浓缩“十一五”住房建设规划 看北京未来我的家

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月20日14:23 北京楼市周刊  邹俊 刘礼福 曾慧娟 栾德成  

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“十一五”时期是首都发展的重要战略机遇期，也是实现“新北京、新奥运”战略构想的关键时期。在经过了奥运效应的洗礼之后，4年后的北京，我的家在哪？

住房建设规划： 遥望在北京的房子 想想我的家

在2006年末，许多人都在回顾今年的大事，以期能在来年有个稳序渐进的发展，而对于北京的房地产界来说，《北京住房建设规划(2006年-2010年)》的公布无疑是提纲挈领之举，其中大家不难看出北京未来的住房建设和百姓购房之路。

 

而今迈步从头越

 

到2010年，城镇人口人均住房建筑面积达到30平方米左右；到2020年，城镇人口人均住房建筑面积达到35平方米左右。同时，到2010年，北京居住用地总面积约410平方公里，住房总建筑面积达到约4.2亿平方米。“十一五”期间，新增住房建筑面积约1.23亿平方米，年均约2500万平方米；规划审批居住用地总量约90平方公里，年均约18平方公里。

 

媒体夹批：将得广厦千万间 天下百姓尽欢颜。　

 

住房规划情倾民生

 

 “十一五”期间，用于实物配租的廉租住房建设规模约47—60万平方米，约1万套，通过租金补贴的形式，解决其它约6.7万户“双困”家庭的住房问题；经济适用住房建设规模约1500万平方米，约21万套，享受经济适用住房政策的住房建设规模约1500万平方米；新建商品住房建设规模约9250万平方米，套数约90万套。

 

专家警语：百姓可支付的居住成本（保障类住房），必然需要可支付的交通成本配套。同时，这些保障类住房的“退出机制”等问题依然让人们没能从心底里乐起来。

 

奥运风水岭的前与后

 

2006、2007两年住房建设用地供应规模约36平方公里，新增住房建筑面积约5000万平方米，其中，实物配租的廉租住房建设规模约20万平方米，约4000套；2008年之前经济适用住房建设规模力争完成800万平方米，约11万套。

 

目前北京已确定土地储备、一级开发、用于危改项目和协议出让遗留项目居住用地共约80平方公里，其中安排36平方公里作为今明两年新审批居住用地，其它用地按照年度规模逐年安排。奥运会之后，中心城和新城住房建设规模比例逐步达到1：1左右。

 

百姓话语：这些指标会不会落空，房价高烧能不能退，我们也只有把希望寄于来年。

 

2010年各类住房规划布局

 

廉租住房安排在城市交通干线周边、服务设施配套齐全的地区建设，主要在中心城的东、南、西方位布点。

 

经济适用住房，主要通过集中建设来实现，并将其分布在城市交通便利、公共服务设施配套完善的地区，单个项目会保持合理的开发规模。

 

90平方米以下的普通商品住房集中成片安排在轨道交通、大容量公共交通、主要公共交通走廊沿线。禁止别墅类房地产项目开发，严格限制低密度、大套型商品住房建设，除特定地区外，城镇集中建设地区原则上不再新规划一类居住用地；一类居住建筑原则上控制在住房总建设规模的5%以内。

 

购房者语：有房在此，夫复何求！

 

新城赶旧城

 

近期用地的35：22之谜

 

(1)中心城：旧城区原则上不再新增居住用地，中心城中心地区严格控制新增住房建设用地规模和高层、高密度、高容积率项目建设，近期居住用地供应规模约12平方公里。中心城范围内绿隔地区近期居住用地供应规模约6平方公里。边缘集团是近期住房建设的重点区域，应集中建设中小套型住房，近期居住用地供应规模约22平方公里。

 

(2)新城：近期居住用地供应规模约35平方公里。特别是顺义、通州、亦庄三个重点新城，是中心城人口与职能疏解的主要载体和首都现代化过程中新功能聚集区，

 

(3)镇：近期居住用地供应规模约15平方公里。

 

专家忧虑：我国住房结构的深层次矛盾依旧问题重重，量化指标、金融保障、流程管理、进入和退出机制也依旧是发展的掣肘。有令难行成现在的一个普遍问题，所以士不可以不弘毅，任重而道远。

 

房屋的建设标准

 

严格控制一类居住用地供应。一类居住用地是指规划容积率在1.0(不含)以下的住房建设用地，按照节约集约利用土地的原则，规划容积率不得低于0.6。

 

廉租住房以一居室和两居室的小套型住房为主。一居室套型建筑面积在40平方米左右，两居室套型建筑面积在60平方米左右。

 

经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右，经济适用住房套型建筑面积均在90平方米以下。

 

限套型、限房价普通商品住房项目，原则上套型建筑面积均在90平方米以下。

 

开发商反映：这次规划普遍认为“天下为公”，然而许多开发商却认为此项条款难执行，从而纷纷转变方向投身商业地产和写字楼市场，许多海外基金和投资机构的目标转移也被他们当成了理所当然的佐证。

 

住房保障体系

 

