孟晓苏：三举措促金融创新 降房价重在消化存量

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月20日16:42 房地产门户搜房网   

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12月20日下午14：00，2006“中国房地产市场与政策论坛”在北京大学英杰交流中心阳光厅举办，孟晓苏、任志强等业内人士参与了此次论坛。在会上，中国房地产集团总裁、中国房地产终身成就获得者孟晓苏博士做了主题演讲，首先对金融创新和实践情况做了一个总结报告，针对金融创新，孟晓苏提出了三个举措：1.尽早提出“住房抵押贷款”，2.实行反向抵押贷款，3.建议引进房地产投资信托。对于大家都很关心的房价问题，孟晓苏认为目前房地产市场要解决的是消化存量房，降低房价的增幅，而不是降房价。

中国房地产集团总裁 孟晓苏博士

▲ 搜房网视频报道：

（视频制作：胡曼琳）

▲ 孟晓苏讲话文字：

【孟晓苏】感谢老王的介绍，感谢公共金融经济管理研究中心聘我做研究员。正如刚才黄教授讲的，在别处讲房地产，孟晓苏不一定去，但是在北大讲，他一定来，为什么呢？因为我是北大人。我在北大读了九年的书，当我博士毕业，我提出要读博士后的时候，厉以宁教授说，你读什么博士后啊？你读博士，我是你的导师，你读博士后，你就得换导师了，我就不能读博士后了，所以我的书是在北大读到不能再读了。我在北大教书，我是北大不动产中心和光华管理学院的兼职。

【孟晓苏】我给大家带来的题目是房地产发展的热点问题，本来讲房地产金融，但是刚才来了以后，禹博士跟我讲，要我把讲演加20分钟，我第一个讲金融，第二个讲讲房地产的房价问题的看法。

【孟晓苏】我们都知道，最近几年以来，由于住房和汽车成为居民的消费热点，拉动中国经济进入了新的发展阶段，房地产业是我们国家新的发展阶段的一个重要的支柱产业。在最近几年里，房地产业的销售额平均每年增长31%，而销售面积平均每年增长26.5%，由此推动房地产投资，每年增长20%。正是由于购买住房，购买汽车这样大量的居民消费，包括每年大概拿出一万亿来买房子，另外一万亿买汽车，这两个一万亿就像两个飞机的引擎一样，在推动着中国经济的起飞。

【孟晓苏】正是在这样内需的拉动之下，中国的经济持续快速增长，26年，每年平均增长9.4%，而今年超过20万亿人民币，增长的幅度今年有可能达到10.5。中国已经从前几年名列世界第六大经济强国，现在已经名列第四了，经济发展使我们人民群众迅速富裕。光居民的货币资产就有18万亿之多，还不包括大量的房地产资产和其他的有形资产。经济发展使得我们国力雄厚，现在我们的税收每年在急速增长，去年突破了3万亿，今年有消息说可能会突破4万亿，这些税收来自哪里呢？中国提高了个人所得税的起征点，没有征收地税和物业税，又全面取消了农业税，大部分税收来自企业，而一半以上来自企业的流转税。中国财力雄厚了，我们才有能力去西部大开发，去扶贫济困，构建和谐社会，还有能力拿出钱来支援国际上受灾的地区。中央经济会议一开，我们对于投资和消费的关系、内需和外需的关系，认识更加明确了，还是要强调内需。我是在十四年前到中房公司工作的，在这之前，我曾经在政府部门多年工作，包括在国务院，在国家商检总局。我们中房集团是全国最早的，也是最大的房地产开发集团。我们在北京和在上海的项目，都有60来个，在全国有200个城市有我们集团的企业。我对于北大的贡献是蓝旗营小区，蓝旗营小区本来是中房北京公司的项目，我去看望李岚清副总理的时候，李岚清副总理问我，有什么可以帮助高教，我说我有一个小区在清华大学南门，20万平米，他说就送给清华吧，我说我是北大的，李岚清副总理说，那就一家一半吧。现在我知道，有一千户北大的教授和教师，包括我们李成延教授，还有一千户清华的教授和老师住在那里。也是因为我自己还是从宏观经济走来的，这些年我虽然在做房地产，仍然还有点职业病，就是不断地从宏观角度，从政府管理角度在向国家提出关于房地产发展的一些政策建议。由于我人脉熟，思路顺，所以我的建议一般在半年到一年左右就变成政策。比如说1996年我提出住宅建设可以作为国民经济新的增长点，当年被朱总理肯定。我在2000年提出的房地产业可以列为国民经济支柱产业，在2003年写入了国务院的文件，在金融创新方面，我这些年也不断地向国家提出建议，很多建议已经被采纳和正在被采纳。

