盘点2006年北京楼市 住宅供应减少售价继续上涨

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月20日14:27 北京楼市周刊  郭涛  

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写字楼市场回顾

2006年，北京优质写字楼市场整体呈现出需求增长，租金稳中有升，售价上扬，整体空置率持续走低，总体表现出良性发展的态势。

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新增供应量同比减少

 

由于部分项目未能按期落成，2006年北京优质写字楼年度供应仅有6个项目，供应面积不足40万平方米，其中，东部的CBD及东二环地区有4个项目落成，提供28.5万平方米，而金融街和中关村各有一个项目竣工，共提供11万平方米。不到40万平方米的供应量仅相当于2005年供应的60％，市场供应明显不足。

 

租赁市场需求旺盛

 

与此同时，市场呈现出旺盛的需求，全年市场吸纳量达50万平方米，使得市场整体空置率由去年第四季度的15.5％下降到今年底的11.9％。市场需求地域性特征依然明显，外资公司对东部写字楼情有独钟，特别是CBD及周边仍是其关注的重点，金融保险、咨询顾问、大型制造类外资公司对该区域需求旺盛。宝马在佳程广场租赁12000平方米，瑞银在双子座租赁3000平方米。盖洛普、艾森哲也均在CBD租赁大面积写字楼。一直以中资机构用户为主，缺少国际性公司的金融街地区，在2006年发生变化，由于业务拓展等需要，多家外资金融机构于本年度在该地区租赁大面积写字楼，使得金融街开始具有国际性特征。这些交易主要集中在金融街的英蓝国际金融中心，其中引人注目的成交包括瑞银租赁10000平方米，高盛租赁8000平方米，摩根大通租赁3000平方米等。北京另一个重要的商务区中关村依然是高科技公司的首选，2006年Google、MSN都在清华科技园分别租赁了超过10000平方米的写字楼面积，使高科技企业在中关村的聚集程度更加突出。

 

租金上升

 

2006年北京优质写字楼租金走势呈现稳步上升态势，到第四季度末，优质写字楼平均租金报价为每月每平方米22.1美元，较去年底上升了4％。租金上升的主要原因是市场需求旺盛，同时，新增项目平均质素较高，并以高于市场平均租金水平推向市场，从而抬高了整体租金，另外，人民币升值也是造成租金上涨的原因之一。CBD写字楼目前平均租金报价为每月每平方米25.2美元，较去年底上升了3％，而中关村和金融街两个商务区租金报价较2005年底均上涨6％。CBD及周边地区是北京优质写字楼最为集中的区域，占总供应量50％的写字楼面积集中在该地区及周边，市场供应量大，竞争激烈，业主在对待租金方面的态度相对谨慎。虽然需求总量大，但这些需求多集中在一些位置好，品质高的项目中。而落成期早，硬件相对较落后，位置较差的项目在竞争中处在下风，部份项目只有降低租金来吸引客户，使该区域整体租金水平在2006年中涨幅相对较小。

 

而中关村和金融街地区供应有限，处于存量消化阶段，未来市场供应压力相对较小，再加上新增项目品质较高，并以高于区域市场平均租金水平进行市场推广，从而带动了上述两个区域写字楼平均租金上升。

 

售价上涨

 

租金上涨的同时，北京写字楼投资及自用市场的需求也在增加，到2006年底，北京优质写字楼平均售价为每平方米2710美元，较去年同期上涨9.8％。2006年是北京写字楼投资成交较活跃的一年，多个外资机构在京购买写字楼。涉及金额最高的交易是日本私募基金Re－plus年初斥资26亿人民币，购买了位于西大望路的华贸中心两栋写字楼，面积12万平方米。而高盛则从新加坡政府投资公司手中购买了位于大北窑的京汇大厦。年末，由北京金融街开发建设有限责任公司开发的位于西直门的西环广场项目再次成为投资的热点，根据对公开成交信息的查询，西环广场写字楼1座和3座已整体出售，总建筑60267平方米，成交价格达到78000万元，目前买卖双方都对此交易保持沉默，推测此低调的买家是花旗集团。但是，国内机构依然是写字楼销售市场的需求主体之一，年初浙大网新购买中关村的北京国际A座，第四季度，国内的大型保险公司开始积极地在北京寻找优质物业进行长期的投资与经营，由北京金融街控股股份有限公司开发，位于金融街核心区内的F2－B大厦于在11月16日进行了预售登记，写字楼总建筑面积37913平方米，成交总价79600万元，经核实此项目的买家为国内最大的保险公司之一。

