2006北京房产理性回归 跨地域别墅营销新出口

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月21日14:34 北京楼市周刊  曾慧娟 刘礼福  

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2006年的北京别墅市场，可谓“风雨交加”，禁令连连。然而这并没有影响到它的繁荣，它不仅没有退缩，反而在和谐地产的号召之下回归到了理性的本色。产品进一步细化，集结板块特征后的霸主纷争，新中式的复苏和美式的重新崛起，都在演绎着2006年北京地产市场继承和突破传统的时尚潮流。

别墅地产的理性回归

目前别墅售价在16000元/平方米以上的高档别墅主要分布在温榆河沿线和西山一带，四环内也有少量分布。温榆河区域是北京最早开发的外销别墅区，涉外性很强。目前区域内租赁和销售市场均十分活跃，投资客户比例相对较高。西山一带景观资源丰富，但别墅用地稀缺，因此供应有限，并主要以双拼、联排等形式为主。虽然售价较高，但仍受到在西部工作的买家追捧。尽管稳定住房价格的调控措施接连不断，但出于对别墅未来供应减少的预期，别墅市场的需求依然高涨。设计独到、注重细节的别墅项目仍受到市场追捧。

2006年四季度，北京售价16000元/平方米以上的高档别墅平均报价为20628元/平方米，较上季增长1.8％。北京市建委发布的商品住宅预售成交记录显示，2006年1至11月份，售价16000元/平方米以上的高档别墅成交均价为24273元/平方米，同比上涨22.9％。

高科技节能成为新卖点

面对未来的能源危机，大力推进节能型住宅已成世界的共识，建筑设计行业、开发商、以及消费者也越来越关注住宅节能问题。先行者尝试节能产品开发的项目也在不断出现，北京锋尚、北京MOMA等几个全套采用欧洲先进节能系统的楼盘，特别是中国第一个“零能耗住宅”南京锋尚的出现进一步推动了住宅节能技术的应用。

据专家分析，市场上的真正阻力并非来自于对成本和风险的担忧，而是来源于固有的成见以及缺少前瞻性和创新精神。在市场火爆的情况下，开发商没有压力，也就不会考虑技术品质和产品升级换代，而且这些单项技术虽然都具有较好的节能作用，但在未经过住宅的整体模拟设计和配套使用情况下，住宅的舒适度指标和整体节能效果很可能完全没有提高。但是目前的市场已发生了大变化，仅凭炒作和包装等推广手段已无法推进楼盘销售，技术品质已越来越成为真正的卖点。

作为低密度的别墅类高科技产品，据业内人士透露，成本增加约为每平米一千五百元。面对目前市场上豪宅单位售价都在万元以上的奢华现状，如果能够以每平米千元左右的成本增加，换得舒适度与节能效果的大幅提高，真正体现高档住宅的核心品质，必将让市场更为接受。因此，今后别墅市场上将有更多的高科技尝试，技术品质已越来越成为别墅产品的真正卖点。全套的采用高科技系统不但可以提供数据化的产品性能指标，关键是能较为方便地升级到下一代产品。

市场走势良好

作为地产政年的2006，一系列政策都对别墅的开发产生了限制以及影响。促使很多开发商在市场调研、产品定位、建筑设计和销售策略各方面都更加理性，为了降低风险，多转向经济别墅，或打“擦边球”，推出TOWNHOUSE、双拼、联排等类别墅产品。别墅产品的多样化使别墅供应市场不断升温，甚至很多尾盘都借此机会“起死回生”，政策的限制也促进了别墅产品市场的繁荣。再加上部分金融政策使得消费者心理产生焦虑，对稀缺产品的购买欲望增强，非但没有出现别墅消费者持币待购的现象，反而需求量扩大。同时，消费水平提高，第二次及郊区置业的需求大幅增长，经济型别墅颇受青睐，经济型别墅、准别墅等类产品的需求量有很大增长。

跨地域 别墅营销新出口

与普通住宅不同，别墅产品的优势之一在于有可能异地销售。跨地域营销成为近期别墅豪宅的热点。据五合国际调查显示，以北京为例，别墅项目的70%由当地消化，30%由外来人口购买。别墅作为地产产品中的最高端消费投资，所面向的投资置业者不仅限于大城市，也越来越多地吸引周边城市，甚至海外投资客。尤其是在目前市场低迷的时候，开发商都把开拓新市场作为解套的重要手段。

功能空间及设计升级换代

年内，别墅户型设计有了进一步创新，更注重室内功能的细化，而非为了追求规模而简单的放大某个或全部的功能空间。根据对产品定位和目标人群的需求分析，把家庭公共活动空间更加细化以及特色功能房都把住宅品质提上一个新台阶。别墅各部分空间比例的分配也在发生变化。别墅细化功能并不意味着别墅的整体面积的增加，而是让空间分配更加合理。例如，卧室面积保持在20平米左右最舒适，而卧室的其它功能可以移至卫生间或步入式衣帽间。此外，新别墅产品更注重室内、室外空间的结合。建筑的界面兼顾到了室内与室外，更多地考虑阳台、露台、雨廊、绿化上人屋面等灰色空间。

高档别墅租金水平依然较高

由于今年北京高档别墅租赁市场供应有限，需求相对较为稳定，租金水平受季节性影响呈现小幅波动。高档别墅租金水平仍然很高，客户主要为跨国公司在京的外籍高管。

2006年，高档别墅租赁市场存量约4000套，其中新增供应400余套。虽然全年吸纳量在需求的带动下较上年同期增加了13％，但由于新增供应量较大，2006年四季度空置率较上年同期升高了1.8％。2006年四季度，高档别墅平均租金为每月每平方米17.69美元，较上年同期微降0.2％。

随着高品质产品的入市和市场的发展，高档别墅租赁市场的需求出现了细分。租户不再满足于品质平庸的别墅产品，对别墅项目的位置、户型、物业管理等方面有了更高的要求。高品质别墅的租赁价格坚挺，仍供不应求，甚至导致部分潜在客户流向高档公寓租赁市场。而品质较低的别墅项目则不得不采取降低租金的方式以提高入住率。 

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责任编辑/sf065

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