孟晓苏解析房价上涨原因：结构失衡 货币缩水

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月20日13:58 北京楼市周刊  栾德成  

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孟晓苏，1949年12月出生于苏州。北京经济学博士、高级经济师。师承厉以宁、萧灼基等经济学大师。曾任万里同志秘书，全国人大常委会秘书局副局长，国家进出口商品检验局副局长。1992年5月进入中房集团，先后担任中国房地产开发集团公司总经理、董事长、党委书记，现任中国房地产开发集团理事长、中国企业联合会和企业家协会执行副会长。同时任北京大学、中国人民大学、中国政法大学等十一所国内外高等院校的兼职教授。

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2006，房地产不平凡的一年。房价涨声一片，宏观调控频出重拳，舆论也推波助澜。房地产受到前所未有的关注，那么，房价缘何居高不下？宏观调控政策何去何从？本报记者采访了中国房地产业协会副会长、中国房地产业最大的企业——中房集团总裁孟晓苏，听这位满腹经纶的学者型老总盘点政策、解析房价、预测走势。

 

宏观调控政策应延续也应调整      

 

曾有经济学家说，宏观政策永远是短期政策。孟晓苏认为，这指的是政策的调整性。他说，就像天冷了要穿衣服，天热了要脱衣服一样，政策要根据经济实际的变化而及时变化。他特别强调，宏观经济政策应当具有延续性，必须长期延续的是国家的大政方针，如中国改革开放和社会主义市场经济政策，而具体政策是有阶段性的，要根据经济运行新的发展变化，适时适度进行调整。房地产政策也是如此，目前我们需要的是对房地产市场的合理引导和有效调控。

 

1996年起，国家把住房建设作为中国新的经济增长点和消费热点，之后积极推动房改，采取提租售房、降低税费、降低利息、发展住房抵押贷款等一系列政策，解决了制约商品房发展的最大难题，使房地产进入了高速发展的快车道。

 

2002年，孟晓苏根据周期发展理论与当时市场情况，较早地发现房地产投资过快、局部过热的趋向，及时建议要理性投资、理性调控，并得到了重视。第二年建设部就提出“理性年”。孟晓苏从“寒冷”的时候建议给房地产“穿衣服”保暖，到“天热”建议“脱衣服”使房地产降温，目的都是为了推动产业的健康发展。由此可以看出，市场的宏观调控政策要根据经济运行新的发展变化，适时适度进行调整。

 

那么，在房地产领域，什么是延续的呢？首先是2003年国务院18号文件强调的三个基本：供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。其次是为中低收入者提供价格低、品质高的房屋。中低收入人口所占比例很大，在中国是有长期需求的，而几年来我们注重发展住房商品化，忽视了“居住保障性”这个重要问题。

 

从“抑制需求”向“增加供给”转移

 

前几年韩国出了7套制度“遏制房屋投机”，但事与愿违，不但没能抑制房价，反而导致房价飞涨。孟晓苏说，我们要以韩国为鉴，单一抑制需求将被重点以发展供给制度所取代。其实，增加供给在国六条里有所体现，但因没没有硬性的指标，被人们忽略了。

 

提到抑制需求，他举了一个实例：解放初期，上海粮食价格急剧上涨，引起居民恐慌，不法商人借机囤积。而当时在上海主持工作的陈云调集了江浙地区的粮食支援上海，用“增加供给”的办法稳定了上海粮食市场。如果用“抑制需求”、“断绝粮道”的办法来抑制上海粮价上涨可能不会取得如此良好的效果。

 

增加供给，特别是要增加普通商品房和经济适用房的供给。孟晓苏说，增加供应量既能缓解供求关系，又能拉低平均房价。现在经济适用房投资只占住宅投资的不到5%，需要加大增加供给政策的力度。孟晓苏一直主张加大经济适用房的供应，甚至向建设部负责人建议下设房屋署，专门推进经济适用房建设。他说，在新加坡、美国和我国香港都有类似机构。

 

在今年全国人大会议上作政府工作报告时，温家宝总理强调，“重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度”。建设部根据中央精神要求加大普通商品房供给的力度。这些都说明，下一步不是应当继续“抑制需求”，而是应当“增加供给”。