【孟晓苏】今天我给大家带来两个题目，一个是房地产金融创新，把我们这些年做的金融创新和实践情况给大家做一个报告，再一个是讲讲房价的问题，因为要讲到房地产金融，必然要讲到房价问题。

【孟晓苏】在房地产金融方面，我讲三个问题：1.尽早提出“住房抵押贷款”，2.实行反向抵押贷款，3.建议引进房地产投资信托。

【孟晓苏】1.引进住房抵押贷款，住房抵押贷款在中国已经是成熟的产品，但是它的引进不是由于银行业人士提议，而是由于房地产业提出的，在1996年，是由我，还由宋成华，由谢家瑾，由我们这些人向国家建议，并且得到了老总理朱镕基的支持。但是银行行长们还不愿意做住房抵押贷款，为什么呢？他们说所有企业借钱都不还，老百姓借钱怎么会还呢？因为在1996年，国有企业借钱不还是一个普遍的现象，怎么解决这个问题呢？在银行行长会上，建设部部长于敬生带着我去给他们讲，我给他们讲什么呢？讲像美国这样，多种族构成的国家，华人是住房抵押贷款还款最好的，为什么会这样呢？因为我们的祖先是历史上最早的定居民族，我跟美国人讲，当我的祖先日出而作，日落儿息的时候，你们的祖先还在苏格兰牧场上放羊呢，因此我们这个民族对土地和房屋有很深厚的感情，由此造成银行是安全的金融产品。我们的意见被银行接受了，一旦搞起住房抵押贷款来，他们发现真的是一个非常好的品种，所以这些年住房抵押贷款增长非常迅速，现在已经达到两万多亿人民币了，加上房屋开发贷款，占了金融机构全部贷款余额的25%，而不良资产率又是最低的。什么叫抵押贷款的不良资产呢？银行家们说，四个月老百姓不还钱，银行还没有把房子收回去。如果把抵押物收回去了，还有不良资产吗？就没有不良资产了，所以它的不良资产率几乎是零。当然也有人顾虑，说抵押贷款对银行有长期风险，我认为这种看法是过虑了。随着老百姓的还款还息，随着房屋的增值，它的风险是越来越小，而不是越来越大。现在有没有那种抵押贷款对银行是有风险的呢？有，但不是购房，而是购车抵押贷款。过去习惯把购房和购车都叫做购置固定资产。但是现在发现，有一千多亿的购车贷款到时候不能收回，有的甚至全村买车不还钱，银行让法院来收债，村里人开着车就跑，这时候发现，人们明白，原来装着轱辘的东西不能再叫固定资产了。最近我们住房抵押贷款的优良，印证了一句老话，跑得了和尚，跑不了庙。

【孟晓苏】现在个人房贷成了新产品展销会。作为抵押贷款的提倡者，我由衷感到欣慰。

【孟晓苏】2.检验实行“反向抵押贷款。我在2003年向温总理提出了发展住房反向抵押贷款的建议，总理做了批示，批给保监会和建设部两位负责人研究。两个部门研究后，说孟晓苏的建议很好，可以试行，总理又批了一遍，所有的副总理都划了圈，一个总理批了两次的东西，能不能在中国实行，我想大家心里都有数了。我们提出这个问题，是因为最近一些年，通过商品房的发展和房改，使得很多居民，包括退休居民有了自己的产权房，特别是房改，使老百姓以较小的钱买了较大的房屋，有人因此而身家亿万，北京和上海有多少人成为百万富翁，但是这些被称为百万富翁的，他们没有百万富翁的感觉，因为他们能支配的只是一些退休金，形成了住房富人，货币穷人的怪现象。现行制度下，这些老人的房子只能传诸子女，而他们的子女往往有了自己的房屋。他们的子女不是盼望老人怎么死了，把房子拿到他们手里，而是盼望着怎么样年复一年的供养好自己的父母，能不能让老人的房产在有生之年逐渐变现，能够自己供养自己的老年生活，保持自己在社会上和子女面前的尊严，同时继续住在这套房子里，一直到去世，有没有这种办法呢？有。在国外有这样一种成熟的方式，做法就是老年人，一般是62岁，把自己的产权房抵押给人寿保险公司，人寿保险公司根据房产的品质进行评定，减区域气着孙，加上预期增值，平摊到老人的寿命中去，这样得出一个数字，一旦签了这个协议以后，不管老人活多久，保险公司按月给钱，不管老人活多短，保险公司都有权把房子收回。我们做抵押贷款，是居民按月向金融机构付钱，这种是居民按月向退休老人付钱，以后取得房子的实际的支配权。这个人活着，又需要房，又需要花钱，但是他死了，既不需要钱，也不需要房了，老人卖掉他生后不需要的东西，换取生前需要的东西，这是多么合理的资源配置？在美国，这种做法就叫做反向抵押贷款。

