北京11月房地产指数环比上涨11点

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月21日13:34 中国指数研究院  中房指数系统  

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11月指数综述

图1：北京城市综合指数走势图

2006年11月，北京城市综合指数为1929点，比上月上涨11点，环比涨幅0.59%；比去年同期上涨348点，同比涨幅22.00%。本月各分物业指数延续上月的上升走势，商铺指数、住宅指数与写字楼指数相对均呈现一定幅度上涨。

图2：北京住宅指数与Hedonic指数（左轴为住宅指数，右轴为Hedonic指数）

本月北京住宅指数为1520点，较上月上涨9点，环比涨幅0.57%；较去年同期上涨279点，同比涨幅22.44%。本月新开楼盘依然不多，主要以老盘新开为主，价格基本表现为一种惯性的上涨。本月Hedonic指数为622点，较上月上涨了11点，环比涨幅1.73%；比去年同期上涨90点，同比涨幅16.92%。

本月写字楼指数及商铺指数继续保持上升趋势。其中，写字楼指数为2672点，较上月上涨了17点，环比涨幅为0.62%；商铺指数为3885点，较上月上涨了27点，环比涨幅0.70%。本月写字楼新入市项目较少，而老项目价格表现相对平稳。本月在售商铺价格变化不大，而近期入市的商铺价格普遍高于老项目，商铺指数上涨的幅度较大。

经济基本面

一、宏观经济

10月份，北京市经济延续了1-3季度的运行态势，继续保持平稳较快增长。

1、城市居民收入较快增长，农民收入增幅提高。1-10月，城市居民人均可支配收入16677元，比上年同期增长13.7%。其中，20%低收入户人均可支配收入8150元，增长14.9%；20%高收入户人均可支配收入30964元，增长13.1%。

2、消费价格运行稳定，工业品购进与出厂价格指数差距缩小。1-10月，全市居民消费价格比上年同期上涨0.9%，涨幅与1-3季度持平，低于上年同期0.6个百分点。其中，低收入层居民消费价格上涨1.1%，涨幅低于上年同期0.9个百分点。

3、消费品市场活跃，旧车持续旺销。10月份，我市消费品市场较为活跃，当月实现社会消费品零售额286亿元，创单月销售历史最好水平。1-10月，全市实现社会消费品零售额2698.2亿元，比上年同期增长12.6%。

4、投资平稳增长。1-10月，全市完成全社会固定资产投资2378.7亿元，比上年同期增长21.9%，增幅高于1-3季度0.1个百分点。其中，完成房地产开发投资1201.1亿元，增长15.7%，增幅低于1-3季度0.3个百分点。

5、工业生产增幅继续回落。1-10月，全市规模以上工业企业实现增加值1440.3亿元，按可比价格计算，比上年同期增长14.9%，增幅低于1-3季度0.7个百分点。

二、城市建设

北京南城要建地下城——这块区域东起幸福大街，西至崇外大街，北起广安大街，南到法华寺路。因地下城紧邻天坛，建筑层高不能超过18米，开发商决定在这块区域建一个规模为35万平方米的地下城。地下城将以文化消费为主，集休闲、娱乐、健身、影视为一体，同时引进世界知名的时尚品牌集中经营，进一步树立南城的商业品牌，打造北京的繁华地段。其投资额预计将达22亿元，目前项目资金已经就绪。35万平方米地下城2008年后开建。

北京西站南广场开建公交枢纽——该工程占地面积14864.2平方米，计划总投资9875万元，预计2007年12月份建成。枢纽中心位置设计有6个站台，可容纳12条公交线路，在不影响通行的情况下可同时停靠64辆公交车，可配公交车辆达255部，并可满足日高峰5万人次的换乘需求。南广场公交枢纽是连接铁路、地铁、公共电汽车、出租车和社会车辆以运营服务、综合调度、后勤保障为一体的交通枢纽站。根据规划方案，枢纽在地下一层设置了公交换乘通道和换乘大厅，直接与西站旅客出站大厅相连接。同时，在地面设立了人行天桥与北面二层的西站进站大厅等南站房及东侧大方饭店相衔接。为配合交通枢纽，南广场周边将新建及改造周边的9条道路。

三、政策法规

土地增值税细则出台，抑制个人投资非住宅项目¬——11月29日，北京地税部门下发了《个人转让二手房缴纳土地增值税政策宣传》，对于土地增值税征收过程中涉及问题作出了相应的解释。该政策规定，对个人转让住宅以外的其他类型房屋，应计征土地增值税。这使得商铺、写字楼被划入土地增值税征收行列，将会在一定程度上抑制个人投资非住宅项目。政策规定将公寓与别墅单独列出，在进行交易过程中，按照普宅的三个标准来界定是否为普通标准住宅。另外，对于土地增值税中普通住宅的确认，进行规定，依照北京市建设委员会定期公布的北京市普通住房的标准执行。

国土局发布公告 北京一级土地市场结束垄断——一直以来土地的一级开发权全部是由政府“垄断”着，但这样的局面随着北京市国土资源局日前打出的两个招标公告而结束。近日，北京市国土局发布公告称：北京市门头沟新城城子地区21-218号用地和北京市石景山区南宫住宅小区土地将通过公开招标方式确定土地一级开发主体，这在全国还属首次。土地一级开发引入招标机制，将令土地的一级开发和二级开发市场各自独立，这意味着长期处于政府指派的土地一级开发驶入市场透明化运行轨道。