 

不能混淆户型结构和供给结构

 

针对居高不下的房价，各方纷纷找寻原因。作为中国房地产界屈指可数的权威理论家，孟晓苏认为，房价上涨是各项综合因素作用的结果，其中至少有四项因素：第一，成本推动房价，包括地价上涨、拆迁费用增加、钢材水泥涨价、税费增加等。第二，标准提升房价。住房建设质量的提高、高科技成果的采用都会增加成本，有些地方标准提升的因素占到房价的15%。第三，更重要的因素是需求拉动房价。决定价格最重要的是供求关系，以北京为例，今年上半年北京的建筑工程竣工量减少了27%，直接影响了房价。第四，结构影响房价。如果大量高档房入市，自然会抬高房价；而经济适用房的大量上市既可以增加供应量，从供求关系上解决房价上涨过快的问题，又可以使供应结构更加合理化，拉低市场房价的增幅。

 

孟晓苏建议，防止房价上涨过快，应坚决执行2003年国务院18号文件要求的“供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。”这里的结构并不是户型结构而是供给结构。

 

我国的住宅供应体系包括普通商品房、经济适用房、廉租房，这些政策都已经基本到位，但实行不力。一些低价房只售不租，有户籍限制，客观上也影响了部分中低收入消费者的购房需求。相关部门也意识到这一点，正在逐步改善，但目前只有软约束，没有硬指标，户型约束除外。

 

孟晓苏认为，中低收入消费者真正需要的是低价房。户型应该提倡是小户型, 但应避免绝对化。另外，户型限制也应该因地制宜，如果在王府井建一个3万一平米的小户型，普通消费者还是买不起。所以，不是小户型就能解决老百姓住房问题，小户型并不能等同于低价房。现在人们已经逐渐意识到，只有保障性低价房占有一定的比例，才能满足普通消费者的住房需求。

 

货币缩水是房价上涨的一个原因

 

所有人都关心房价走势。近日，在网上更是掀起了关于房价的预测争论。有人说，明年房价大涨，也有人说明年房价再涨将有崩盘危险，还有人说2009年房价将跌入谷底。

 

孟晓苏说，进行预测需要有科学的态度。他根据大量详实的数据和多年的理论研究预言，房价未来走势总体上是升。有数据显示，1987年中国平均房价408元/平米，2005年底是2930元/平方米。18年之中年年上涨，尽管个别城市、个别楼盘有升有降，但总体上全国市场稳步上升，平均年增幅是12%。

 

孟晓苏认为，未来房价走势有两种可能，一种是“稳中有升”，一种是控制不住供求关系较快速上升，甚至急剧上升，如韩国。发达国家的历史表明，房价上涨是有一定规律的。全世界房价都上涨，“货币缩水”是一个重要的原因。根据金融专家的计算，从1984年起在银行存款1万元，到2004年本息合计仅相当于当年购买力的21%，也就是说存了20年反而丢了79%，其中还包括利息！80年代初花6000元可以在北京买一个四合院，而如今在四环内恐怕连1平方米都买不到。是不是人民币贬值呢？孟晓苏认为，这不应当被叫做“贬值”，贬值、升值都是指不同币种之间比值的变化，而“钱越存越不值钱”的现象应当被称为“货币缩水”。如果把分析物换成美元、英镑、港币，其缩水程度跟人民币基本相同。可见，“钱越存越不值钱”是一个世界现象！在倾向不断缩水的过程中，房子等非货币物质并不会缩，它的长期保值功能就使其表现为增值。由此可见，房价上涨并不完全是房价本身的原因，是相对货币的缩水而表现为价格长期上涨。

 

由此分析，我国房地产价格虽然个别城市会有涨有落，但是长期趋势肯定是持续上涨，调控得好，实现价格的稳中有升是最佳状态，一旦供不应求价格就会大幅度上涨。这种对于量的需求要待若干年后才会缓解，在这期间我国房屋价格的总体走势是很容易预期的。

责任编辑/sf065

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