(1)加强廉租住房建设。将住房困难标准扩大至人均建筑面积10平方米，并将“低保残疾家庭、拆迁中的低保家庭、困难国企住房困难的老职工、国企住房困难的市级以上劳动模范等”纳入廉租住房政策的保障范围。廉租住房政策按照租金补贴和实物配租相结合的方式。

 

(2)规范发展经济适用住房。实现经济适用住房由政策性商品住房向保障类住房的过渡，转变供应模式，由销售为主过渡到租售并举，将经济适用住房的租售比提高到1：4左右。

 

舆论评语：管理难、选址难。保障类住房不仅需要地方政府贴补大量资金，前期的选址，后续的销售、管理都需要投入精力，这些都直接影响了地方政府推动保障类住房建设的积极性。而且申购条件是最大技术难关，这可能直接影响政策实施效果和舆论评价。而且，在之前出现的“对象失控，面积失控，价格失控”，一些经济适用房排号难、审核松、富人化、投资多等问题逐渐显现。市场普遍认为小曲好唱口难开。

 

功能区域发展规划：

 

将迎接一次人口大迁徙

 

“二大发展带，四大城市功能区域，六大重点产业功能区”这就是《北京市“十一五”时期功能区域发展规划》勾勒的未来北京区域经济发展的新蓝图，也是北京市在中长期规划中第一次打破行政区划编制的区域经济规划。

 

四大城市功能区域规划

 

首都功能核心区（东城、西城、崇文、宣武）——城市发展与老城保护双赢

 

未来五年将强化全国政治中心、文化中心功能；强化以国家对外事务、国际旅游为特色的中外交往中心功能，建设国际交往功能密集区；与老城区保护相结合，打造荟萃世界级时尚精品店的大街；部分居住中心从市中心城区迁出。

 

区域现状：南北城发展极不平衡，社会经济差距加大；住房紧张，生活服务设施缺乏，城市人居环境质量较差等。

 

城市功能拓展区（朝阳、海淀、丰台、石景山）——鼓励人口和工业迁移新区

 

该区域是国家高新技术产业基地，国内外知名的高等教育和科研机构聚集区，著名的旅游、文化、体育活动区，也是中国与世界联系的重要节点。该区总部经济、现代服务业、高新技术产业、科教文化产业等发展迅速，文化旅游产业发达。未来五年将发展和完善中关村高科技园区、CBD和奥林匹克中心区的相应功能；在西部地区发展中央休闲区(CRD)；建成区基本属于优化开发区域，鼓励人口和工业向新区迁移。

 

区域现状：内部发展不平衡，城乡之间、城区之间发展水平不一，人才供求紧张，劳动力成本、土地成本上升，生态环境的压力加大，交通问题日益突出等。

 

城市发展新区（通州、顺义、大兴、昌平、房山五个区和亦庄开发区）——未来北京城市发展的重心

 

该区域是北京发展高新技术产业、现代制造业和现代农业的主要载体，是北京疏散城市中心区产业与人口的重要区域，也是未来北京城市发展的重心所在。该区涵盖多个规划新城、国家级和市级开发区，同时是全市重要的农副食品生产基地。未来将启动顺义、通州和亦庄重点新城建设，构建反磁力系统，分担市区功能。新城建设属于重点开发区域，需要加快工业化和城市化步伐。

 

区域现状：布局较为分散，规模效应差，区域差距与城乡统筹不协调，城乡差距较大等。

 

生态涵养发展区（门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆）——属于限制和禁止开发区域。

 

关键要解决保护生态环境与经济发展之间的矛盾，建立生态建设利益补偿机制。

 

区域现状：工业基础薄弱，产业发展空间相对较小，该区域大多处于山区或浅山区，资源环境问题依然突出，工业虽有较快发展，但与本区域功能存在矛盾，良性生态系统尚未形成，生态治理任务非常繁重。

 

六大重点产业功能区

 

1、 在首都功能核心区，北京将重点建设金融街

 

进一步强化首都的国际化金融中心功能，努力将其发展为国家级金融决策与监管中心、金融政策发布中心、金融信息汇聚中心和国际交往中心。

 

2、在城市功能拓展区，将重点发展中关村科技园区、北京商务中心区（CBD）、奥林匹克中心区等三个重点功能区。

 

满足城市功能拓展区承载的国家知识创新和高新技术产业基地，国际交往和现代服务业中心以及现代体育文化中心的职能。

 

3、在城市发展新区，将结合重点新城建设，发展顺义临空经济区和北京经济技术开发区重点两大功能区。

 

此次规划的出台，意欲通过各功能区的发展形成“反磁力”，自然分流北京中心城区人口，同时可令重点地区建设加快发展。中大恒基不动产营销总经理王述分析，城市大规模的规划，对城市的长期发展有着良好的效应，规划后的北京将变得更加和谐、规范。北京中心城区人口太密集，道路交通压力日益上涨，影响大家的正常生活已经是迫在眉睫需要解决的老问题，此次打破行政区划，编制区域经济规划，大力推动功能区的加速发展、完善，特别是城市发展新区配套完善，构建“反磁力”系统，以功能区域吸引目标功能人才，将在京城形成人才随功能区的自然分流，继而影响居住区的跟随分流，达到对城区人口、资源的疏散、转移。

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责任编辑/sf065

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