全国房地产最新指数分析

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月20日14:12 中国指数研究院  中房指数系统  

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11月指数综述  

城市	城市综合指数		住宅指数		Hedonic指数		写字楼指数		商铺指数
	指数	环比变化	指数	环比变化	指数	环比变化	指数	环比变化	指数	环比变化
北京	1929	↑11	1520	↑8	622	↑11	2672	↑17	3885	↑27
上海	2045	↑8	1758	↑12	843	↓13	3252	↓4	2390	↓4
广州	1721	↑3	1298	↑17	550	↑10	1981	↓17	4501	↓80
深圳	2373	↓22	1835	↓12	562	↑19	3502	↓26	4794	↓17
天津	1367	↑36	1167	↑37	565	↑6	1742	↑2	2301	↑80
武汉	819	↑28	644	↑17	389	↑12	784	↑4	2177	↑149
重庆	915	↓2	606	↓10	389	↑3	827	↓14	3363	↑71
南京	981	↑12	787	↑12	683	↓9	1794	↑39	1215	↓22
杭州	1518	↓7	1298	↑6	589	↑4	2001	↑6	2437	↓125
成都	1034	↑6	696	↓10	379	0	1278	↑42	3205	↑77

2006年11月，随着“金九银十”传统楼市旺季渐行渐远，上月各城市指数全线飘红的局面不再，本月部分城市的房价指数出现下跌。

综合指数方面，武汉、天津、南京继续保持较高的增长速度，分别比上月上涨28点、36点和12点，环比涨幅分别为3.6%、2.7%、1.3%；深圳、杭州、重庆出现小幅下跌，跌幅分别为0.9%、0.5%、0.2%；其它城市综合指数表现温和上涨。

住宅指数方面，天津、武汉、南京、广州涨幅较大，环比涨幅分别为3.3%、2.7%、1.5%、1.4%；重庆、成都降幅较大，分别比上月下降1.5%和1.4%；其它城市小幅波动。Hedonic指数方面，深圳、武汉、广州、北京一线本月有较大涨幅，分别比上月上涨3.5%、3.1%、1.9%、1.7%；上海、南京两个长三角地区城市出现下降，分别比上月下降1.5%和1.3%。

写字楼指数方面，除成都、南京环比分别上涨3.4%、2.2%，重庆下跌1.4%外，其它城市涨跌均相对温和。

与其它分类指数相对，商铺指数波动幅度较大。其中，武汉、天津本月涨幅分别达到7.4%和3.6%，杭州降幅达到4.9%，其它城市尽管涨跌幅度低于上述水平，但相对其它分类指数也属高位。（具体见上表）

经济基本面

 

 

 

一、宏观经济

1、工业增加值增幅高位回落。10月份工业增加值7601亿元，同比增长14.7%，成为2004年12月份以来的新低(不包括1、2月份)。总体看，今年前10个月工业生产形势良好，表现为高增长、高效益。1-10月份工业增加值69867亿元，增速仍然处于16.9%的较高水平。

2、固定资产投资增速明显回落。今年前10个月经季节调整后的固定资产投资累计增速由1-6月份的31.3%回落到28.3%。作为固定资产投资的先行指标，今年前10个月新开工项目计划总投资同比增速已经回落到4.4%，今年上半年该指标为22.2%。

3、进出口增速继续回落，贸易顺差明显扩大。10月份进出口总值1524.3亿美元，比上年同期增长22.9%，增幅比前9个月回落1.4个百分点。其中，出口881.3亿美元，同比增长29.6%；进口643亿美元，增长14.7%。受进口增速明显回落的影响，10月份实现贸易顺差238亿美元，比9月份增加85亿美元，创今年前10个月的新高。

4、消费增速小幅加快。10月份，社会消费品零售总额6998亿元，比去年同月增长14.3%，增幅比上月加快0.4个百分点。1-10月份，社会消费品零售总额62089亿元，比去年同期增长13.6%，比1-9月加快0.1个百分点。

5、CPI增速小幅回落。10月份，CPI同比上涨1.4%，比上月回落0.1个百分点，环比上涨0.1%。1-10月份累计，CPI比去年同期上涨1.3%。

6、财政收入增速加快。10月份，财政收入当月同比增长28.7%，增速比上月加快6.4个百分点。

7、人民币贷款增长保持平稳。10月末，人民币贷款余额同比增长15.2%，增幅与上月末持平，比去年同期高1.4个百分点。

二、政策解读

中央经济工作会议要求明年加强房地产市场有效调控——日前召开的中央经济工作会议指出，做好明年的经济工作，最重要的是保持经济平稳较快发展，防止出现大的起落。会上明确提出要加强房地产市场有效调控，要求健全廉租住房制度，改进规范经适房制度。可以肯定的是，明年国家在继续发挥房地产业带动经济发展作用的同时，将抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨。通过建立健全廉租住房制度，改进规范经济适用房制度，搞活二手房市场，调整住房结构，解决困难群众的住房问题。

明年将对各地执行31号文进行执法监察——各地必须严格执行国务院31号文件要求，工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让。近日，国土资源部土地利用司负责人表示，各地要消除等待观望情绪，全面推进工业用地招拍挂。据透露，明年国土资源部拟配合监察部等相关部门，对各地进展情况进行执法监察。国土资源部土地利用司负责人强调，国务院31号文件已提出明确要求，当前不是要讨论工业用地该不该招拍挂的问题，而是要克服畏难心理，全面推进工业用地招拍挂。

