北京市房地产交易市场需警惕风险释放

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月21日11:18 链家地产

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目前，对于房地产市场是否存在泡沫的判断，按通行标准要从三个方面来判断：收入与房价比、租售比、空置率。现在，链家地产主要从收入房价比与租售比两个指标来分析2006年北京二手房市场的状况。
售价租金比已经接近国际警戒线

当北京二手房价格保持较快增长的情况下，租赁市场的价格却没有呈现出明显的增长趋势，从而导致了二手房的售价租金比出现扩大的趋势。按照国际公认的一个售价租金比应该在200：1~300：1之间。而据“链家地产”统计资料显示，2006年北京市一居室普通住宅的租金为1526元/月，一居室普通住宅的每套平均总价在37万，也就是一居室普通住宅的售价租金比在242：1；二居室普通住宅的租金为1751元/月，二居室普通住宅的每套平均总价为49万，其售价租金比在280：1；三居室普通住宅的租金为2343元/月，每套的平均总价为67万，其售价租金比为286：1。从中可以看出，2006年北京的二手房售价租金比已经接近国际公认的警戒线；这种状况也为市场传递了一个需要警惕的信号。[推荐：关注：北京二手房市场交易买卖十月备忘录（图）]

另外，按照国际上公认的一个房产投资年限，如果一套房产能够在15年回收成本，意味着是一项比较好的投资物业；但是，房产投资出租必然存在一个空置期问题，如果每年加上两个月的空置期，15年就是30个月。为此，一项投资物业能够在210个月即17.5年回收，说明投资收益比较理想。而从2006年北京一居室、二居室和三居室的投资回收周期来看，分别需要20.2年、23.3年和23.8年，均要高于17.5年这样的一个投资收益标准，表明房产的投资风险已经存在。

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房价在一定程度上已经超出消费者的购房能力

收入与房价比主要是衡量本地居民对于当前房价的承受能力。世界银行认为，合理的房价与收入比的标准是5：1，联合国的标准是3：1；在美国，这个比例是3：1，日本是4：1。1997年房地产泡沫破裂前的香港，房价收入比是11：1。

根据北京统计局的调查资料显示，2005年北京“2000户城市居民家庭”平均每人可支配收入为17653元，平均每户人口2.9，也就是每户家庭的可支配收入为51193.7元；同时据“链家地产”统计资料显示，2006年北京12个行政区的二手房平均每套总价为56万元，也就是说北京12行政区的房价收入比达到了10.9：1。[推荐：供需差或致房价走高 "限外令"难抑京城楼市燥热]

但是，“链家地产”认为，并不能仅仅凭借单一的指标来判定房产是否存在“泡沫”成分，房价的高低在很大程度上受多方面因素的影响。其实，最最关键的还是需要看房产市场的供求关系。虽然北京房产价格处于较高水平，并较大程度地超出了普通市民的承受能力，但由于北京城市化进程进一步加快所带动的大量拆迁住房需求、2008年奥运契机所带动的大批外来人员的置业需求和北京作为国际大都市吸引着大批的精英人士而产生的住房需求、人们生活水平的提高而导致的升级置业需求、在2005年放开汇率以来的人民币升值预期所带动的国际投资需求，这些刚性需求和潜在需求量巨大，而供应量却受到诸多自然条件与制度限制无法大幅度相应提升，供需之间存在着巨大的潜在缺口。因此，北京房产价格在短时间内很难回落；但政府应该对房产价格上涨做好应对的政策思考与准备。[推荐：央产房上市已三年市场热度渐升交易瓶颈犹存]

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