北京二手房价格涨幅严重失衡 局部涨幅突破30%

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月21日14:58 中国房地产报  马琳  

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11月13日，国家发改委和国家统计局公布了10月份70个大中城市房屋价格走势，北京二手住房同比上涨了10.2%，涨幅位居各大城市第三位。

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来自北京市房屋经纪公司的数据也支撑了这一判断。“从我们监测的数据来看，截止到12月中旬，北京二手房价格涨幅与去年同期相比至少上涨了20%，个别地区甚至上涨了25%。”我爱我家房地产经纪有限公司副总经理胡景晖表示。

“比如方庄，年初时二手房的售价还有5000元/平方米的，到12月份，最高报价已经达到了9000元/平方米；富贵园，年初时精装修的二手房还有万元以下的，现在最高报价已超过13000元/平方米。”胡景晖表示。

局部涨幅突破30%

来自链家地产(链家地产博客|链家地产新闻)统计资料分析显示，截止到12月中旬，北京12个行政区的二手房平均价格比2005上涨了18.6%(北京二手房交易价格比重、交易面积比重及各区交易比重见图表)。

“已购公房涨幅接近20%。”北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松表示，“北京西城区的价格同比涨幅在30%之内，东城、崇文和宣武三城区的价格同比涨幅均突破了30%。”

“在宏观政策调控下，一手房和二手房的价格涨幅依然较大，特别是二手房的价格涨幅过快。”北京房地产中介协会副会长周仲楚表示。

对于今(于今博客|于今新闻)年二手房价格的涨幅，胡景晖归结为税费的影响与市场供需矛盾的加剧。

“营业税5.5%，个税1%，土地增值税1%，这样计算下来，无形向市场转移了7.5%价格，再加上税收政策导致市场出现惜售，紧缩供应的现象，使整个市场由于税费征收导致的价格上涨至少在10%左右。再加上市场自然增长的10%~15%，今年北京二手房价格上涨了25%。”胡景晖表示。

政府部门希望通过税费来抑制市场的投机现象，但今年营业税、个税、土地增值税的征收使处在卖方市场的二手房进一步出现了房源紧缩、价格上升的局面。

一二手房价格传导

2005年年底，由于看好后市，经纪机构普遍预计今年北京二手房的成交量将达到10万套，增长率为30%以上。“今年1~10月二手房成交量为62853套，预计全年二手房成交量达到76000套，同比2005年涨幅仅为8.3%，涨幅创历年最低。往年二手房的增长率为30%~40%。”北京中原房地产经纪有限公司三级市场部副总经理宫萍表示。

根据北京市最新数据不低于410万套的存量房来看，每年按6%~8%的一个合理的市场流转率计算，每年北京二手房的理想交易量应该接近30万套左右。

宫萍认为，分析原因，主要是2006年二手房市场由于受到系列调控政策——加息、营业税、个税、土地增值税等方面的影响，致使二手房市场交易活跃度降低。

此外，由于受宏观调控影响，一手房的市场供应量迅速走低。北京市房地产信息网的数据显示，2006年1~11月份北京取得预售许可证的普通住宅及公寓共10.9万余套，面积为1334.9万平方米，相比上年同期分别减少了20.5%和24.3%，这就使一部分购房人群转移到了二手房市场。

胡景晖指出，现在二手房的价格在随着一手房的价格攀升，甚至出现了与一手房价格持平现象，虽然不普遍，但已经有迹象显现。如苹果社区的一手房价格为13000元/平方米，二手房价格也有12000元/平方米，与此类似的还有富贵园、青年汇等楼盘。

商品房供应量的萎缩加剧了二手房市场的供需矛盾。而随着住房一二级市场的联动更加紧密，彼此之间的价格传导作用也将会更加显现。

就二手房供需比而言，业内人士指出，成熟地区供需比例为1∶5，热点区域供需比例为1∶10。“76000套难以满足市场需求，导致价格上涨。”

对于今年二手房价格上涨，胡景晖认为不是正常的状态，对行业发展不利，“在整个宏观调控中，二手房应承担着缓解房价上涨、分流一手房供需矛盾的作用，而不应是价格上涨的催化剂。但现在催化剂的作用也在显现。” 

责任编辑/sf065

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