建设部官员：限价商品房申请条件应该相对宽松——“对限价房的销售对象，可考虑比经济适用房的范围放宽一点”，这是中国建设部政策研究中心副主任秦虹针对广州推出“三限双竞”地块，将限制销售对象列为土地招标的条件之一时，作了上述表示。 目前，全国不少城市都在积极就竞房价、竞地价的“双竞”地块进行探索，而广州在成功推出了双限双竞的金沙洲地块后，在近日推出的科学城“三限双竞”地块时，又率先将限制销售对象列为土地招标的条件之一。对此，秦虹表示，尽管建设部对这一点没有明确规定，但限价商品房的销售对象应该介于普通商品房和经济适用房之间，申请的条件也应该相对宽松。

1-10月全国房地产市场分析

 

 

 

一、市场综述

全国房地产供应类指标增势平稳。今年1-10月全国房地产投资额为14610.6亿元，同比增长24.1%，增幅与上月持平；商品房施工面积169840.7万平方米，同比增长18.8%；新开工面积59847.5万平方米，同比增长18.1%；竣工面积25790.5万平方米，同比增长8.5%。供应类指标本月累计同比增幅均与上月持平。国家土地供应依然偏紧，存量土地充分释放。1-10月份土地购置面积26827万平方米，同比减少了2.6%；土地开发面积18390.7万平方米，同比增长38.6%，增幅较上月提高了4.6个百分点。

本月，市场需求的各项销售指标保持上月小幅稳步增长态势。1-10月累计商品房销售面积40780.67万平方米，同比增长了10.9%，；实现销售额14053.2亿元，同比增长17.1%，增幅与上月基本持平。从销售价格来看，1-10月商品房平均售价为3446元/平方米，较上月下降了0.4%。

从今年总体形势来看，上半年房地产市场发展平稳，7、8月份开始出现政策性的微调，9、10月份市场有所回暖。

图1：各月累计房地产开发投资额与商品房销售额（单位：亿元）

图2：各月累计商品房竣工面积和销售面积（单位：万平方米）

图3：各月累计土地开发与购置面积（单位：万平方米）

商品住宅市场——供应方面，1-10月全国商品住宅投资额为10268.48亿元，同比增长28.4%；新开工面积49050.31万平方米，同比增长19.3%；竣工面积21282.62万平方米，同比增长8.7%，增幅与上月基本持平。需求方面，1-10月住宅销售额11759.29亿元，同比增长18.7%，增幅比上月提高0.9个百分点；销售面积36763.31万平方米，同比增长了11.7%，增幅比上月提高0.8个百分点。本月住宅价格有所回落，1-10月商品住宅销售价格为3199元/平方米，与上月相当。10月份住宅市场供应保持快速稳定增长，而销售市场9月回暖后，10月增长进一步加快。

图4：各月累计商品住宅开发投资额与销售额（单位：亿元）

图5：各月累计商品住宅施工面积和新开工面积（单位：万平方米）

图6：各月累计商品住宅竣工面积和销售面积（单位：万平方米）

写字楼市场——供应方面，1-10月全国写字楼投资开发额为678.33亿元，同比增长20.6%，增幅比上月提高4.8个百分点；新开工面积1525.85万平方米，同比增长29.8%，增幅较上月提高2.2个百分点；竣工面积553.48万平方米，同比减少了0.9%。销售方面，1-10月写字楼销售额656.7亿元，销售面积675.22万平方米。价格方面，1-10月写字楼销售价格8531元/平方米，同比增长36.9%，比上月上涨了1.2%。总体来看，10月份全国写字楼市场供应增长平稳，销售进一步回暖。

图7：各月累计写字楼投资额与销售额（单位：亿元）

图8：各月累计写字楼竣工面积与销售面积（单位：万平方米）

商铺市场——供应方面，1-10月全国商铺投资额为1736.26亿元，同比增长16.1%；新开工面积6371.29万平方米，同比增长8.2%；竣工面积2741.04万平方米，同比增长7.6%，供应先期指标增幅出现窄幅回落。销售方面，1-10月商铺销售额1478.78亿元，销售面积2715.14万平方米。价格方面，1-10月全国商铺销售价格为5446元/平方米，较上月下降2.8%。总体来看，10月份商铺市场继续保持增长态势，但增幅下降。

图9：各月累计商铺投资额与销售额（单位：亿元）

图10：各月累计商铺竣工面积与销售面积（单位：万平方米）

二、分类市场摘要

住宅市场摘要  1-10月累计投资额：10268.48亿元，同比增长28.4%  1-10月施工面积：132616.38万平方米，同比增长19.6%  1-10月新开工面积：49050.31万平方米，同比增长19.3%  1-10月竣工面积：21282.62万平方米，同比增长8.7%  1-10月销售额*：11759.29亿元，同比增长18.7%  1-10月销售面积*：36763.31万平方米，同比增长11.7%

写字楼市场摘要  1-10月累计投资额：678.33亿元，同比增长20.6%  1-10月施工面积：6525.25万平方米，同比增长13.0%  1-10月新开工面积：1525.85万平方米，同比增长29.8%  1-10月竣工面积：553.48万平方米，同比减少0.9%  1-10月销售额*：656.7亿元，同比增长31.8%  1-10月销售面积*：769.82万平方米，同比增长4.0%

商铺市场摘要  1-10月累计投资额：1736.26亿元，同比增长16.1%  1-10月施工面积：20675.96万平方米，同比增长13.6%  1-10月新开工面积：6371.29万平方米，同比增长8.2%  1-10月竣工面积：2741.04万平方米，同比增长7.6%  1-10月销售额*：1478.78亿元，同比增长3.9%  1-10月销售面积*：2715.14万平方米，同比增长1.7%

*注：自2005年8月起国家统计局调整商品房销售面积和销售额统计口径，调整后口径包括期房和现房。

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责任编辑/sf021

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