 

 

 

商业地产市场回顾

 

一、新增供应量增加

 

2006年的北京优质零售物业市场非常活跃，截至12月初，有六个大型优质零售物业开业，全年新增供应36万平方米，总供应量达到332万平方米（大型优质零售物业的统计标准是北京高档的购物中心和传统百货商场，并未包含超市、大卖场、家店连锁店等物业形式）。六个大型优质零售物业包括：第二季度开业的中关村广场购物中心和华堂望京店，第三季度开业的嘉茂购物中心（望京）和庄胜崇光百货南馆，第四季度开业的双子座购物中心的新华百货。

 

二、需求旺盛

 

2006年北京零售物业市场需求旺盛，中外零售商都在积极地寻找店面，加速在京扩张的步伐，租赁市场成交活跃。统计数据显示，2006全年的吸纳量达到33.6万平方米，比新增供应少2.4万平方米，导致空置率水平增加0.7％，由2005年第季度的5.6％上升到2006年四季度的6.3％。

 

京社会消费品零售额和人均消费支出的持续和稳定增长，给了中外零售商在北京市场扩张的信心，外资大卖场和奢侈品零售商开店数量迅速增加。全球前250家零售商中，已经有41家进入中国市场，绝大多数已进入北京。首先在外资大卖场方面，作为家乐福中国首个郊区店，家乐福通州店在四季度开业，店面营业面积8000平方米。易初莲花北苑店在二季度开业，营业面积20000平方米。首次进入北京市场的麦德龙现购自运商场，于二季度开出第一家店海淀万泉河店，四季度开出朝阳十里河店，营业面积均为10000平方米左右。百安居首家硬装店（建筑材料为主的店）于二季度在亦庄开业。店面由两部分组成，其中有1万平方米的标准店，以及2万平方米的露天堆场。同时，其他行业零售商也在积极进入北京，欧洲最大的运动专业超市迪卡侬北京大郊亭店和亦庄店同时开业，这是迪卡侬首次进入北京。全球著名眼镜连锁品牌亮视点（LensCrafters）9月正式登陆中国，北京东方新天地旗舰店同时开业。全球最知名的西班牙服饰品牌ZARA首次进入北京，他们签约世贸天阶1,700平方米店面做北京的旗舰店。Dior公司对其设在北京国贸商城内的女装专卖店扩大面积，法国著名成衣品牌Promod入驻世贸天阶。

 

三、租金

 

2006年北京优质零售物业受到租户追捧，如东方新天地的平均租金水平已经由2005年四季度的150美元/平方米/月上升到2006年四季度的200美元/平方米/月，最好位置的租金可达280美元/平方米/月。根据世邦魏理仕研究部统计，北京市优质购物中心首层商铺的租金由2005年四季度的3.41美元/平方米/天上升到3.74美元/平方米/天，增长9.7％，二层和地下一层商铺的租金由2005年四季度的1.80美元/平方米/天上升到2006年四季度的1.94美元/平方米/天，增长7.7％。分区域看，王府井区域租金最高，首层商铺租金5.22美元/平方米/天；中关村区域租金最低，首层商铺租金1.5美元/平方米/天。

 

四、大宗收购频繁

 

根据世邦魏理仕统计，北京2006年的大宗零售物业收购共有四宗，其中三家投资机构属于外资，只有物美集团一家内资机构。物美集团购买自用，凯德置地购买物业用于出租和组成REITs上市。7月，萃力国际有限公司与北京西友正式签署北京友谊商店重建项目协议，在友谊商店原址上将建成集写字楼、公寓和大型购物商场于一体的综合摩天大厦，新建后的友谊商店的商业面积将由现在的1万平方米扩大到6万平方米。本报记者 刘礼福

 

 

 

普通住宅  市场回顾 

 

2006年，北京住宅市场经历了新一轮以稳定住房价格、调整供应结构，打击投机炒房、规范交易秩序为目的的宏观调控。作为2005年宏观调控的延续，其涉及范围更广，调控力度更大，对住宅市场未来发展产生深远影响。

