北京2006年度供地计划仅完成57% 成交单价降13%

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月21日14:55 中国房地产报  王伟民  

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12月14日，北京市国土资源局政策研究室主任孙惠林接受本报记者独家专访时透露，北京今年土地供应计划仅完成57%。与之相对应的数字是，2006年1~11月，北京市已经办理完出让手续的住宅用地为1078公顷，为年度土地供应计划1900公顷的57%。
“需要指出的是，住宅土地供应量大幅度超过去年。”孙惠林说，今年已经办理完出让手续的1078公顷住宅土地是去年同期供应量579公顷的186%。

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对于今年供应计划未完成，孙惠林承认，年初确定住房用地计划数量时，对已供应住房用地的开发不足、土地闲置、形成实物(住宅)量小的严重性判断估计不足。

为何仅完成57%？

对于今年住宅土地供应量是年度住宅(商品住宅和经济适用房)计划1900公顷的57%，离完成计划指标尚有较大差距的问题，孙惠林表示，目前北京还正在采取措施，继续加大住宅土地的供应，预计到年底将会进一步缩小这个差距。而且，产生差距的原因也是多方面的。

孙惠林表示，近年来中央针对固定资产投资过热、固定资产投资结构不合理提出要通过金融、土地供应两个闸门进行宏观调控，今年又强调要发挥土地闸门作用，进一步加强宏观调控。

“北京的住房用地数量和年初的计划指标有较大差距，也起到了控制固定资产投资过热、调整固定资产投资结构的作用。”孙惠林说。

今年5月底，国务院关于稳定房价的第37号文件出台，也影响到了土地供应。

“对各项规划指标及配套政策的研究制定，会有一个近三个月时间的政策调整期。对住宅土地供应来说，势必会影响到北京住宅土地供应的速度和数量，表现为第三季度住宅土地供应急剧减少，第四季度住宅土地供应的速度、频率和数量较大。”他说。

“此外，在分析北京土地年度供应量时，必须注意不同概念和不同时点这个问题，否则，会影响分析结论的准确性。”孙惠林提醒说。

在北京土地供应数量的统计上，有三个统计概念，即土地市场土地推出数量、土地市场成交数量、办完用地手续数量。

这三个统计概念存在三个时间点，即推出时间点、成交时间点和手续办理时间点。推出时间点是指政府部门向市场推出的土地供应量；成交时间点指通过招标挂牌拍卖实际成交量；土地出让手续办理时间点是指在成交完成后的20天内企业与政府签订了土地出让合同后的实际量。

他指出，尤其对年末岁初来说，这三个时间点的差别更大，比如某一地块，如果是在10月推向市场的，其成交日期可能是11月份或者12月份，土地出让手续办理可能已经是第二年的1月份。由于这种时间节点不同，造成大家对土地供应量认识有偏差。

“政府土地出让统计数据是以办理完毕出让手续时间为准。”孙惠林强调。

“目前，已有一批项目陆续开工建设，北京市房地产市场开复工数量在9月以后有了明显的提速，比项目受阻的7、8月份高出约34%左右。”孙惠林表示。

“这也证明目前土地供应根本没有问题。这一点，可以在北京市建委的建设进度中得到反映。”他说。

北京地价平稳有降

对于北京市2006年土地供应量带来的影响，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，北京的房地产价格在2007年仍会上涨。

“2004年以来，北京的供求关系发生了很大变化。2004年以前，北京市房地产开发量大，但需求也大，供求关系基本平衡，所以我们看到的情况是北京的房价虽有上涨，但涨幅很小；2004年以后，北京土地供应量明显下降，土地开发量也在下降，2005年比2004年就下降了50%左右，但实际需求量并没有太大的变化，这也决定了房价仍会上升。”顾云昌表示。

顾云昌认为，“结合北京市现有的住宅建设能力分析，北京市存量土地挖潜空间巨大。

据统计，每年北京市建设开复工量在1亿平方米左右，其中住宅的开复工量大体保持在3000万平方米左右，竣工量也在3000万平方米左右，预售销售面积也大约在3000万平方米左右。