【孟晓苏】反向抵押贷款适合我国的国情，中国是老年社会低工资，老年人没有多少急需积蓄，没有多少养老保险，现在买养老保险已经来不及了，没有多少办法来解决好老年人的养老保险的问题了。但是我给总理说，正是因为您所支持的房改，使他们有较小的钱买到较大的房，如果推行反向抵押贷款，使他们的放产逐渐变现，供养老年人生活，他们认为是德政，总理非常高兴，当年就批了。

【孟晓苏】我举了两个案例，中国女性老人平均寿命77岁，预期寿命还有15年，房子小一点，增值高一点，这样计算下来，这位老人每个月可以得5000块钱。一个退休老人，除了领取养老金以外，还能够从保险公司领到几千块钱、上万块钱，终生源源不断，这对老年人来说是多么大的改善？一旦实行，好处很多，第一是房产金库，补偿老年生活。二是解除了经济顾虑，可以愉快地延长生命，老人不必担心没有钱花，放心大胆地花钱。越是生活过得愉快，寿命就越长，而且活得越长，越合算，保险公司源源不断地把钱送过来。李岚清副总理说，他看过一个法国电视剧，有个法国老太太活了一百多岁，把两个经纪人都熬死了，但是她就是不死，保险公司按月给她送钱。三是增强生活自信，保持社会尊重。人老了，不仅需要钱，更需要社会尊重，但现在的老干部，退下来以后，住了院要看医生、护士的脸色，久病床前无孝子啊，，还得看儿子和儿媳妇的脸色，以后有了这个保险就好了，老爷子有钱了，儿媳妇跟儿子来看你的时候，你就塞给儿媳妇2000块钱，下回儿子没空了，儿媳妇带着孙子来看你。第四，保护弱势群体，有利于社会稳定。民政部杨副部长问我，说孟总，你这个产品真的非常好，但是我问你，你这个产品对我管的这拨人有用吗？我说你管什么的？他说我管低保的，你看他管低保的，哪壶不开提哪壶啊，我说杨部长，我给他讲了一个故事，我讲的是，我在上海东方电视台看到的一个法制节目，讲的是浦东有一个七旬老人状告子女的问题，这个老太太一生没有生育，养着前夫的一子一女长大成人，老爷子死了，留给老太太25000块钱，本来，老太太是想靠这25000块钱，再加上一双子女可以度过一生，但是没想到，一双子女双双下岗，而且人穷志短，马瘦毛长，把老太太25000块钱给顺走了，可怜的老太太衣食无着，只能靠邻居接济度日，几次寻死不成，一怒之下，把两个子女告到了法庭，法庭开始审理，律师说，不是亲生，视同亲生，子女有赡养老人的义务，老太太的小叔子说，25000块钱，是我哥哥留给我嫂子的，不能让这两个孩子给拣了去，总之，法庭辩论就是围绕着子女要不要赡养老人，和两万五千块钱展开，中央电视台拿着机器拍，老太太家徒四壁，真是穷得什么都没有。但是透过电视镜头，我发现原来老太太在浦东住着一室一厅的房改房，我放心了，我问上海公司的总经理，浦东一室一厅的房子值多少钱？他算算说，值四十万。这时候我才知道，原来老太太是有四十万身家的富婆啊。就这么一个富婆，衣食无着，寻死不成，为25000块钱把子女告上法庭，为什么啊？不就是因为没有我这个反向抵押贷款嘛，如果有了这个反向抵押贷款，老太太已经7旬了，来日无多，所以每个月得的钱就多，就算是每个月不下4000块钱，如果有了4000块钱，别说老太太老年有靠，她还有可能拿出钱来接济这双子女，相信这双子女就不会不孝了，很可能就会叫亲妈了。

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责任编辑/sf065

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