文件具体要求，公告中所涉及的几乎全部住宅用地严格执行“国六条”细则文件要求：90平方米以下小户型占项目总建筑面积的70%以上。

在申新房产研究室主任蒋正华看来，根据9月30日出台的上海地方细则规定——“按照城市住宅开发建设总量规定小户型比例”，今年新推住宅用地的“90、70”规定,将为以后市中心区域的住宅结构调整留有余地。

“在今年大多位于市郊的宅地出让中多划定小户型的数量，有利于在未来总量衡量中冲抵占比，为今后可能的市中心项目结构指标减少压力”,蒋正华称，今年上海推地的特殊性就在于政府试图全面尝试新规，大规模迅速推地使得上海政府在调整住宅结构上有了更大的空间。

责任编辑/sf065

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