1-10月开发数据情况分析

从开发类数据分析，2006年1-10月北京商品房市场除竣工面积外的供应类指标继续增长，且商品房新开工面积增幅有所回升；需求类指标则表现疲弱，一些指标出现负增长。1-10月全市房地产开发投资1201.06亿元，同比增长了15.7%，增幅较今年前9个月小幅回落0.3个百分点；商品房新开工面积为 2163.6万平方米，同比增长14.5%，增幅较前9个月提高3.2个百分点；施工面积9195.8万平方米，同比增长1.1%，增幅较前9个月降低了0.9个百分点；竣工面积1432.9万平方米，同比减少30.1%，有效供应显著减少。

商品房销售继续大幅滑落。1-10月全市商品房（包括现房与期房）销售额1520.25亿元，同比增长2.0%，增幅较上月增加1.1个百分点；销售面积 1862.2万平方米，同比则下降了18.8%，降幅比上月加大了0.7个百分点。商品房销售价格为 8164元/平方米，较前9个月上涨了2.3%。

图3：2005-2006年房地产开发投资额与商品房销售额（单位：亿元）

图4：2005-2006年商品房新开工面积（单位：万平方米）

图5：2005-2006年商品房竣工面积与销售面积（单位：万平方米）

商品住宅市场——供应方面， 1-10月份全市商品住宅开发投资额609.75亿元，同比增长16.2%，增幅较前9月回落1.7个百分点；新开工面积1381.2万平方米，同比增长9.1%，增幅较前9月上升7.3个百分点；施工面积和竣工面积分别为5703.4万平方米和1032.8万平方米，同比分别减少了8.9%和36.7%。销售方面，1-10月全市商品住宅（包括现房与期房）销售额1183.21亿元，销售面积1610.6万平方米，分别比去年同期减少了9.5%和24.7%。1-10月商品住宅价格为7346元/平方米，较前9月上涨了1.8%。总体来看，北京住宅市场供应持续增长，但有效供应下降明显，需求继续下降，而价格却保持稳定上升态势。

图6：2005-2006年商品住宅投资额与销售额（单位：亿元）

图7：2005-2006年商品住宅新开工面积（单位：万平方米）

图8：2005-2006商品住宅竣工面积与销售面积（单位：万平方米）

写字楼市场——供应方面，1-10月，全市写字楼开发投资额151.94亿元，同比增加了7.3%；新开工面积215.6万平方米，同比增长了29%，增幅较前9月降低了14.1个百分点；施工面积、竣工面积分别为1132.8万平米和133.8万平方米，同比分别增长11.5%和26.0%，竣工面积增幅有较大幅度回落。销售方面，1-10月全市写字楼（包括现房与期房）销售额219.54亿元，销售面积163.2万平方米，同比分别增长86.9%和85%；1-10月写字楼销售均价为13454元/平方米，较前9月上升3.7%。总体来看，10月份以来北京市写字楼市场供求两旺、价格有缓慢上涨的迹象。

图9：2005-2006年写字楼开发投资额与销售额（单位：亿元）

图10：2005-2006年写字楼新开工面积（单位：万平方米）

图11：2005-2006写字楼竣工面积与销售面积（单位：万平方米）

商铺市场——供应方面，1-10月份全市商铺开发投资额163.22亿元，同比大幅度增长113.1%；施工面积和新开工面积分别为1200.7万平方米和281.7万平方米，同比大幅增长105.1%和88.2%，但增幅均低于上月；竣工面积96.0万平方米，同比增加了6.3%。需求方面，1-10月份北京商铺（包括现房与期房）销售额和销售面积分别为110.73亿元和74.6万平方米，同比分别增长84.8%和45.3%，增幅比上月略有提高。1-10月北京商铺销售均价14853元/平方米，较前9月下降了5.4%。总体来看，1-10月北京商铺市场潜在供应与销售均较为旺盛，但有效需求却略显不足，价格有一定幅度的下滑。

图12：2005-2006年商铺投资额与销售额（单位：亿元）

图13：2005-2006年商铺新开工面积（单位：万平方米）

图14：2005-2006商铺竣工面积与销售面积（单位：万平方米）

分类市场摘要

住宅市场摘要  1-10月累计投资额：609.75亿元，同比增长16.2%  1-10月施工面积：5703.4万平方米，同比下降8.9%  1-10月新开工面积：1381.2万平方米，同比增长9.1%  1-10月竣工面积：132.8万平方米，同比下降36.7%  1-10月销售额*：1183.21亿元，同比下降9.5%  1-10月销售面积*：1610.6万平方米，同比下降24.7%

写字楼市场摘要  1-10月累计投资额：151.94亿元，同比提高7.3%  1-10月施工面积：1132.8万平方米，同比增长11.5%  1-10月新开工面积：215.6万平方米，同比增长29%  1-10月竣工面积：133.8万平方米，同比增长26%  1-10月销售额*：219.54亿元，同比增长86.9%  1-10月销售面积*：163.2万平方米，同比增长85%

商铺市场摘要  1-10月累计投资额：163.22亿元，同比增长113.1%  1-10月施工面积：1200.7万平方米，同比增长105.1%  1-10月新开工面积：281.7平方米，同比增长88.2%  1-10月竣工面积：96.0万平方米，同比提高6.3%  1-10月销售额*：110.73亿元，同比增长84.8%  1-10月销售面积*：74.6万平方米，同比增长45.3%

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责任编辑/sf021

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