“对北京市来说，目前还有已经供应但未形成实物供应的规划建筑面积在8000万平方米左右，足够北京市近两年的消化。”孙惠林说。

华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司一位负责人表示，就北京市闲置土地处理的力度，与广州等城市相比还是有一定差距的，如果回收闲置土地力度不够，还是不能为市场带来影响。

“新增用地毕竟是少的，所以，下一步对市场来说，闲置土地处理才是土地是否能够满足市场需求的关键。目前还不能说现在的土地供应能否满足市场。”上述人士表示。

“2006年土地供应量已经超过了去年，这是北京房地产土地供应的一个亮点。”华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司负责人表示。上述人士表示，对北京市房地产市场来说，重要的还是存量土地的督促力度，“房地产价格与结构的变化，归根结底在于北京市存量土地是否形成有效供应，这要看存量土地盘活情况”。

通过对近年来已成交土地地块价格进行的统计分析，2006年北京土地总成交单价及住宅用地成交单价均出现大幅度回落，土地总成交单价从2005年的2600元/平方米降至今年的2255元/平方米，降幅约13%；住宅用地成交单价从2005年的2578元/平方米降至今年的2272元/平方米，降幅约12%。

加快住宅供应量是重点

“明年的土地供应计划正在加紧制订当中，最终的计划肯定会考虑到今年存在的一些问题，目的是让以后的土地供应计划更加完善。”孙惠林告诉记者。

今年以来，北京市国土资源局开展并完成了两次对已供住宅用地项目清理。第一次是在“国办37号通知”下发前，今年4月底完成的对2002年~2005年已供住宅用地项目清理显示，截止到2005年底，2002年~2005年间供应的土地，未形成实际住宅供应的土地面积约为3974公顷，约占已出让住宅土地面积的53%；规划住宅总建筑面积约7975万平方米，约占已出让住宅项目规划总建筑面积的54%。

第二次是在“国办37号通知”下发后，今年7月初完成的对全市2004年1月1日至2006年6月30日期间已供住宅用地项目清理显示，其中未动工土地736公顷(约占18%)；已完成土地开发646公顷(约占15%)；正在开发建设土地2186公顷(约占52%)；已竣工土地638公顷(约占15%)。

孙惠林表示，通过以上两次对已供住宅用地项目清理以及相关的数据分析，可以确定目前北京市房地产市场上住宅用地的供应是充足的，现在国土资源部门工作的着力点主要放在采取有效措施，推动未进入销售环节项目尽早入市销售，形成实际住宅供应。

“尽快形成实物(住宅)供应，是国土部门整治存量以及闲置土地的根本出发点和目标。”他强调。

为此，北京市国土资源局对市场上未拆迁、正拆迁、拆迁完成未开工项目开展了督促工作，认真按照是否缴足地价款、是否按时开工、是否按时竣工等不同情况进行分类分析，制定不同的处理方式。

同时，国土资源部门通过多次座谈会和走访相关项目单位，进一步了解进展情况，提出加快项目进展要求：对其中愿意改为中低价位、中小户型普通商品房项目的，采取予以延期一年并积极协助办理其他相关手续的优惠政策；对不积极推进进展、违反合同造成土地闲置的个别项目，在查明情况的基础上，依法处置。

此外，根据国土局提供的最新数字，今年1~11月土地规划建筑面积为1647万平方米，是去年同期规划建筑面积890万平方米的185%。从分类来看，在已经完成出让手续的住宅用地中，商品房用地为699公顷，为去年同期352公顷的199%，规划建筑面积1000万平方米，为去年同期规划建筑面积516万平方米的194%；特别是满足中低收入居民的经济适用房(含享受经济适用房政策住房)用地为379公顷，为年度供应计划300公顷的126%，是去年同期227公顷的167%，规划建筑面积为647万平方米，为去年同期374万平方米的173%。

责任编辑/sf065

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