 

供应量减少，销售价格继续上涨

 

受土地紧缩、规划调整等因素影响，2006年住宅市场并没有迎来期望中供应的放量。北京市房地产信息网的数据显示，2006年1至11月份北京取得预售许可证的普通住宅及公寓共10.9万余套，面积为1334.9万平方米，相比上年同期分别减少了20.5％和24.3％。同时由于市区内可供住宅建设用地的日益减少，开发热点逐渐向五环以外区域转移，住宅郊区化成为未来发展方向。“国六条”出台以后，市场经历了一段时期的观望，成交量直至9月份才止跌回升。2006年1至11月份，北京住宅期房预售成交套数为12.7万余套，成交面积为1521.6平方米，分别同比下降了8.0％和6.1％。

 

尽管住宅期房成交量出现下滑，但批准预售套数与预售成交套数之间仍存在约1.8万套的缺口，住宅市场空置面积不断被吸纳，需求水平居高不下。供不应求的局面导致住宅成交价格持续上涨。据官方统计数字显示，2006年10月份，北京新建商品住房销售价格同比上涨10.7%，涨幅全国居首。

 

高档公寓售价飙升 升值潜力预期良好

 

北京的高档公寓主要分布在朝阳、西城和海淀。由于城市中心区土地的稀缺特征日益明显，位于城市中心区的高档公寓不断涌现。2006年以来，Naga上院、昆仑公寓、柏悦居、柏悦府等均价超过30000元/平方米的高档公寓项目相继进入市场，迅速拉高了高档公寓平均销售价格。2006年四季度，北京售价16000元/平方米以上的高档公寓平均报价较上季上涨了5.4%，达到22160元/平方米。

 

尽管面临宏观调控的压力，但受市区土地稀缺、市政基础设施建设和奥运经济等因素影响，市场上仍对高档公寓的升值潜力有着良好的预期，自住和投资需求旺盛，销售价格及成交量增长迅速。根据CBRE对北京市建委发布的商品住宅预售成交系统的监测，2006年1至11月份，售价16000元/平方米以上的高档公寓累积成交3300余套，同比增加了将近一倍，成交均价为20675元/平方米，同比上涨10.4％。

 

高档住宅租赁市场

 

目前北京高档住宅租赁市场客户仍以北京工作的跨国公司的高级管理人员、驻华使馆中的工作人员以及外地驻京公司与机构的高层管理人员为主，因此高档住宅租赁项目集中分布在朝阳、东城和顺义等东部地区。据CBRE统计，2006年末，北京高档住宅租赁市场存量达到2.3万套，包括了服务式公寓、高档公寓和高档别墅三种物业类型。

 

服务式公寓

 

服务式公寓既有传统公寓的硬件配置，又有相当水准的专业服务，同时租期相对灵活，是跨国公司的高层管理人员及短期商务人士的首选。由于服务式公寓对发展商及管理公司要求严格，因此市场供应有限，走势平稳。2006年，北京服务式公寓市场并无新增供应入市。在供应有限而需求相对旺盛的情况下，租金平稳上升，空置率则保持在20％以下。2006年四季度，服务式公寓租金为每月每平方米26.83美金，较上年同期上涨了2.1％。

 

高档公寓

 

2006年，高档公寓租赁市场存量居高不下，并陆续有新竣工的高档公寓项目进入租赁市场，市场竞争激烈。另一方面，限制外资购房、提高住房转让环节税费等政策增大了高档住宅销售市场的压力。受此影响，北京花园、皇石国际公寓等已竣工项目的发展商改变经营策略，将未售出的部分统一出租，进一步加大了高档公寓租赁市场的供应量。

 

2006年高档公寓租赁市场共新增供应2000余套。大批高品质的高档公寓项目进入市场，为客户提供了更多的选择空间，加剧了市场竞争。由于新增项目周边环境优越，品质较高，因此租金报价高于市场平均水平。同时，一些老项目迫于市场压力下调租金，带动整体市场租金稳步下降。2006年四季度，高档公寓租赁价格为每月每平方米13.25美金，较上年同期下降了1.7％。

责任编辑/sf065

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