明年北京五环内普通住宅将“屈指可数”

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月21日11:13 北京娱乐信报   

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热点区域越来越远

今年冬季房展参展的新盘项目，单价在万元以下的，全部在五环以外。据了解，本市明年的热点区域如朝青板块、小屯板块、上清板块、西北旺板块、海淀温泉板块等，都在五环附近。

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展内：五环内均价在万元以上

今年冬季房展参展的新盘项目，单价在万元以下的，全部在五环以外。例如房山区长阳镇的梧仗爱街区，该项目是碧桂园温泉小区二期工程，目前均价 4300元／平方米。加上通州的阿尔法社区、当代名筑家园和东五环外朝阳北路与东苇路交叉口的万象高尔夫花园，一共才4个新盘的单价在万元以下。

从区域来看，本届参展的本市项目多分布在京城二环到六环之间，覆盖了西城、崇文、宣武、朝阳、丰台、通州等城区，但大多数集中在通州、朝阳等近年来的热点区域。

展外：热点区域都在五环附近

尽管展会上参展项目低于往年，且难尽如人意，但并不意味着新盘供应量的减少。据了解，本市的一些热点板块，近期也出现了不少亮点。继上第 MOMA、橡树湾、富力桃园等名盘之后，由北京强佑房地产开发公司开发的、蛰伏3年的80万平方米大盘清河新城近日正式亮相上清板块，再次引起了业界内外人士的关注。

据了解，清河新城位于八达岭高速与北五环清河交汇处上清桥西北角，是集高档住宅、商务办公、大型购物和休闲主题商街于一体，是迄今为止京昌沿线建筑规模最大的项目。项目除采用了多项高新建筑技术的同时，其20万平方米的商业中心，充分地保障了社区居民购物的需求。

此外，由北京鼎嘉恒房地产开发有限公司推出的花园洋房THE HOUSE项目也将在最近面市。据了解，介乎于别墅和花园洋房之间的该项目，不仅集合了各种住宅类型的优势，更设计了先进的智能家居系统。

值得一提的是，小屯板块地处北京的西部地区，随着奥运场馆的陆续建设，提升了该地区的人气。而且在此区域，万科获得万恒家园二期项目用地，用地建筑面积达41.65万平方米；今年万科紫台项目也出现了开盘旺销的局面，两盘的目标是，欲打造出全新的“京西万科城”。其中，紫台以高档住宅形象市场，户型以160平方米的三居为主。而万恒项目进入了产品定位和开工筹备的交接阶段。据悉，建成后的“京西万科城”将容纳居民近4000户。另外，第七街区3 期也即将开盘，总建筑面积达20万平方米。

预测：五环外项目主导普通住宅

按照目前的区域开发现状，不难看出，五环内普通住宅在未来将屈指可数。根据中原物业提供的报告显示，明年除朝阳板块有200万平方米供应入市，继续坐稳供应量首位的宝座之外，上清板块则以100万平方米供应量紧随其后，而西北旺、海淀温泉、怀柔等热点区域板块也大多在五环之外。其中，西北百旺区域的住宅市场迅速崛起。目前该区域在售的项目有百旺茉莉园等。另外保利拍得的西北旺冷泉项目规模有100万平方米，有望在明年推出。大盘的开发，为该区域住宅水平的提高起到一定的作用。中档价位的住宅市场将不断壮大，区域市场发展前景乐观。

华润置地以超高的价格拿到清河土地后，北辰实业股份有限公司拿到了温泉镇D1地块，国企不惜重金，纷纷大手笔拿地开发，预示着区域的发展前景。另外大连正源集团把温泉镇D2地块拿下，规划建筑面积25.6万平方米。现处于前期准备阶段，预计2007年上市。

趋势：周边项目越来越火

展内：外地房成交量首超本地房

中原地产统计数据显示，从今年6月份开始，包括日照的教授花园、北戴河的里维埃拉、威海的望海山庄等近30个地产项目在北京进行推广销售。同时，今年6月份举行的四季房展夏展会上，共有11个外来住宅地产项目进行推广销售，这些项目则多数以北戴河、日照和威海为主。

四季房展相关负责人也透露，2006年在北京四季房展举办的房展会中，外埠项目的海景房深受北京购房者的喜爱，参展项目都获得了良好的销售业绩。本届冬展依然吸引了10个外埠项目的关注，教授花园、里维埃拉、十里香河等配套齐全、地理位置优越的海景房都来参展。

以第二次来京参展的山东日照教授花园三期为例，4天展会接待了5000多来访客户，登记的意向购房客户近200组，预约去现场看房的客户49 组。其开发商山海天城建集团董事长相丰介绍，教授花园从1999年便开始在北京进行推广销售，当时购买客群主要是北京大学的教授。教授花园项目目前已经开发到三期，其产品主要是海景公寓和别墅产品，产品全部毗邻海边，以底密度、高舒适度自住型产品为主，而销售价格则在4500元／平方米左右。

随着北京周边地区的迅猛发展，北京周边的高品质、低价位的项目也将逐步成为北京房地产购买市场的关注热点。河北涿州的新项目慢城别墅、燕郊的上上城等北京周边项目也加盟本届冬展。

其中，慢城总建筑面积12万平方米，包含别墅建筑面积10万平方米、1.5万平方米欧洲风情商业街和2122平方米的业主专属会所。社区内近3 万平方米的水域面积将慢城分割成24个岛屿，使得每栋别墅能户户临水。这些外地房创出了意向成交437套的好成绩，甚至比北京本地项目意向成交总套数 (317套)还要多出120套。这也是外地房展会成交量首次超过本地房。 　

展外：居住型住宅产品卖得好

据了解，大约在1998年左右，外地项目开始进京进行推广销售，2002年左右，这些推广的项目进入的一个高潮阶段。但当时北京对外地地产项目的认可度不是很高，尤其当时推广的项目多数以投资性地产为主，主要包括分时度假产品、投资性商铺以及投资性酒店式公寓，当时这些产品主要特征是投资为主，但是异地投资风险相对较高，因此一段时间以来，外地地产项目在北京推广的效果一般。

从去年开始，北京人购买外地房地产产品类型悄然发生转变，由以前购买投资性的房地产产品开始向居住型住宅产品转化，尤其是一些中等海滨城市的沿海建筑产品，成了今年北京人异地置业的首选。以北戴河的里维埃拉为例，从建筑设计、园林景观到室内装修设计全部由外国设计师担纲，整个小区为欧式简约风格，住宅设计大部分为南北朝向，楼间距按1：1.73国家规范设计，户型从49平方米至134平方米共12种风格，采用集中式地盘管供热系统与分户式中央空调 。

预测：度假型年轻客户比例上升

北京中视美亚总经理王鑫透露，北京有许多以退休养老为目的购买者在异地置业，其中大学的离退休教授占有很大的数量。里维埃拉的业主中就不乏高知人群和名人。

之前购买的外地住宅产品多数是以养老居住为主，现在为假期居住而购外地房的客户比例在上升，所以这次参展特意为度假型的年轻人准备了60平方米左右的小户型。为了让业主感受海滨城市的健康生活，整个小区的规划、设计和建筑等都以绿色、生态和环保为主题，全部采用绿色环保建材。而且，教授花园是山东省第一家国家级生态化示范小区，也是长江以北第一家国家级生态化示范小区，已经顺利通过国家康居示范工程评审。

责任编辑/SF006

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